Со времени перестройки прошло больше 30 лет – казалось бы, это срок, за который реально навести порядок в жилищной сфере. Но по сей день по всему Казахстану десятки людей живут в квартирах, когда-то выданных им по ордерам или договорам найма. Хотя по факту эти бумажки давно устарели. Ордеровые квартиры не продашь и не купишь, они словно «повисли в воздухе». Вместе со своими озадаченными и испуганными жильцами. Кому по праву принадлежит такая недвижимость, и почему люди продолжают жить в вышеуказанных квартирах, ничего не предпринимая, и, по сути, на птичьих правах – мы разобрались с экспертом: Татьяной Ермоленко, адвокатом Карагандинской областной коллегии адвокатов.
Что такое приобретательная давность?
Открываем гражданский кодекс Республики Казахстан, читаем статью 240. Простыми словами и в общих чертах – если вы прожили в квартире больше 7 лет, то она – ваша. Но стать владельцем такого жилья можно только через суд.
И ещё три «НО» в законодательстве: владеть квартирой больше 7 лет человек должен добросовестно, открыто и непрерывно.
Добросовестность – значит, вы живёте с разрешения местного исполнительного органа по постановлению о предоставлении жилища и по договору найма или ордеру, или же купили жилье у собственника, но нотариально сделку не оформили и у вас на руках есть только документы на старого хозяина. Если когда-то вы заняли жильё соседей без документов (просто вскрыли квартиру и заехали, потому что там никого не было) – ваше владение квартирой НЕдобросовестное.
– В начале 2000х годов квартиры людям выдавали по ордерам, – вспоминает адвокат Татьяна Ермоленко, – Позже акиматы стали заселять людей по договорам найма. Вообще что ордер, что договор найма – говорит о добросовестности вселения. То есть лицо не просто пришло, а его направили. Бывают моменты, что люди заселились и потеряли эти бумаги. Им нужно обязательно обратиться в архив. Раньше акимат – молодцы такие – передавали ордера и договоры найма в архив! Большинство документов там сохранились.
Если документы не нашлись в архиве – придётся побегать, чтобы доказать добросовестное владение жильём. Бывает, что люди при въезде составляли с КСК акты технического состояния недвижимости, говорит эксперт. Там прописывалось, в каком состоянии находилась квартира на момент заселения, и если у людей есть такой акт, это уже хорошо.
Открытость – вы не принимали никаких мер, чтобы скрыть владение квартирой, а содержали жильё и оплачивали коммунальные услуги.
Непрерывность – то есть, вы жили сами, не передавали квартиру кому-либо и не выезжали из неё больше чем на полгода.
– Кстати, эти оба момента можно подтвердить с помощью наших квитанций. Они очень важны. Я знаю много людей, которые хранили эти бумажки с момента заселения – мне прям эти пачки показывали – собранные за много-много лет! – говорит Татьяна Ермоленко, – Почему они в суде учитываются? Потому, что суд по ним видит, что именно вы проживали в квартире, а не кто-то другой, то есть, подтверждается постоянное, непрерывное продолжительное время проживания.
Более подробно нюансы закона мы уже рассматривали здесь. Основные аспекты закона – напомнили, сейчас остановимся на масштабах вопроса.
Единичные случаи или массовая проблема?
В акиматах статистику по количеству вышеуказанных «подвешенных» квартир, увы, не ведут. Эти квадратные метры словно в тени, до тех пор, пока люди не поставят перед собой вопрос: «а моя ли это, собственно говоря, квартира?» Так произошло в прошлом году с жительницей города Абай Еленой Мицель, которая в 2004 году заселилась в брошенную квартиру по договору найма от акимата.
– Знакомые спросили: а почему я до сих пор не оформила на себя квартиру, в которой живу с двумя дочерьми уже 18 лет? Рассказали, что есть приобретательная давность. И я задумалась, – вспоминает Елена Мицель, – Знаете… когда я заселилась в свою двушку, там был просто настоящий сарай! Даже, простите, туалета… вот самого унитаза – не было! Не поверите – дыра в полу. Всё разбитое, всё грязное, мыши бегали как у себя дома. Дверь входная была «закрыта» на гвоздь! Его просто загнули, чтобы не открывалась дверь! Крыша текла с пятого по первый этаж!
Елена Мицель за 18 лет проживания поменяла проводку, трубы, батареи, полы, окна (и в квартире и на лестничной площадке) сделала ремонт, оплачивала коммунальные платежи. Но доказать право на жильё смогла далеко не сразу.
– Я захотела квартиру оформить на себя, чтобы всё было официально. И тут, откуда ни возьмись – объявились родственники умершей собственницы! Которые – на минуточку – жили в одном городе со мной, – удивляется Елена Мицель, – Суд первой инстанции встал на сторону собственников. Потому что я до заселения хотела купить у владельцев это жильё. Во-первых, я это не скрывала. Да, отдала им 30 тысяч тенге – в то время так и оценивались эти квартиры, которые люди бросали. Во-вторых, от акимата у меня официальный документ! Договор найма! Разве он не считается?...
Сейчас жильём в Абае уже не разбрасываются. Цены на него как минимум в 200 раз выше, чем в 2004м. В то время квартиры не представляли никакой ценности. Разруха, проблемы с отоплением, с электричеством, с водой. Чтобы сохранить жилфонд, брошенное жильё приходилось «пристраивать» нуждающимся, вспоминает адвокат Татьяна Ермоленко, которая видела это лично. Она, как и Елена, тоже родом из города Абай.
– Знаете, что самое интересное? Родственники собственницы квартиры, в которой жила Елена Мицель, получили свидетельство о праве на наследство на денежный вклад, а про данную квартиру даже не вспомнили, – выяснила Татьяна Ермоленко, когда взялась за дело Елены Мицель.
Квартиру Елене Мицель присудили в ноябре 2022го. Но только по решению Верховного суда. До этого на основании вердиктов предыдущих судов, женщине нужно было выселиться из квартиры. Елена вспоминает, что тогда подумала: «всё, теперь останется на улице». И триста раз пожалела, что вообще начала возиться с документами. Дескать, жила и жила. Пусть с лёгким беспокойством, но может и прожила бы так всю жизнь. А тут – сбор вещей, стресс, слезы. Дочери переживают, плачут. Дома ещё собака и двое котов – а их куда?
По словам Татьяны Ермоленко, именно страх таких событий как выселение – причина, по которой люди до сих пор не оформляют на себя подобное жильё!
– Шахтинск, Темиртау, Абай, а также районы Караганды вроде Майкудука и Пришахтинска – я знаю, что там до сих пор люди сидят в таких квартирах и сомневаются в том, стоит ли им ворошить документацию! А если выселят? Это не три, не пять квартир. В Пришахтинске есть целая пятиэтажка, в которой один сосед с ордером, другой с договором найма, третий сидит с актом о техническом состоянии от КСК, остальные люди – документы потеряли или вовсе не имеют. Вот живут, боятся. Надеются, что про них забыли и всё обойдётся как-то само, – говорит Татьяна Ермоленко.
Как не стать жертвой аферистов на рынке жилья >>>
Не обойдётся, считает адвокат. Нужно судиться и доказывать своё право на квартиру. Но напоминает, что идти нужно к проверенным юристам, которые специализируются именно на жилищном законодательстве. Распространяться знакомым, друзьям и коллегам, что вы живёте без документов – адвокат вообще не советует.
– Вот это раздумье: «оформлять-не оформлять квартиру» приводит к абсолютно диким ситуациям. Ко мне недавно обратились люди. Когда их не было дома, пришли какие-то наглецы, которые узнали, что семья 15 лет живёт без документов. Демонтировали дверь, повыкидывали все вещи, – рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Татьяна Ермоленко, – Говорят: «Вы всё равно ничего не сделаете. Вы тут сами на птичьих правах жили, кто вы такие вообще?». Люди обратились в полицию, чтобы возбудить уголовное дело по факту самоуправства. Там развели руками. «Вы же не собственники, что мы сделаем?».
Татьяна Ермоленко подала иск о признании договора найма от акимата действительным за своими подзащитными. Иск удовлетворили, процесс продолжается.
Пустографки или есть хозяин?
Если вы решили заняться оформлением на себя подобных квартир, не стоит упускать из виду тот факт, за кем юридически закреплено ваше жильё. Здесь, по словам адвоката, есть три варианта.
Первый: когда квартира закреплена за каким-то человеком или людьми, которые бросили жильё – подаём иск по приобретательной давности.
Второй: когда квартира в коммунальной собственности акимата – подаём иск о признании действительным ордера/договора найма от акимата.
– Есть и третий вариант, когда квартира ни за кем не закреплена, то есть, отсутствуют регистрационные данные. Мы такие квартиры называем пустографки. Так бывало во времена СССР, когда построили дом, но не прошли надлежащим образом регистрацию. Квартира по факту есть, а регистрационных данных нет. И адрес присвоили, но кому она вообще выдавалась – неясно. Она юридически в подвешенном таком состоянии, – объясняет адвокат Татьяна Ермоленко, – Мы в этих случаях обращаемся в акимат, чтобы данную квартиру надлежащим образом передали в коммунальную собственность. После передачи изготавливают техпаспорт, проходит регистрация и квартира, например, закрепляется за ГУ «Отдел жилищно-коммунального хозяйства». И потом уже добиваемся приватизации.
Правительство для граждан: топ-10 вопросов по недвижимости >>>
Процент дел, по которым добросовестным жильцам присуждают в собственность вышеуказанные ордеровые или полученные по договорам найма квартиры – очень хороший, говорит Татьяна Ермоленко. За 8 лет её юридической практики было только два реальных выселения, и то – ей удалось их оспорить в вышестоящих инстанциях. Первое выселение коснулось Татьяну лично, второй случай – отвоёванная квартира Елены Мицель.
– Почему я вообще берусь за такие дела? Моим родителям в 1999 году была тоже выдана квартира с акимата. По ордеру. Собственница квартиры даже собственноручно написала в акимате отказную на квартиру! «Я, такая-то, такая-то, не возражаю в проживании и прописке семьи Ермоленко и не буду в будущем иметь претензий». Но в коммунальную собственность квартиру почему-то так и не передали. Получается, юридически она числилась за той женщиной, а нам просто выдали ордер, – вспоминает Татьяна Ермоленко, – Спустя 15 лет собственница объявилась. Приехала из России, заключила у нотариуса сделку купли-продажи со своей свахой. И эта родственница-сваха уже подала иск как покупательница – о нашем выселении. Мне тогда было 18 лет, я училась в университете на юриста.
Тяжба длилась с 2012 по 2015 годы!
– Мы все суды проигрывали... Раньше было 4 инстанции: районная, апелляционная, кассационная и надзорная. Мы все инстанции по Карагандинской области проиграли. Был иск о нашем выселении. Они уже туда вселились в нашу квартиру, а мои родители еле-еле купили себе другую, разбитую. Я до сих пор помню тот день, когда нас выселяли. Приезжали судебные исполнители, понятые… очень стрессовая ситуация была. Ужасная.
Решение, как и в деле с Еленой Мицель, поставили в последней инстанции. В то время студентка юридического Татьяна Ермоленко и её адвокат добились признания недействительной сделки купли-продажи квартиры между собственницей и её свахой. Потом квартиру оформили на семью Ермоленко.
– Когда ты занимаешься делом, которое касается тебя и твоих родителей – это психологически очень сложно. Это было, наверное, самое тяжёлое дело в моей практике. Плюс я ещё была молодая, у меня не было опыта, а только большое желание восстановить справедливость, – говорит Татьяна Ермоленко.
Есть в практике и абсолютно уникальные случаи, когда собственники не имеют претензий к жильцам. В одном из дел долго искали хозяйку брошенной в 90х годах квартиры в Карагандинской области. И нашли собственницу… в Кызылорде. Женщина ситуацию выслушала и сообщила: «я не против, пусть люди оформляют на себя квартиру». И прислала отказ от жилья. Знала ли она, что ей будет почти невозможно отсудить квартиру, которую она бросила больше 10 лет назад или просто поступила по справедливости – история умалчивает. Но факт остаётся фактом: добросовестным жильцам ордеровые или полученные по договорам найма квартиры оформить реально. Это право людей, их будущее спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.
Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Татьяну Ермоленко. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-702-197-39-39, @advokat_ermolenko.
Инна Тюменцева, информационная служба kn.kz