Первичный рынок недвижимости Казахстана переживает сейчас непростые времена. Себестоимость строительства постоянно растет, эксперты предрекают мелким строительным компаниям дефолт, а тут еще и Нацбанк повысил ключевую ставку с 14,5 до 16% и банки вынуждены будут пересмотреть ставки по ипотечным займам.
Тем не менее спрос на новое жилье в нашей стране остается высоким, особенно это касается эконом и комфорт-класса. Как вести себя покупателям в сложившихся обстоятельствах, как правильно выбрать квартиру и выгодно совершить сделку, читайте в этом материале.
Аренда жилья: последние тенденции, советы юриста >>>
Находим опытного агента по недвижимости
Это самый первый лайфхак, от которого зависит успех мероприятия. Покупка квартиры на первичном рынке жилья всегда сопровождается рисками. Когда речь идет о больших городах, для того чтобы сориентроваться в многообразии жилых комплексов и застройщиков нужно потратить уйму времени. В одной Астане к продаже представлены квартиры в порядка 240 жилых комплексах от 80 застройщиков.
Специалист по недвижимости проведет мониторинг рынка и отберет объекты, отвечающие требованиям клиента. Проинформирует покупателя о состоянии застройщика и ходе строительства объекта, предупредит обо всех рисках. Затем, когда клиент определится с квартирами, которые он хочет посмотреть, агент договорится с менеджерами компании о встречах и съездит с клиентом на все объекты, сопровождая его в переговорах с отделами продаж застройщиков.
Как рассказали порталу kn.kz в Ассоциации застройщиков Казахстана, при выборе квартиры на первичном рынке нужно особое внимание уделить имеющейся у застройщика на момент заключения сделки документации. Обязательно проверять при приобретении строящегося дома, имеется ли у застройщика разрешение/гарантия на привлечение денег дольщиков, подано ли им уведомление о начале строительно-монтажных работ, в соответствии с законодательством РК и т.д.
Агентства недвижимости также помогут подобрать оптимальный банк и ипотечный продукт, если покупатель намерен использовать заем. Кроме того, риелтор поможет клиенту оформить необходимые документы и передаст их в банк.
Как получить недвижимость по приобретательной давности >>>
В Ассоциации застройщиков считают, что плюсами при обращении к риелторам и агентствам недвижимости станут:
- Широкий выбор квартир. Если застройщик может предложить квартиры только в своем ЖК, то агентство недвижимости все возможные варианты на рынке, в условиях того, что осуществляют работу с несколькими строительными компаниями.
- Помощь при продаже вторичного жилья. Если купить квартиру в новостройке покупатель может только после продажи принадлежащей ему жилплощади, то необходимо сначала продать свою квартиру, проводить ее показы и т.д. В этом могут помочь агенты недвижимости.
Выбираем проверенного застройщика с большим количеством сданных объектов
Экономическая нестабильность в стране и мире неизбежно приводит к изменениям позиций среди действующих игроков. Строительная сфера — одна из чувствительных к кризисам. В основном, трудности успешно преодолевают самые сильные и стабильные компании, которые имеют опыт выживания.
В связи с этим перед покупкой жилья лучше посмотреть, в каком году была основана компания, были ли срывы ввода объектов в эксплуатацию, какие жилые комплексы уже построены, сколько домов находятся в активной стадии реализации. Безопасный вариант — когда проект прошёл этап «котлована», а на сайте застройщика или его страницах в соцсетях регулярно публикуются фото- и видеоотчёты со стройплощадки.
Большим плюсом является факт наличия в портфеле застройщика проектов, финансируемых крупнейшими банками страны. Это один из главных признаков того, что кредитная организация положительно оценивает финансовое положение компании и уверена в хорошем спросе на ее объекты.
Ипотека 2022: последние изменения >>>
Покупаем на старте продаж
Как рассказали порталу kn.kz в Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), стройкомпании предлагают минимальную стоимость квартир на старте строительства, затем цена увеличивается в зависимости от стадии возведения объекта.
В основном компании начинают продажи именно на самом раннем этапе. Это выгодно всем — вы получаете жилье с доступной ценой, а застройщик финансы для реализации своего проекта. Но главный риск — перенос сроков сдачи жилья, поэтому очень важно выбрать надежного застройщика.
Как показывает рынок, стоимость квадратного метра жилья в строящемся жилом комплексе с начала продаж и к моменту сдачи дома в эксплуатацию вырастает до 30%. То есть, если ваша квартира в готовом виде стоит 30 миллионов тенге, то на старте продаж ее можно было приобрести примерно за 23 миллиона.
Как купить квартиру по программе «Шанырак» >>>
Ловим скидки и акции
Стремительный рост ключевой ставки с одной стороны делает жильё менее доступным, с другой — активизирует застройщиков на разработку специальных акций и скидок. Как рассказали в Ассоциации застройщиков Казахстана, для того, чтобы получить скидку от застройщика, потенциальным покупателям необходимо присматривать квартиры в период сезонного спада продаж на недвижимость.
«В этот период застройщики для увеличения спроса готовы предоставлять покупателям квартир скидки, — поясняют в АЗК. — В случае если вы собираетесь приобретать совместно с квартирой парковочное место, это может стать аргументом для предоставления скидки от застройщика. Помимо этого периодически застройщики проводят акционные мероприятия, типа «ярмарок недвижимости» или «ночи скидок».
Популярным инструментом продаж стали рассрочки, а также trade-in — выкуп имеющейся у вас недвижимости в зачёт стоимости новостройки.
Правительство для граждан: топ-10 вопросов по недвижимости >>>
Выкупаем сразу
Многие застройщики предлагают скидку при 100-процентной оплате. Снижение цены в этом случае может доходить до 5-15%. Как правило, скидка распространяется, как на оплату наличными, так и на покупку в ипотеку. В Казахстане банки выдают займы на строящееся жилье, имеющее гарантию Казахстанской жилищной компании. Таких объектов немного, но они есть.
Застройщику выгодно получить сразу всю сумму денег либо от вас, либо от банка, который выдает вам ипотеку. Полученные средства он сразу пустит на возведение дома.
При рассрочке платежа скидки не будет. Она, как правило, действует до конца стройки.
Ипотека в Отбасы банке: изменение условий >>>
Смотрим варианты нераспроданных квартир
В Ассоциации отмечают, что хорошую цену застройщик может установить на нераспроданные квартиры в жилом комплексе, готовом к сдаче.
«Проявите любопытство, чтобы узнать есть ли в продаже квартиры на первых и последних этажах, возле лифта или подсобного помещения, а также угловые, — советуют в АЗК. — Такие квартиры для потенциальных покупателей менее привлекательные, поэтому зачастую застройщики устанавливают на них скидки».
При этом Ассоциация застройщиков предупреждает, что в любом случае, в погоне за низкой ценой не стоит забывать о том, что качественное жилье, построенное из добротных материалов и по технологиям, соответствующим принятым стандартам, не может стоить значительно дешевле средней рыночной цены.
Обзор жилищных программ для очередников >>>
Выбираем развитую локацию и функциональную планировку
Лучше вложиться в объект, который всегда можно выгодно и быстро продать, даже если вы покупаете недвижимость для собственного проживания. Наиболее ликвидными считаются квартиры небольших площадей в понятных локациях с развитой инфраструктурой, как социальной, так и транспортной. Важно выбрать функциональную планировку, чтобы она оставалась актуальной ещё годы вперёд и нашла своих новых покупателей.
В Ассоциации застройщиков рассказывают, что сегодня не очень востребованы многокомнатные квартиры.
«Упор делается на небольшие по площади полноценные двухкомнатные квартиры комфорт-класса, на среднем этаже, примерно 7-8 этажи, — делятся наблюдениями в АЗК. — Стоит упомянуть также то, что отличный вид из окна — это большой плюс для потенциального покупателя. Видовые квартиры, иногда вопреки другим свойствам, практичности, ценовой приемлемости, считаются раритетными.
Военная ипотека в 2022 году: условия и расчеты >>>
Выкупаем по переуступке
Переуступка — это способ приобретения недвижимости у лица, который уже заключил договор долевого участия с застройщиком, но потом передумал. Такая квартира может быть дешевле, чем та, которая продается непосредственно от застройщика. Объясняется это желанием дольщика поскорее найти покупателя и вернуть свои деньги.
«Если объект в строящемся доме еще не сдан, реализовать можно только право требования, а не саму недвижимость, — поясняют в АЗК. — В таком случае сделка проводится на основании переуступки прав требований по договору долевого участия. Переуступка прав требований — договор, по которому права и обязанности первоначального дольщика по договору долевого участия переходят к покупателю, при этом все условия первого договора — сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок — остаются прежними».
Однако нужно понимать, что к новому покупателю переходят все возможные риски, например, задержка сдачи дома или банкротство застройщика.
Банкротство физлиц: процедуры, последствия >>>
Как изменились цены на первичку
Первичное жилье остается надежной инвестицией, так как стабильно дорожает из года в год в среднем до 20%. Так, по информации Бюро национальной статистики, за год, в сентябре 2022 года к сентябрю 2021 года цены продажи нового жилья повысились на 17,7%. В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в г. Актобе на 32,5%, Костанае — на 27%, Астане — на 26,6%, Усть-Каменогорске — на 25,3%, Кокшетау — на 20,3%, Актау — на 19,3%. Незначительное повышение цен на первичном рынке жилья отмечено в городах Павлодар — на 0,9% и Талдыкорган — на 1,8%.
Средние цены на рынке первичного жилья в сентябре 2022 года
|
Города |
Продажа нового жилья, тг/кв.м |
Изменения за месяц, % (к августу 2022 г.) |
Изменения за год, % (к сентябрю 2021 г.) |
|
Астана |
556 388 |
0,0 |
26,6 |
|
Алматы |
454 039 |
0,0 |
10,5 |
|
Шымкент |
460 793 |
0,0 |
8,9 |
|
Актау |
299 940 |
5,6 |
19,3 |
|
Актобе |
259 302 |
0,0 |
32,5 |
|
Атырау |
367 015 |
0,0 |
15,2 |
|
Кокшетау |
305 897 |
0,0 |
20,3 |
|
Караганда |
318 509 |
0,4 |
18,0 |
|
Костанай |
341 587 |
0,5 |
27,0 |
|
Кызылорда |
185 509¹ |
3,1 |
12,5 |
|
Уральск |
246 655 |
2,8 |
15,9 |
|
Усть-Каменогорск |
340 279 |
0,0 |
25,3 |
|
Павлодар |
287 228 |
0,0 |
0,9 |
|
Петропавловск |
317 484 |
0,0 |
14,8 |
|
Семей |
281 177 |
0,0 |
14,1 |
|
Талдыкорган |
189 824 |
0,0 |
1,8 |
|
Тараз |
160 000² |
0,0 |
0,0 |
|
Туркестан |
300 000 |
0,0 |
9,4 |
|
Итого по Республике Казахстан |
426 813 |
0,3 |
17,7 |
По данным Бюро национальной статистики
¹ Включая жилье по программе «Нурлы жер».
² Цены на новое жилье, реализуемое в рамках программы «Нурлы жер».
Информационная служба kn.kz