Принято считать, что при сделке с недвижимостью главные риски ложатся на плечи покупателя. Ведь, если на его пути вдруг попадутся аферисты, то он может остаться у разбитого корыта без квартиры и без денег. Про риски продавца упоминается гораздо реже, но тем не менее они есть. Рассмотрим некоторые из них.
Продавец не обязательно может пострадать от изощренных мошеннических схем. Попасть в неприятную ситуацию можно из-за собственной невнимательности и непредусмотрительности.
Что делать должнику по кредиту: пошаговая инструкция >>>
Неправильный выбор агентства недвижимости
Продавать квартиру с помощью риелтора — это практика, принятая во всем цивилизованном мире. Прежде всего этот подход обеспечивает юридическую безопасность сделки. Но это только, если вы работаете с настоящим профессионалом из агентства с хорошей репутацией.
Неопытный риелтор может не увидеть в потенциальном покупателе афериста, а недобросовестный риелтор может даже помочь ему и преследовать свой незаконный интерес.
К выбору специалиста по недвижимости нужно подойти со всей ответственностью.
- Лучше всего ориентироваться на крупные агентства с большим стажем работы в сфере недвижимости, так как фирмы-однодневки на рынке встречаются довольно часто. Как правило, в крупных компаниях работают более компетентные сотрудники.
- Познакомьтесь с репутацией агентства недвижимости. Узнайте, не было ли в прошлом скандалов, связанных с риелторами этой компании, и как разрешались конфликты. Почитайте отзывы о работе того специалиста, которому агентство поручило представлять ваши интересы.
- Заранее не платите. Иначе можно остаться без денег и без услуги. Недобросовестные риелторы этим и зарабатывают, что сбегают с авансами.
- Обязательно заключайте договор. Профессиональное агентство в первую очередь само предложит вам заключить договор. В нем будут прописаны объем услуг и границы полномочий специалиста.
- Внимательно читайте все документы, которые вас просят подписать. Выясняйте непонятные моменты.
Как выселить бывшего собственника из жилья >>>
Беспечное отношение к оригиналам документов
Продавец не должен передавать никому оригиналы правоустанавливающих документов, какими бы аргументами его ни убеждали. Даже риелтору достаточно для работы копий, которые он лишь сверяет с оригиналами в присутствии продавца.
«Черные» риелторы могут даже продать квартиру либо манипулировать вами, диктуя свои условия сделки.
Как получить военную ипотеку Отбасы банка в 2021 году >>>
Рассеянность при показе
При продаже недвижимости продавцу приходится принимать много незнакомых людей. Они наносят визит для того, чтобы воочию оценить объект — посмотреть ремонт, вид из окон, придворовую инфраструктуру. Порядочные клиенты этим и ограничиваются, а непорядочные могут заинтересоваться ценными вещами и документами на недвижимость.
В связи с этим, не оставляйте без присмотра своих визитеров, не позволяйте им свободно гулять по комнатам. Документы и ценные вещи надо спрятать подальше. Для подстраховки записывайте данные всех, кто к вам приходил.
Кредитное жилье в 2021 году: условия, планы сдачи домов >>>
Непонимание различий между задатком и авансом
Когда нашелся покупатель на вашу недвижимость, встает вопрос об оформлении предоплаты. Здесь важно знать разницу между задатком и авансом. В обиходном употреблении значения задатка и аванса часто совпадают, однако с юридической точки зрения путать эти понятия нельзя.
Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения нового обязательства (статья 337 Гражданского кодекса РК).
Другими словами, задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, о которых они договорились. Сумма задатка входит в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец обязуется продать недвижимость, а покупатель должен ее купить.
Как кредитоваться, если не будет «7-20-25» и «Баспана Хит» >>>
Задаток выполняет две функции: с одной стороны он включается в общую сумму, являясь частичной предоплатой за покупаемый объект, с другой стороны соглашение о задатке служит гарантией того, что одна из сторон не откажется от выполнения взятых на себя обязательств.
Последствия прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных соглашением о задатке, оговариваются в статье 338 Гражданского кодекса РК.
Если за неисполнение обязательств несет ответственность сторона, которая вносила задаток, покупатель, то он остается у другой стороны, то есть у продавца. В том случае, если ответственность за неисполнение обязательств несет сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка. В некоторых случаях задатком может являться и полная сумма, уплаченная до заключения и исполнения договора купли-продажи.
Как пользоваться долей в недвижимости >>>
В соответствии с пунктом 2 статьи 337 Гражданского кодекса РК, соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме вне зависимости от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке. Необязательно, но крайне желательно нотариально заверять соглашение о задатке, так как в случае возникновения спорных ситуаций будет проще доказать правоту одной из сторон в суде.
В соглашении о задатке указываются: полная сумма сделки, сумма задатка, точный адрес, площадь и количество комнат продаваемой недвижимости (если соглашение о задатке заключается с целью совершения сделки купли/продажи квартиры) и данные удостоверения личности обеих сторон. Кроме того, в документе оговариваются сроки исполнения обязательств.
Что будет с рынком недвижимости до конца 2021 года: прогнозы экспертов >>>
Аванс — это денежная сумма или иная имущественная ценность, которую выдают вперед, в счет установленных платежей или предстоящих расходов. Если продавец вовремя не подстраховался, то аванс выгоден для покупателя. Такой платеж ни к чему не обязывает.
Это лишь частичная предоплата. При отказе от сделки ее можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.
Если при задатке ответственная сторона теряет определенные суммы, то при нарушении одной из сторон соглашения об авансе внесенная сумма просто возвращается, и отношения между сторонами прекращаются.
Советы по продаже неликвидной квартиры >>>
Недочеты в договоре купли-продажи
В договоре важно указать следующие моменты:
- данные документа, удостоверяющего личность покупателя и продавца;
- стоимость квартиры;
- обременения;
- адрес, количество комнат, квадратура и другие важные характеристики объекта;
- существенные недостатки недвижимости;
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- дееспособность сторон;
- что договор заключается добросовестно;
- согласие на продажу от супруга или супруги, если продавец в браке.
Не стоит использовать шаблонный договор. Если вы не учтете ряд важных нюансов, то покупатель при желании сможет оспорить такой документ.
Как получить арендное жилье без выкупа в 2021 году >>>
Именно поэтому необходимо перечислить существенные недостатки недвижимости, если они имеются. Если о них промолчать, то по закону это является основанием для расторжения сделки. При этом нельзя ограничиться лишь устным упоминанием.
Если через несколько месяцев покупатель вдруг решит, что, к примеру, ремонт неработающей вентиляции он не сможет оплатить, то у него есть право обратиться в суд. При этом шансы на победу весьма неплохи. Если же недостатки прописаны в договоре, то расторгнуть сделку уже нельзя.
Дополнительные гарантии безопасности обеспечивает нотариальное составление и заверение договора. Нотариус проверяет законность сделки и разъясняет сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
Информационная служба kn.kz