В Казахстане живут больше 700 тысяч человек с разными степенями инвалидности. Несмотря на то, что возможности их ограничены, в своих правах такие наши соотечественники не стеснены. Если мужчина или женщина, которые имеют инвалидность (мы имеем ввиду тех, кто признан дееспособным), например, задумает продать своё жильё и купить другое, чтобы переехать в другой город или просто чтобы переселиться на первый этаж для удобства – они, конечно, смогут эту сделку заключить. Понятно, что главное тут, как и везде – внимательно изучить все документы. А как быть в случае, если человек имеет инвалидность, например, по зрению и прочитать ничего не сможет? В этом вопросе нам сегодня помогли юристы.
Сделки купли-продажи недвижимости с лицами, имеющими инвалидность, заключаются не так часто, как хотелось бы самим людям с ограниченными возможностями. Потому что нередки случаи, когда такие казахстанцы просто предпочитают не связываться с юридическими договорами из-за опаски, что попадётся непорядочный человек, который навлечёт на них проблемы. Вот люди с ограниченными возможностями и предпочитают ничего не менять и даже много лет живут и мучаются от неудобства в квартирах на высоких этажах, до которых проблематично добираться с их диагнозами. Ведь остаться на улице, когда ты и так уязвим – намного страшнее, чем даже потерять квартиру, будучи абсолютно здоровым.
Люди, которые лично могут посоветоваться с юристами или сами прочитать о том, как оформлять договоры и на каких условиях совершать сделку, ещё как-то могут подстраховаться. А вот как правильно заключить договор купли-продажи с человеком незрячим, глухим или немым – об этом мы поговорим с адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Нурлановой.
Современные реалии
Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова рассказала нам, что обнаружила на юридическом интернет-ресурсе prosud.kz интересное дело и сочла его показательным: Верховный суд не так давно защитил права незрячего казахстанца, который не ознакомился с договором до его подписания.
– Иск подал этот мужчина, он сам не видел, и всю необходимую документацию за него подписывала родная сестра, то есть его индивидуальный помощник. Суть сделки в том, что незрячий истец продал собственное жильё в одном из районов города за 6 миллионов тенге и решил купить однокомнатную квартиру за 9,5 миллионов тенге в центре. У мужчины было 6 миллионов с продажи и ещё 900 тысяч в качестве накоплений. И вот недостающие 2,6 миллиона тенге ему заняли сестра и брат, – цитирует найденный материал Жазира Нурланова, – Через какое-то время после сделки этот незрячий человек решил вернуть долг сестре. Но она сказала, что не нужно, так как она тоже является хозяином квартиры. То есть якобы приобрела её с ним в равных долях.
Мужчина с ограниченными возможностями очень растерялся. Он не был в курсе таких нюансов и решил подать в суд. Оказывается, договор действительно был заключён на условиях, озвученных сестрой. И незрячий казахстанец потребовал признать договор купли-продажи квартиры сестрой у бывшего владельца жилья в части 1/2 доли недействительным и закрепить за истцом право собственности на эту половину недвижимости.
– Самое интересное, что местные суды отказали в удовлетворении иска. А вот Верховный суд защитил права мужчины. Местные суды ссылались на то, что во время сделки истец присутствовал лично, находился в здравом уме, понимал значение своих действий и руководил ими. К тому же, незрячий мужчина трудоустроен – то есть, может самостоятельно принимать решения, – говорит Жазира Нурланова.
А вот кассация пришла к выводу, что мужчину с инвалидностью обманули. Так как нотариус при удостоверении оспариваемой сделки нарушила правила совершения нотариальных действий. Ответчик указала, что договор был оглашён истцу, но в документах отметки о том, что нотариус зачитал вслух его содержание – не было. Из содержания договора следовало, что бумаги сторонами прочитаны лично до подписания. Только вот каким образом распечатанные на простом принтере бумаги изучил незрячий – загадка.
Документ подписал помощник нотариуса и казахстанец с инвалидностью был уверен, что является единственным хозяином жилья. Сейчас справедливость восстановлена и мужчина уже владеет квартирой единолично. Как и планировал изначально.
Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости в 2023 году? >>>
А как же сделать правильно?
Сделок купли-продажи недвижимости с лицами, имеющими инвалидность не нужно бояться ни покупателям, ни продавцам жилья, считает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
– То, что это люди особенные – значит, что к ним нужен особенный подход. И я сейчас имею ввиду не только личные качества вроде такта и уважения. Но и соблюдение законных процедур, – говорит Жазира Нурланова, – Людям, которые не слышат, не видят или не говорят – нужно приходить на сделку с помощью рукоприкладчика. Им может быть любой совершеннолетний и деееспособный человек, которому доверяет лицо с инвалидностью. Не путайте это с законным представителем. Рукоприкладчик это тот, кто просто помогает человеку в заключении сделки. То есть, для незрячего становится глазами, для глухого или немого – этаким транслятором между нотариусом и сторонами сделки.
При этом в договоре купли-продаже должны быть прописаны анкетные и контактные данные рукоприкладчика, и указано: как и на каком основании он фигурирует в сделке.
– В отличие от незрячих людей, для заключения сделки с глухими и немыми – требования дополнительные. Объясню простыми словами: если незрячему в основном нужна помощь в прочтении договора и его подписании – то есть, условно говоря, объяснить, поднести бумагу, поставить в месте для подписи правильно руку…. То рукоприкладчик для человека с нарушениями слуха и разговора должен не просто прийти и помочь! А документально подтвердить свои полномочия. То есть, доказать, что он владеет навыками сурдоперевода и может правильно донести информацию для обеих сторон сделки и нотариуса, – объясняет Жазира Нурланова, – И соблюдение условий с привлечением рукоприкладчика обязательно согласно закону! В противном случае сделка может быть признана незаконной. Практика судебная есть.
Нотариус, в свою очередь, должен не просто заверить сделку. А указать в договоре всех причастных людей, обязательно отметить, каким способом условия сделки понял человек с ограниченными возможностями (в случае с незрячим, например, должна быть пометка, что «договор ему был зачитан устно»). Это кстати, указано в законе Республики Казахстан «О нотариате» – статья 44 «Порядок подписания нотариальных документов», гласит, что содержание нотариально удостоверенного документа по желанию участников может быть зачитано вслух.
– В законе всё чётко прописано. Если дееспособное физлицо обратилось за совершением нотариального действия и не может лично расписаться вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам – по просьбе человека с инвалидностью, в присутствии его самого и нотариуса сделку, заявление или иной документ подписывает другое дееспособное лицо. С обязательным указанием причин, в силу которых документ не может быть подписан собственноручно лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, о чем производится отметка в тексте самого документа и в удостоверительной надписи, – говорит Жазира Нурланова.
При заключении сделок с недвижимостью – вне зависимости от того, у кого вы её покупаете и кому продаёте, ВСЕГДА самый главный критерий – хорошо изучить все документы. От этого зависит законность договоров и ваше спокойствие в будущем. Если, конечно, вам не хочется потом отстаивать свою правоту в суде…
Чистые документы: как подстраховаться при покупке недвижимости? >>>
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz
Источники фото: freepik.com; из личного архива Ж. Нурлановой
