В периоды стремительного роста цен на жилье вложения в недвижимость выглядят доходными и безопасными. Когда в стране наступает экономический кризис, пыл инвесторов остывает и они занимают выжидательную позицию. Тем не менее возможность заработать на инвестициях в недвижимость никуда не уходит, даже в кризис. Успех зависит от грамотного подхода.
Вложения в недвижимость делят на следующие основные виды: инвестиции в коммерческую или жилую недвижимость, строительство, недвижимость за рубежом. Каждый вид имеет свои особенности, риски, стратегии и, соответственно, размер прибыли. В данном материале рассмотрим инвестиции в строительство жилой недвижимости. Насколько они выгодны в свете коронокризиса, как получить гарантированную прибыль и с какими рисками придется столкнуться инвестору?
Ипотека в Казахстане: тенденции 2021 года, программы >>>
Ситуация на рынке
По информации Комитета по делам строительства и ЖКХ, по итогам 9 месяцев 2021 года индекс физического объема по строительству составил 109,7%. Положительная динамика наблюдается во всех регионах. Всего за указанный период в эксплуатацию введено 10,4 млн кв. метров жилья, что составляет 108% к аналогичному периоду 2020 года.
В крупных городах рынок недвижимости насыщен предложениями. Покупатели имеют большой выбор жилых комплексов любого класса комфортности в отличных локациях, с «уникальной инфраструктурой» и другими достоинствами от ведущих застройщиков.
Несмотря на пандемию и сопутствующий кризис, цены на квартиры растут. По данным Бюро национальной статистики, в сентябре 2021 года по отношению к декабрю 2020 года цены на первичное жилье выросли на 11,7%, на вторичное — на 18,2%.
Рост спроса на жилье подтверждается рекордным количеством сделок купли-продажи, которое, по информации Бюро, за 9 месяцев 2021 года составило 420,5 тыс. сделок, увеличившись почти в 2 раза по сравнению с 9 месяцами 2020 года (212,9 тыс. сделок).
Трейд-ин в недвижимости: как поменять вторичное жилье на новостройку >>>
Как правильно инвестировать в новостройку
Покупатель недвижимости, именуемый инвестором, приобретает недвижимость на старте продаж либо на этапе строительства жилого комплекса. Цена в этот момент минимальна. Ближе к сроку сдачи дома он перепродает ее, так как цена на эту квартиру уже поднялась.
— Приобретать недвижимость, конечно, выгодно на стадии котлована, — советует Еркин Байбатыров, заместитель генерального директора строительной компании Rams Qazaqstan. — На этом этапе риски выше, но и процент прибыли больше. По мере приближения строительства к завершению и сдаче объекта риски снижаются, цена за квадратный метр неизбежно возрастает. В цифровом эквиваленте от старта проекта до выхода на рынок готового продукта происходит в среднем от 35 до 45% маржинального роста цен.
На что обратить внимание в кредитном договоре >>>
— Не секрет, что на этапе котлована доверие к объекту у покупателя низкое, — считает председатель Комитета по аналитике Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости Dixi Нина Лукьяненко. — По сути, человек покупает картинку — проект, нарисованный на бумаге, поэтому, чтобы привлечь первых покупателей, застройщик всегда дает на этом этапе более привлекательную цену. Этот вид инвестирования подходит идеально тем, кто умеет и готов ждать.
Условно цикл жизни проекта можно поделить на три этапа:
- Начало строительства.
- Возведение этажей.
- Завершение и сдача в эксплуатацию.
На каждом из этих этапов, как рассказал эксперт Rams Qazaqstan, цены растут приблизительно на 15%, в итоге общее повышение стоимости за квадратный метр может составить 45%. Незначительное повышение цен происходит в среднем один раз в три месяца, в зависимости от динамики продаж: вялый процесс — цены снижаются, слишком активный — повышаются.
Особенности цифровой ипотеки в Казахстане >>>
Динамика цен на всех этапах строительства зависит от множества факторов:
- стоимость земли, выкупленной под строительные нужны (цена сильно разнится в зависимости от квадрата);
- стоимость строительных материалов;
- затраты на рабочую силу;
- уровень инфляции за период строительства объекта;
- «аппетит продавца» — каждая компания работает ради извлечения прибыли.
К примеру, в Алматы на этапе старта жилого комплекса цена за кв.м может составлять 305 000 тенге. На завершающей стадии строительства — 550 000 тенге. Инвестор получил чистой прибыли 245 000 тенге с каждого квадратного метра.
Опираясь на эти цены можно посчитать, что если дом будет строиться 2 года, то квартира площадью 60 квадратных метров к сдаче в эксплуатацию будет стоить 33 млн тенге. Доход иинвестора составит 14,7 млн тенге. Даже, если учесть, что квадратный метр к сдаче подорожает на так значительно, и будет стоить, к примеру, 470 000 тенге, то доход инвестора составит порядка 10 млн тенге.
Ипотека при разводе: как поделить недвижимость >>>
Если же сумму стоимости квартиры положить на депозит с максимальной на сегодняшний день ставкой 13,9%, то за два года можно заработать 4,8 млн тенге.
— Если застройщик выбрал грамотную стратегию продаж, уверенно и сильно стартовал, количество сделок увеличивается независимо от темпов строительства, то цена поднимается с целью увеличения рентабельности проекта, — подчеркивает Нина Лукьяненко.
По словам эксперта, при условии, что проект с хорошей локацией, привлекательной ценой, удобными планировками и оптимальными площадями квартир, со всеми механизмами продаж (рассрочка, ипотека, пенсионные накопления и т.п.), то продажи идут достаточно равномерно и к моменту окончания строительства остается совсем немного непроданных квартир.
— На этапе котлована в первую очередь распродаются квартиры с маленькой площадью, их покупают большей частью инвесторы, затем — двухкомнатные квартиры. Большие планировки имеют не самый активный спрос, поэтому могут продаваться вплоть до завершения строительства объекта, — резюмировал Еркин Байбатыров.
5 советов для быстрой продажи квартиры >>>
Риски
Вложения в недвижимость гораздо менее рискованы, чем торговля на фондовом рынке, инвестирование в стартапы и бизнес. Все потому, что недвижимость очень редко сильно дешевеет. При этом инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
На сегодняшний день следует принимать во внимание различные риски срыва сдачи в эксплуатацию объекта, включая остановку стройки в связи с карантинными мерами во время пандемии Covid 19, высоким уровнем заболеваемости рабочего персонала, инфляцию, а также полную заморозку объекта недобросовестным застройщиком. В настоящее время некоторые застройщики затягивают сдачу объектов, в том числе в связи с увеличением сроков доставки стройматериалов из-за рубежа и по областям внутри страны. С такими проблемами могут столкнуться даже самые крупные стройкомпании с отличной репутацией.
Тем не менее некоторые риски возможно минимизировать. Нина Лукьяненко перед покупкой недвижимости рекомендует обратить внимание на наличие лицензии на строящийся объект, а также исполнение ранее данных обязательств строительной компанией перед своими дольщиками.
Что важно знать о наследовании недвижимости >>>
— Инвестировать в недвижимость нужно с умом, предварительно тщательно изучив рынок. При выборе проекта следует ориентироваться на надежность застройщика, опыт на рынке, количество завершенных объектов. Исходя из имеющейся информации, необходимо найти объект, который будет обладать не самой высокой ценой, но при этом пользоваться достаточным спросом, — дополняет эксперт.
В процессе составления и подписания договора стоит заручиться поддержкой высокопрофессионального юриста, который поможет грамотно составить договор, способный максимально защитить интересы покупателя и в случае серьезных форс-мажоров восстановить вложенные средства.
При поиске объекта инвестирования также важно обратить внимание на разнообразие финансовых механизмов покупки: рассрочка, ипотека, акции и скидки, подарки при покупке.
Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия >>>
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Плюсы
- Надежность. Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых стабильных источников дохода. Жилье и коммерческая недвижимость нужны всегда вне зависимости от экономической и политической ситуации.
- Стабильность цены. Недвижимость ценится даже в самые трудные для экономики времена, и всегда есть возможность реализовать ее или сдать в аренду. Для большей части жилой недвижимости характерен постоянный рост стоимости.
- Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
Опасности при продаже квартиры >>>
Минусы
- Долгий срок окупаемости. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям — прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, доход от аренды лишь через 6-9 лет.
- Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи, текущий и капитальный ремонты и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора.
- Налоги. В случае сдачи в аренду недвижимости собственник платит налог в размере 10% от суммы дохода. Также налог выплачивается при продаже имущества, которое находится на праве собственности менее 1 года, в случае возникновения имущественного дохода, который определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения. Индивидуальный подоходный налог также равен 10% от полученного дохода.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz