Сдача жилья в аренду – так называемый «пассивный доход», который очень распространён среди казахстанцев. Но этот способ заработка в большом количестве случаев используют нелегально. Квартиры сдают без договоров и без отчисления каких-либо налогов. Одни считают, что так выгоднее, другие не хотят возиться с документами, а третьи – не представляют, как же всё правильно оформить, чтобы бизнес был законным и что самое главное – с минимальными рисками. В управлении разъяснительной работы Департамента госдоходов нам рассказали, как правильно и законно сдавать жильё в Казахстане.
Стоит помнить, что при нелегальной сдаче квартиры «знакомым знакомых своих знакомых» или просто по объявлению «хорошим людям» и для арендатора, и для арендодателя есть определённые риски. Арендодатель, конечно, видит выгоду в большей сумме заработка, арендаторы обычно тоже ориентируются именно на деньги: они часто сбивают цену за жильё «без бумажек». Но если арендатор, например, нанесёт ущерб квартире, или хозяин вздумает внезапно выкинуть квартиранта – оба, скорее всего, останутся безнаказанными. Поэтому оформление аренды по закону – своеобразная страховка от разных форс-мажоров.
Не забываем и про штрафы. В Казахстане за незаконную сдачу жилья в аренду придётся выложить от 15 до 30 МРП. И, конечно, нарушитель автоматически попадает в поле зрения налоговой.
В Департаменте государственных доходов по Карагандинской области нам рассказали про 5 способов организации законного арендного бизнеса. И зависят они от того… кем является хозяин жилья, и какой доход он получает от сдачи.
Если хозяин квартиры – индивидуальный предприниматель…
Руководитель управления разъяснительной работы Департамента государственных доходов по Карагандинской области Бахыт Ботпаева объяснила нам, что есть пять способов оформления для того, чтобы легализовать арендный бизнес. Три налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и ещё два – для физлиц.
– Если человек оформлен в качестве индивидуального предпринимателя, он может сдавать квартиру либо по патенту, либо на основе упрощённой декларации, либо с помощью специального мобильного приложения, – говорит Бахыт Ботпаева, – Причём, по патенту или приложению у индивидуального предпринимателя не должно быть наёмных работников.
Способ первый: патент
Кроме отсутствия наёмных сотрудников, второе основное условие для патента – это доход не больше 3528 МРП (12 171 600 тенге) за год. Третье отличие патента – это то, что уплата налога и соцплатежей авансовая (вперёд нужно платить либо за месяц, либо за квартал или за год). Рассчитывать надо от предполагаемого дохода за выбранный период. Если по факту доход будет выше, это не страшно: налог просто нужно будет доплатить.
Особенности налогового режима:
- Налог – 1% от дохода + обязательные социальные отчисления;
- Налоговая отчётность по форме 911.00;
- Если расчёты будут наличными, то нужно приобрести контрольно-кассовый аппарат.
– При таком налоговом режиме придётся рассчитывать налоги самому. Но это не так уж и сложно. Например, годовой патент для сдачи квартиры по 100 тысяч тенге в месяц обойдётся в 184 200 тенге, – говорит Руководитель управления разъяснительной работы Департамента госдоходов по Карагандинской области Бахыт Ботпаева, – Как мы эту сумму вывели? 1% от годового дохода это 12 тысяч тенге. Напоминаю, что в 2023 году МЗП у нас 70 тысяч тенге, от них мы и считаем остальные суммы. Итак, социальные отчисления – 29 400 тенге. Это 3,5% от минимального размера зарплаты за 12 месяцев. Плюс пенсионные взносы – это 84 тысячи тенге. Это 10% от минимального размера зарплаты за 12 месяцев. Плюс медстрахование по 4900 за каждый месяц – получаем 58 800 тенге в год. Всё суммируем, и получаем 184 200 тенге.
Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя можно за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков. Потом выбрать режим на основе патента и в течение трёх рабочих дней подать в налоговую расчет по форме 911.00.
Способ второй: E-Salyk Business
Если доход от аренды не превышает 12 миллионов тенге в год, можно выбрать налоговый режим с использованием специального мобильного приложения E-Salyk Business. Оно удобно арендодателям тем, что прямо в приложении можно производить выдачу фискальных чеков.
Особенности налогового режима:
- аналогичны патенту. Но с некоторыми электронными «бонусами».
– Тут налог также 1% от дохода плюс обязательные отчисления. Но с мобильным приложением есть ряд преимуществ, – говорит Бахыт Ботпаева, – Не требуется предоставление деклараций. Уплата производится по результатам месячного периода и возможна через налоговый кошелёк. Там же предусмотрена выдача чека. И по этим чекам определяется оборот, и рассчитывается сумма налога.
В общем, тут умственную работу за человека делает робот. Е-Salyq Business можно скачать как через Аpp Store, так и в Google Play. Установили приложение, прошли регистрацию – и смело можно пользоваться.
Способ третий: «упрощёнка»
Тут уже могут быть наёмные работники. Например, если квартира сдаётся посуточно – это может быть и наличие клининг-специалиста или администратора – в случае, если квартира не одна, а несколько. Главное, чтобы работников было не больше 30 человек. А годовой доход – не более 24 038 МРП (82 931 100 тенге).
Особенности налогового режима:
- Налог – 3% от дохода + обязательные социальные отчисления;
- Налоговая декларация по форме 910.00 (предоставляется в налоговую по месту нахождения плательщика дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля);
- Наличие контрольно-кассового аппарата.
Конечно, если есть хоть один наёмный работник, без регистрации ИП уже не обойтись. Поэтому сразу отметим, что следующие два налоговых режима, как и предыдущие два перед «упрощёнкой» – это сдача квартир в этаком «гордом одиночестве».
Если хозяин квартиры – физлицо…
В Казахстане можно сдавать квартиру в аренду и без регистрации ИП. То есть, платить налоги как физическое лицо. По словам руководителя управления разъяснительной работы Департамента государственных доходов по Карагандинской области Бахыт Ботпаевой, налоговых режимов для физлиц два: это режим с уплатой единого совокупного платежа (ЕСП) или декларация по индивидуальному подоходному налогу. Рассмотрим условия обоих.
Способ первый: «самозанятый арендодатель»
Минусы в таком варианте в том, что пенсионные при таком бизнесе будут рассчитаны по минимуму. Этот вариант с ЕСП не могут выбрать те, кто сдаёт в аренду нежилое имущество. Ещё один нюанс в том, что квартиру можно сдавать только физическому лицу.
Годовой доход не должен превышать 1175 МРП (4 053 750 тенге). Регистрация в налоговой не нужна.
Особенности налогового режима:
- Размер платежа 1 МРП в городах (3 450 тенге) и 0,5 МРП (1 725 тенге) в сёлах;
- Оплата ЕСП ежемесячная через банковские мобильные приложения;
- Сдавать квартиру можно без предоставления налоговой отчётности.
– Например, если квартира в городе сдаётся по 100 тысяч тенге в месяц, то плата за год в общем будет 41 400 тенге. То есть, в течение 12 месяцев каждый месяц по 3450 тенге. Если по 150 тысяч тенге сдаётся квартира – та же самая плата. Проверяем по уровню дохода: 150 тысяч тенге в год это миллион 800 тысяч, соответственно, в лимит по доходу укладывается, – объясняет Бахыт Ботпаева.
Кстати, если вы квартиру решили временно не сдавать, например, из-за временного обновления ремонта или по другой причине, ЕСП на этот период можно не платить – так как в этот период доходы у арендатора от этой квартиры отсутствовали.
Способ второй: декларация по индивидуальному подоходному налогу
В этом варианте налогового режима физлицо уже может сдавать жильё в аренду физлицам, налоговым агентам, юрлицам, ИП, лицам, занимающимся частной практикой и даже юридическому лицу – нерезиденту Казахстана.
Особенности налогового режима:
- Налог – 10% от дохода, срок уплаты до 10 апреля;
- Налоговая декларация по форме 240.00 (предоставляется в налоговую до 31 марта).
– Предела дохода за налоговый период в таком варианте нет. Подсчёт тоже нехитрый. Допустим, если сдаётся квартира за 100 тысяч в месяц, налог составит 120 тысяч тенге в год. Почему 120? Сто тысяч умножили на 12 месяцев и разделили на 10. Соответственно, если квартира в месяц сдаётся за 200 тысяч тенге, налог 240 тысяч тенге в год, – уточняет руководитель управления разъяснительной работы Департамента государственных доходов по Карагандинской области Бахыт Ботпаева, – Кстати, при сдаче в аренду налоговым агентам налоги удерживаются и уплачиваются самим агентом. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Полезный пост-скриптум
Платить налоги можно разными способами. Можно отправлять деньги через мобильные приложения банков или мобильное приложение E-Salyg Azamat. А можно оплатить нарочно в отделениях «Казпочты».
Если для своего квартирного бизнеса вы выбрали режим с предоставлением декларации, её необязательно нести именно в налоговое управление или ЦОН. Налоговую отчётность можно отправить через Кабинет налогоплательщика (cabinet.salyk.kz), через мобильное приложение E-Salyg Azamat, через еGov.kz, а также через сервисы казахстанских банков.
За непредставление налоговой отчётности в срок и занятие предпринимательской деятельностью без регистрации – ждите административного наказания. За отсутствие отчётности – сначала получите предупреждение, а потом штраф от 15 МРП (51 750 тенге). Если повторно попадётесь в течение года – заплатите ещё 30 МРП (103 500 тенге).
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz