В чем ошибаются заемщики, покупая квартиру в ипотеку

Ипотечное рабство может длиться до 20 лет, а то и больше. За эти годы заемщик выплачивает банку стоимость двух квартир. Прежде чем влезть в кредитную кабалу, стоит долго и тщательно обдумать свой шаг. На всем ли вы сэкономили, все ли предусмотрели и нигде не ошиблись? Рассмотрим самые распространенные и самые дорогие промахи ипотечных заемщиков. 

Для начала обратимся к цифрам. По информации Нацбанка, кредитный портфель в Казахстане растет. Если на 1 января 2018 года его объем составлял 4,3 трлн тенге, то на 1 декабря 2021 года он достиг 9,8 трлн тенге. Растет и сумма задолженности физлиц с просрочкой свыше 90 дней. На 1 января 2018 года она составляла 414,5 млрд тенге (9,6% от ссудного портфеля физических лиц), на 1 декабря 2021 года — 422,0 млрд тенге (4,3%). Как сообщает регулятор, в большинстве случаев заемщики объясняют невозможность обслуживать кредит потерей работы и/или кормильца, ухудшением здоровья и другими причинами.

В 2021 году по доступности ипотеки Казахстан занял 75-е место из 109 стран, согласно отчёту Property Prices Index by Country . Согласно данному индексу, ежемесячный платёж при покупке квартиры или дома площадью 90 кв. м на срок 20 лет в ипотеку в Казахстане почти в 1,5 раза превышает ежемесячный доход одной семьи.

Женская ипотека «Умай»: новые условия>>>

Принять решение об ипотеке на эмоциях

Это самая главная ошибка заемщиков. Надоело жить с родителями или у родственников, устали скитаться по съемным углам, уж очень понравилась какая-то квартира и так далее. Поддавшись порыву, человек не может объективно оценить свои возможности.

Для начала нужно изучить сайты банков, поговорить с менеджерами и выбрать самую выгодную ипотечную программу, сделать расчет ежемесячного платежа и переплаты по каждой программе. Здесь надо обращать внимание не только на годовую эффективную ставку, но и на комиссии и условия договора.

А теперь стоит «потренироваться» и пожить в режиме ипотеки хотя бы полгода. То есть ежемесячный платеж откладывать на депозит. В будущем эти деньги послужат подушкой безопасности. Такой режим позволит понять, комфортно ли вам платить банку такую сумму. Важно вести учет расходов, чтобы понимать, какая в среднем сумма в месяц уходит на необходимые траты (питание, коммунальные услуги, налоги, проезд, кружки, если есть дети и т.д.) и дополнительные (лечение, дни рождения, гостей, ремонт автомобиля и т.п.).

Такой совет не подойдет для тех, кто арендует жилье. Ведь арендаторы и так привыкли ежемесячно отдавать собственнику за наем квартиры. Хорошо, если будущий взнос по ипотеке не будет превышать арендный платеж.

Повышение базовой ставки, ослабление тенге: как отреагировал рынок недвижимости >>>

Вложиться в новостройку и снимать жилье

На рынке недвижимости Казахстана имеются совместные программы банка и застройщика, которые позволяют купить в ипотеку квартиру в строящемся жилом комплексе. При этом застройщик должен иметь разрешение на привлечение средств дольщиков по договору долевого участия (ДДУ) при строительстве конкретного жилого комплекса. Первоначальный взнос — от 20%, ставка вознаграждения — от 0,1-15,5% в зависимости от срока займа, который доходит до 20 лет. Залогом выступает приобретаемый объект.

Покупка строящегося жилья подразумевает под собой гораздо большие расходы, чем покупка «вторички». Представьте, что человек, вдохновленный красивыми 3D изображениями современного жилого комплекса с развитой инфраструктурой, а самое главное низкой ценой за квадратный метр, оформляет ипотечный заем. Дома еще нет, а ипотека уже оплачивается. При этом приходится платить и за аренду жилья.

Юридическая чистота: что проверить перед сделкой >>>

Как правило, нестабильная политическая и экономическая ситуация очень сильно сказывается на рынке первичного жилья. Себестоимость строительства может скакнуть в любой момент, и застройщик вправе изменить условия договора в случае девальвации или других потрясений на финансовом рынке. Стройка может затянуться, а то и вовсе заморозиться. Конечно, в данном случае покупатель защищен гарантией АО «Казахстанская жилищная компания», но кто знает, сколько времени займет решение проблемы. Не забываем, что после сдачи дома в эксплуатацию нужно еще несколько миллионов тенге потратить на ремонт квартиры, которая будет сдана в предчистовой, а не чистовой отделке.

В связи с этим, если речь идет об ипотеке, то безопаснее и спокойнее начать улучшать жилищные условия с помощью вторичного рынка недвижимости.

С какими клиентами риелторы отказываются работать >>>

Взять первоначальный взнос в банке как потребительский заем

Чем выше первоначальный взнос, тем дешевле ипотека. Но некоторые покупатели квартир, не имея первоначального взноса, пытаются решить проблему с помощью кредита. Как правило, приходится оформлять потребительский, беззалоговый кредит, ставка по которому самая высокая.

Здесь стоит сделать оговорку. Если бы у заемщика была в собственности хоть какая-нибудь недвижимость, по стоимости покрывающая первоначальный взнос, то можно было бы сразу оформить ипотеку, предоставив вместо взноса, имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога. Но не все ипотечные программы допускают такой вариант решения вопроса.

Потребительский заем очень дорогой и выдается на короткий срок. Казахстанские банки выдают деньги без залогового обеспечения в среднем под 20% на срок до 5 лет. Например, вы покупаете квартиру за 10 миллионов тенге. В кредит берете 20% (2 миллиона) в качестве первого взноса. Ежемесячно нужно будет оплачивать 53 тысячи тенге. Общая сумма выплат за 5 лет составит порядка 3 179 000 тенге, что совсем невыгодно.

К этому добавляется ежемесячный взнос по ипотеке, затраты на ремонт и обустройство жилья. Такую финансовую нагрузку тяжело выдержать.

Как не стать жертвой аферистов на рынке жилья >>>

Также невыгодной является «серая» схема покупки без первоначального взноса, которые предлагают недобросовестные ипотечные брокеры. Она заключается в том, чтобы завысить с помощью «своего» оценщика стоимость квартиры на сумму первоначального взноса. Так, заемщик получает квартиру без личных денег, но «вешает себе на шею» дорогую ипотеку.

Если нет денег на первоначальный взнос, то безопаснее отложить покупку. Внося те же 53 000 в месяц на депозит, можно накопить на первоначальный взнос за 3 года. Если докладывать дополнительно сумму, равную взносу по ипотеке, то получится гораздо быстрее.

То же самое касается дополнительных кредитов на обустройство купленной квартиры. Желание собственников жить в комфорте и красоте понятно. Но лучше потерпеть и по мере накопления денег делать ремонт, покупать мебель. Это позволит не загнать семью в долги.

Как январские события отразятся на рынке недвижимости >>>

Покупать жилье большой площади 

Конечно, если у вас большая многодетная семья, то ютиться в «однушке» несколько лет затруднительно, хотя в Казахстане очень много многодетных семей, у которых нет в собственности и этого. Но если речь идет о молодой семье с одним ребенком, то можно и потерпеть, и расширять жилье постепенно. На ипотеку за более скромное жилье уйдет меньше денег и времени. После погашения займа и при продаже этой квартиры, на руках у вас окажется немалая сумма, и заем на следующую, более просторную квартиру будет обслуживаться гораздо легче.

Предлагаем для примера два варианта покупки жилья на вторичном рынке:

1. Большая «трешка» сразу.
2. Покупка сначала 1-комнатной, а затем после ее продажи — 3-комнатной.

На каждый вариант отмерим 15 лет. Расчеты, разумеется, приблизительные, и лишь демонстрируют выгодность схемы постепенного расширения жилплощади.

1. Покупка сразу 3-комнатной квартиры за 20 млн тенге.

Расчет сделаем с помощью ипотечного калькулятора kn.kz в рамках ипотечной программы одного из банков, которая позволяет всем категориям граждан купить квартиру под 16% годовых. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 15 лет.

Первоначальный взнос	4 000 000 тенге
Сумма займа	16 000 000 тенге
Срок	15 лет
Ежемесячный платеж	234 992 тенге
Общая стоимость жилья	46 298 581, или 231% от стоимости квартиры
Переплата	26 298 581 тенге

Как оформить перепланировку в 2022 году>>>

2. Покупка сначала однокомнатной квартиры за 10 000 000 тенге.

Первоначальный взнос	2 000 000 тенге
Сумма займа	8 000 000 тенге
Срок	8 лет
Ежемесячный платеж	148 230 тенге
Общая стоимость жилья	16 230 108, или 162 % от стоимости квартиры
Переплата	6 230 108 тенге

После полного погашения займа мы ее продаем (условимся, что продадим за ту же сумму, хотя за годы цена однозначно вырастет на обе квартиры) и покупаем 3-комнатную квартиру за 20 млн тенге. Для этого нам понадобится взять кредит — 10 млн.

Первоначальный взнос	10 000 000 тенге
Сумма займа	10 000 000 тенге
Срок	7 лет
Ежемесячный платеж	198 621 тенге
Общая стоимость жилья	26 684 134 KZT, или 133 %  от стоимости квартиры
Переплата	6 684 134 тенге

Как получить субсидию за аренду частного жилья >>>

За 15 лет в первом случае мы переплатим 26,3 миллионов тенге, во втором случае — почти 13 миллионов. За те же 15 лет сэкономлено 13 миллионов. При этом ежемесячные платежи, особенно при покупке сначала однокомнатной квартиры, были меньше, по сравнению с первым случаем. Однако потерпеть в «однушке» пришлось 8 лет.  

Самый ценный совет, которые дают бывалые ипотечники, — это копить! Сегодня государство предлагает довольно эффективный инструмент для покупки квартиры в ипотеку — это жилстройсбережения. Финансовая дисциплина, терпение, накопление 50% от стоимости квартиры и переплата при ипотеке будет мизерной. Подробнее о личном опыте читательницы портала kn.kz читайте в материале.

Информационная служба kn.kz