Хотите купить квартиру в ипотеку, но не подходите под условия участия в жилищных госпрограммах? Тогда, если у вас есть половина от стоимости недвижимости, то вы сможете взять заем, который пока является самым выгодным в стране. Его предлагает ЖССБ, преобразованный ныне в Отбасы банк. В чем преимущества и недостатки такой ипотеки, каковы условия ее получения, рассмотрим в данном материале.
Почему заем называется промежуточным? Все потому, что он является переходным к основному займу, к которому стремятся вкладчики ЖССБ — жилищному, ставка по которому составляет от 3,5-5%. Чтобы достичь 5%, нужно за 3 года с помощью ежемесячных регулярных взносов накопить 50% от стоимости недвижимости и получить за свою финансовую дисциплину максимальный оценочный показатель 16.
Система жилищных строительных сбережений позволяет людям самим регулировать проценты по кредиту. Это зависит от срока накопления. Чем дольше копите, тем ниже ставка. Например, если копить 4 года, то ставка будет 4,8%, если копить 5 лет, то ставка будет 4,5%. Семь лет накоплений дает право на заем по ставке 4%. Самая минимальная ставка — 3,5%. Чтобы ее получить, нужно копить 15 лет. В этом случае очень удобно, например, открыть депозит на своего ребенка.
Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>
Но, допустим, вы не хотите ждать, и у вас уже есть 50%. Вы внесли эту сумму сразу или вы накопили ее в банке, но меньше, чем за 3 года. В обоих случаях вы не соблюли требований для получения того самого выгодного жилзайма. И тогда вам банк выдает промежуточный заем.
- Ставки — от 7 до 8,5% (по «Нурлы Жер» 5%).
- Сроки — от 6 месяцев до 25 лет.
- Сумма — до 90 млн тенге.
В рамках промзайма жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынках. Недвижимость можно также купить по программам «Нурлы жер», «Свой дом», «Военный продукт». Можно получить промзаем на ремонт и строительство дома.
Особенности юридического притязания на недвижимость >>>
В чем плюсы и минусы промежуточного займа
Главное преимущество такого вида ипотеки в том, что не нужно копить и ждать 3 года, чтобы купить квартиру. Такой заем позволяет сразу решить жилищный вопрос. Но банку надо будет заплатить за недополученное в течение 3 лет вознаграждение, то есть обслуживать заем придется по более высокой ставке.
Ваши 50% будут лежать на депозите как обеспечение по займу, на них будет также начисляться госпремия в размере 20% от суммы поощряемого вклада (не более 200 МРП) и премия банка 2%. Но при оформлении ипотеки ставка вознаграждения будет выше — 7% (для первичного жилья), 7,5-8,5% (для вторичного жилья). При этом годовая эффективная ставка может доходить до 13% годовых. И вот тут надо учесть момент, который возмущает тех, кто только начинает вникать в систему жилстройсбережений, — процент начисляется не на сумму займа, а на всю стоимость квартиры. Но эта ставка действует только 3 года, затем заемщик переходит на жилзаем и ставка снижается до 4,2% для первичного жилья и 5% для вторичного.
Так, совсем недавно известный экономист Олжас Худайбергенов назвал такие продукты, дискредитирующими социальный характер Жилстройсбербанка и жилищной политики. Он отметил, что в целом ставки по жилищным депозитам и кредитам должны отражать функцию перераспределения государства, а не нормативы доходности отдельного института.
Как купить квартиру на пенсионные: алгоритм, ограничения, советы >>>
Нельзя не согласиться с экспертом в том, что в политике выдачи промзаймов ЖССБ по сути выступает как коммерческий банк, который не упускает доход, который он недополучил за 3 года, когда заемщик не копил. Но имеем то, что имеем. И пока Отбасы банк предлагает самую низкую ставку по рыночным ипотечным продуктам в Казахстане.
Расчеты выкупа квартиры
Промежуточный заем в свою очередь делится на три вида: «Стандарт» (ставка — 7,5%, срок от 6 мес. — 25 лет), «Жеңіл» (8,5%, от 4 до 25 лет), «Жеңіл 2» (8%, от 6 мес. до 25 лет).
На примере покупки квартиры по промзайму за 12 миллионов тенге на вторичном рынке рассмотрим каковы будут расчеты.
Таблица 1. Расчет покупки квартиры по промежуточному займу «Стандарт»
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячный платеж в первые 3 года (оплата процентов) |
85 000 тг |
|
Взнос на депозит |
0 тг |
|
Ежемесячный платеж в последующие 4 года (переход на жилзаем) |
96 000 |
|
Общая переплата за 7 лет |
2 187 000 тг |
Таблица 2. Расчет покупки квартиры по промежуточному займу «Жеңіл 2»
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячный платеж в первые 3 года (оплата процентов + основной долг) |
115 000 тг |
|
Взнос на депозит |
0 тг |
|
Ежемесячный платеж в последующие 3 года (переход на жилзаем) |
48 000 |
|
Общая переплата за 6 лет |
3 800 000 тг |
Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>
Для сравнения приведем расчеты по выкупу квартиры с помощью жилищного займа, то есть с накоплениями на счету банка в течение 3 лет.
Таблица 3. Расчет покупки квартиры по жилищному займу
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма на счету ЖССБ, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячный платеж взнос на депозит в первые 3 года |
150 000 тг |
|
Ежемесячный платеж в последующие 6 лет под 5% годовых |
96 000 |
|
Общая переплата за 6 лет |
912 000 тг |
Чем привлекают застройщики: партнерская ипотека, рассрочка, акции >>>
Каковы требования к подтверждению платежеспособности
Подтверждение дохода — это обязательное условие в промзайме, в то время как при накоплении и оформлении жилзайма показывать доход не нужно. Ваши регулярные взносы служат показателем того, что у вас есть, с чего оплачивать ипотеку.
В начале года появилась информация о том, что ЖССБ собирается менять подход к проверке платежеспособности при оформлении промзайма, а именно, планирует перестать кредитовать предпринимателей по декларациям и сотрудников ведомств, в которых они по закону не получают пенсию, не будут рассматривать по справке о зарплате. Также работающим пенсионерам не будут выдавать ипотеку.
Что нового произойдет в сфере недвижимости Казахстана в 2021 году >>>
Но пока условия остаются прежними. Как разъяснили в пресс-службе Отбасы банка, «в настоящее время банком разрешено принимать доход от предпринимательской деятельности (декларации) при кредитовании в банке, в том числе по рыночной программе кредитования». Также банком принимаются и рассматриваются доходы, с которых, согласно законодательству РК, не отчисляются пенсионные выплаты. Как следует из ответа: «Доход рассчитывается по справке о заработной плате. В документе, подтверждающем доход, либо отдельном документе заемщика, освобожденного от перечислений обязательных пенсионных взносов, должна отражаться информация, на основании какой законодательной нормы он освобожден от данных перечислений».
В пресс-службе пояснили и по поводу пенсионеров. «Банком установлено требование к возрасту заемщика — не более 65 лет к моменту подачи кредитной заявки и не более 70 лет к моменту окончания срока кредитования (по жилищному займу после перехода). Если возраст пенсионера соответствует требованию банка к возрасту, то банк может рассмотреть его кредитную заявку. Банком может быть принята пенсия в виде дохода», — пояснили в Отбасы банке.
В связи с этим, если представители вышеуказанных категорий граждан, планировали купить жилье по промежуточному займу, то лучше поторопиться, пока действуют прежние условия.
Эксперты рынка недвижимости об итогах года и прогнозах на 2021-й >>>
Что изменилось в условиях промзайма за последний год
О новшествах порталу kn.kz рассказали в пресс-службе Отбасы банка.
- Снижены ставки вознаграждения по промежуточному займу на ремонт с 8,5% до 7% годовых. Возможность кредитования под 7% годовых на ремонт доступна действующим заемщикам банка, оформившим займы на приобретение жилища и желающим провести ремонт в данном жилище.
- Внедрены условия предоставления промежуточных займов на цели «внесение первоначального взноса для получения займа в АО «Жилстройсбербанк Казахстана» на приобретение первичного жилья на рынке» (внесение первоначального взноса для получения ипотечного жилищного займа в банке для приобретения первичного жилья на рынке).
- Внедрены условия кредитования по проекту «Арендное жилье с последующим выкупом». Условия разработаны в целях обеспечения жильем с возможностью осуществления накопления в период аренды жилья.
- Внедрены условия получения кредита под 6% годовых, с дальнейшим получением жилищного займа под 5% годовых для молодых семей по программе «Жас отбасы». Данные условия направлены на поддержку молодых семей для дальнейшего предоставления возможности улучшить жилищные условия.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz