Львиная доля сделок на рынке жилья осуществляется с привлечением ипотечного займа. Человеку, далекому от сферы недвижимости и банковской системы, самостоятельно разобраться в условиях жилищных программ, довольно сложно. В связи с этим спрос продиктовал появление на рынке недвижимости такого специалиста, как ипотечный брокер. Что это за профессия, какие услуги оказывают ее представители и как не попасть на удочку к недобросовестному брокеру, расскажем подробнее.
Профессия ипотечный брокер появилась давно и очень развита на Западе. Так, в США с участием ипотечных брокеров проходит две трети сделок по кредитованию покупок недвижимости. В России же с началом устойчивого развития ипотечного рынка профессия ипотечный брокер тоже стала необходимостью. Первые ипотечные брокеры начали появляться примерно в начале 2000-х. Сегодня у российских специалистов даже есть своё объединение — «Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров».
Просроченный кредит: что важно знать заемщикам>>>
Что касается Казахстана, то здесь эта профессия только начинает развиваться. У нас специалисты по ипотечному брокериджу появились в период ипотечного бума в 2006-2007 годах. И в последнее время, особенно в Астане и Алматы, их деятельность становится заметнее. В Казахстане ипотечные брокеры, как пояснили в Агентстве по регулированию и развитию финансового рынка, не проходят процедуру лицензирования, следовательно не входят в периметр регулирования уполномоченного органа и не являются финансовыми организациями.
Главное отличие казахстанских и российских ипотечных брокеров от американских — это платность. Заемщик в США не платит ничего, а комиссию брокеру, которая доходит до 1,5% от суммы кредита, выплачивает банк, где клиент взял кредит.
Как не получить отказ в ипотеке>>>
Зачем нужен ипотечный брокер
Многие скажут: «Зачем мне посредник? Я и сам могу изучить программы, походить по банкам и собрать документы». Однако главное преимущество хорошего брокера в том, что у него есть специфические знания и навыки общения с банками. Самым лучшим ипотечным брокером считается тот, у кого есть налаженные связи в банках, которые позволяют легче и быстрее договориться о выдаче займа. Бывает, что идеальный заемщик с достаточной зарплатой, с хорошей кредитной историей просто не знает о существующих жилищных программах.
В кризисных условиях некоторые банки столкнулись с последствиями своей чрезмерной лояльности к ипотечникам и теперь в стремлении минимизировать риски ужесточили требования к заемщикам. Это привело к тому, что положение покупателей квартир в ипотеку усложнилось: теперь они вынуждены не только разбираться в возросшем количестве жилищных программ, но и доказывать банкам свою финансовую состоятельность.
Лайфхаки при покупке первичного жилья >>>
Ипотечный брокер именно тот, кто может помочь будущему заемщику. В Казахстане брокеры работают как независимо, так и могут входить в состав агентства недвижимости. В спектр услуг специалиста по ипотечному брокериджу входит:
- Подбор программы, максимально подходящей пожеланиям и возможностям клиента.
- Помощь в прохождении андеррайтинга, то есть проверки банком платежеспособности заемщика. Ипотечный брокер содействует в сборе и составлении документов таким образом, чтобы максимально повысить шансы на одобрение ипотеки. Это может быть привлечение созаемщиков, правильное оформление справок и тому подобное.
- Полное юридическое сопровождение до момента подписания ипотечного договора.
— Мы сопровождаем клиента на всех этапах оформления ипотеки, — рассказывает руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» г. Караганды Жазира Тегинбаева. — Проводим с клиентом большую подготовительную работу, куда входит полная проверка всех документов покупаемой квартиры, узаконение перепланировок, реконструкции, изменение площади и так далее, отвечаем на вопросы сторон. Также проверяем документы продавца — его право собственности и другие. Подготовить все документы к сделке помогает юридический отдел. Наши ипотечные брокеры также занимаются сбором необходимой документации для банка. Бывает, что по выбранной банковской программе требуются дополнительные справки. Мы значительно экономим время клиента, освобождая его от походов во все банки для того, чтобы узнать самую выгодную программу. В банк приходим уже с подготовленными документами в назначенное менеджером время, что также значительно экономит время клиента.
Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста >>>
Жазира Тегинбаева отмечает, что ипотечный брокер должен проверить все, вплоть до текста договора купли-продажи.
— Бывает, что присутствует человеческий фактор, например, в тексте договора может быть опечатка, — говорит специалист. — Также важно, чтобы была именно та формулировка, которая указана в гарантийном письме банка. Несколько раз сама сталкивалась с ситуацией, когда клиент самостоятельно выбирает нотариуса, который ранее не работал с данным банком и формулирует текст договора на свое усмотрение. Учитывая все это, ипотечный брокер обязан присутствовать на всех этапах и помогать.
Как получить недвижимость по приобретательной давности >>>
Как работают «серые» брокеры
Доски объявлений в интернете пестрят предложениями от ипотечных брокерских компаний, которые обещают помочь оформить ипотеку. В шапке объявления используются заманчивые слоганы: «Ипотека без отказа!», «Ипотека без первоначального взноса!», «Ипотека с испорченной кредитной историей!», «Ипотека для индивидуальных предпринимателей» и так далее.
В одной компании на наш вопрос, как можно оформить ипотеку без первоначального взноса ответили: «У нас есть ребята, которые могут занять вам сумму первоначального взноса на три дня под расписку. Потом делаем завышенную оценку квартиры, банк выдает вам ипотеку и вы возвращаете деньги».
Способы покупки квартиры в ипотеку, когда нет первоначального взноса и нет дополнительного залога, знают и риелторы. Специалистов, предлагающих неофициальные способы оформления займа, они называют «помогайками». Как объясняет схему риелторы, в поле деятельности таких «ипотечных брокеров», как правило, попадают дешевые квартиры, чтобы первоначальный взнос был невысокий.
У «помогаек» есть «свой» оценщик, который завышает оценку, но не намного, чтобы не вызывать подозрений у банка, и чтобы ее одобрил кредитный комитет. Сумма завышения как раз и должна составлять сумму первоначального взноса. В договоре купли-продажи указывается завышенная цена. В ходе оформления кредита от продавца берется фиктивная расписка для банка, что он получил первоначальный взнос от покупателя. Для безопасности продавца с покупателя берется встречная расписка, что никаких денег он продавцу не давал.
Текст расписок от покупателя может быть разным. Например, что первоначальный взнос был возвращен покупателю. Бывают случаи, когда покупатель пишет фиктивную расписку о том, что взял в долг у продавца сумму, равную первоначальному взносу. Данный документ пишется от руки, не заверяется у нотариуса, не дается на руки ни продавцу, ни покупателю и уничтожается после совершения сделки.
Это опасная схема, ведь, если эта расписка окажется в руках недобросовестного продавца, он может пойти и в суде потребовать эти деньги, которые по сути никто никому не давал. «Помогайки» никакую безопасность не обеспечивают своему клиенту, так как у них нет даже договора. Их единственный козырь — это знание схемы покупки без первоначального взноса и связь с банковскими менеджерами.
Ипотека 2022: последние изменения >>>
О деятельности таких специалистов на рынке недвижимости открыто говорят и столичные риелторы.
— Условно ипотечных брокеров можно разделить на две категории, — рассказывает Галым Искаков генеральный директор сети офисов недвижимости «Метры». — Одни умеют находить лазейки, помогающие обойти стандартные условия оформления ипотеки. В столице они берут за свои услуги от 600 тысяч до 1 миллиона тенге. Их целевая аудитория — люди, которые не могут подтвердить доход, не имеют первоначального взноса. Банки не рассматривают их, как потенциальных заемщиков, так как они находятся в группе риска. Что делают ипотечные брокеры? Выбирают минимально дешевый объект. Для того чтобы найти первоначальный взнос в 20%, брокеры завышают стоимость оценки на эту сумму. Оставшиеся 80%, а по факту это 100% стоимости жилья, они «вытаскивают» через банк.
По словам Галыма Искакова, по сути ипотечные брокеры помогают «протаскивать» ипотеку. Однако такой заемщик оказывается в итоге в кабале. Спустя время люди свои квартиры в срочном порядке пытаются продать, так как не могут вносить ежемесячный платеж.
— Другие ипотечные брокеры не занимаются такими «серыми» схемами, — продолжает эксперт. — Они предлагают консультационные услуги, помощь в сборе и подготовке документов, подборе ипотечной программы и так далее. Однако ту же деятельность, хорошая риелторская компания, выполняет по умолчанию, то есть сопровождает клиента от начала до конца. Риелтор — он ведь универсал. Он и ипотечный брокер, и психолог, и строитель, и юрист, и профессиональный продавец. Он разбирается во всем, что касается его зоны ответственности.
— Правила банка мы не обходим, действуем в рамках закона, — рассказывает Жазира Тегинбаева. — Так называемой «договоренности» с банками у нас нет. «ЦАН» имеет с банками официальное партнерство. Например, тесно сотрудничаем с Банком ЦентрКредит, Банком Фридом Финанс и другими, которые также заинтересованы в привлечении клиентов.
Как купить квартиру по программе «Шанырак» >>>
Как определить профессионала
К сожалению, в случае с ипотечным брокериджем не действуют советы вроде «обращаться лишь в солидные компании с многолетним опытом». Таких в Казахстане на ипотечном брокерском рынке попросту нет. И даже не все агентства недвижимости, существующие на рынке много лет, могут предложить брокерскую услугу на высоком уровне.
Так что же делать потенциальному ипотечнику? Вот критерии, которые помогут определить профессионала.
Наличие открытых партнерских отношений с банками
В первую очередь нужно узнать, с какими банками сотрудничает ипотечный брокер. Чем шире этот список, тем лучше для клиента. Это позволит избежать лоббирование интересов конкретного банка.
Сотрудничество с клиентом на основании договора
— Во-первых, для того чтобы обезопасить себя от мошенничества, работать с ипотечным брокером нужно только на договорных условиях, — советует Жазира Тегинбаева. — Мы с клиентами заключаем официальный договор, в котором указана цена услуги и есть пункт о возврате средств, если мы не сможем выполнить его условия. Во-вторых, лучше всегда обращаться в проверенные, работающие официально компании, о которых вы наслышаны или с которыми сотрудничали ваши друзья, родные, почитать отзывы. На сегодняшний день люди все чаще обращаются к профессионалам, которые знают банковскую структуру изнутри и помогут вам без лишних волнений оформить ипотеку. Если опираться на статистику, например, в «ЦАН» в октябре 50% сделок с ипотекой прошли с сопровождением ипотечного брокера. Наблюдается рост динамики обращений.
Банковский опыт работы
Большой плюс для ипотечного брокера — это продолжительный стаж работы в банке. Брокер по сути должен провести всю предварительную работу с клиентом, которую обычно делает кредитный менеджер. А именно, сделать все необходимые расчеты: ежемесячный платеж, переплату и так далее. Если у работника банка для этого отводится ограниченное время, и он будет спешить, чтобы не образовывать длинную очередь, то брокер может более тщательно проанализировать финансовую нагрузку будущего ипотечника. Сравнить между собой все подходящие программы, ведь даже разница в 1% от ставки вознаграждения за 10-15 лет ипотеки может сэкономить внушительную сумму заемщику.
Информационная открытость
Добросовестные компании, как правило, имеют свой сайт, ведут страницы в социальных сетях с подробным описанием предоставляемых услуг и портфолио — списка банков, застройщиков, компаний, с которыми сотрудничают. Специалисты ведут диалог с аудиторией, отвечают на вопросы, проводят бесплатные консультации, делятся историями своих клиентов.
Правительство для граждан: топ-10 вопросов по недвижимости >>>
Каких ипотечных брокеров лучше обходить стороной
Обращаясь за услугой в брокерскую компанию, чтобы не остаться без денег и одобрения ипотеки, не соглашайтесь на сотрудничество, если вам предлагают:
100-процентную гарантию получения займа
Следует понимать, что даже самый лучший ипотечный брокер не в состоянии дать гарантию положительного решения банка. Профессионал всегда об этом предупредит.
«Рисование» справок
Брокеры не вправе делать такие документы, как справки с места работы, о доходах, пенсионных отчислениях и так далее, так как это незаконно. Если такая «справка» попадет в банк, то ваша фамилия в лучшем случае окажется в черных списках всех финансовых организаций, в худшем — вы встретитесь с сотрудниками полиции и будете обвинены в мошенничестве.
Исправление кредитной истории
Никто не в состоянии «почистить» вашу кредитную историю. Исправить можно только ошибки самого банка. Их исправляет Первое кредитное бюро, после получения от банка-кредитора подтверждения, что просрочка или другая ошибка в кредитной истории произошли по вине банка.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz