Нередко квартиры в ипотеку покупают для последующей сдачи ее в аренду. Схема предполагает, что заемщику не придется тратить на ежемесячные взносы личный бюджет, а квартира выкупится с помощью арендаторов. Насколько эта идея реальна и выгодна, постараемся разобраться в данном материале.
В первую очередь определимся, для кого данная схема подходит. Во-первых, это покупатели квартир, которым есть, где жить. У них нет жилищных проблем, и можно сдавать заложенное жилье на протяжении нескольких лет. Такой вариант удобен для родителей, которые приобрели жилье детям к совершеннолетию. Во-вторых, заемщик должен соответствовать всем банковским параметрам ипотечника — иметь первоначальный взнос от 20%, стабильный официальный доход и так далее. Арендные платежи не всегда могут полностью покрывать ипотечные взносы, периодами квартира может и вовсе простаивать по разным причинам. В связи с чем, арендодателю-ипотечнику крайне важно иметь денежный ресурс.
Как избежать ошибок при покупке квартиры в ипотеку >>>
Можно ли сдавать заложенную недвижимость?
В пресс-службе Жилстройсбербанка рассказали порталу kn.kz, что залоговую недвижимость без письменного согласия банка заемщик не имеет права перезакладывать, продавать, передавать в управление, в аренду и отчуждать в иной форме. Это оговаривается условиями договора залога недвижимости.
Также в договоре залога сказано, что залогодатель гарантирует, что без письменного согласия залогодержателя не будет производить никаких перепланировок в недвижимом имуществе, являющемся предметом залога по договору. Таким образом, залогодержатель в лице банка должен дать согласие на сдачу обремененной квартиры или дома в аренду. То же касается и перепланировки залоговой недвижимости.
Клиент должен письменно обратиться в банк с просьбой дать разрешение на сдачу в аренду (независимо от ее вида) или перепланировку. Затем обращение рассматривается уполномоченным коллегиальным органом банка. В случае отрицательного решения банка будет представлено основание отказа.
Как выбрать доходную недвижимость за рубежом >>>
В ЖССБК поясняют, что если сдавать квартиру, вопреки запрету банка, то залогодержатель вправе при неисполнении залогодателем условий договора признать его недействительным. А также за нарушение условий договора залогодатель выплачивает штраф залогодержателю в размере, установленном договором.
При согласии банк имеет право устанавливать условия аренды. Между тем включать банк в стороны сделки при заключении договора аренды не обязательно. Также стоит отметить, что сдача в аренду залоговой недвижимости никак не отражается на условиях выданного жилищного займа. Однако, как описано выше, предусмотрена ответственность за нарушение условий договора залога и договора банковского займа.
7 причин отказаться от покупки квартиры на вторичном рынке >>>
При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку
Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.
При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.
Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».
|
Стоимость квартиры |
15 000 000 |
|
Ставка вознаграждения |
10,75% |
|
Первоначальный взнос |
40%, 6 000 000 |
|
Размер займа |
9 000 000 |
|
Срок займа |
15 лет |
|
Ежемесячный платеж |
100 885 |
|
Переплата |
9 159 375 |
Как участвовать в жилищной госпрограмме «Шанырак» >>>
Сдать «однушку» в Нур-Султане реально за 100 000 тенге в месяц с оплатой арендатором коммунальных услуг. В областных центрах также возможно сдать 2- или 3-комнатную квартиру за 100 000 тенге в месяц. Большой плюс в том, что ставка найма с годами увеличивается, а ежемесячный платеж по ипотеке — нет. При аннуитетном виде платежа он остается неизменным до конца срока займа. Следовательно, не придется тратить свои деньги для оплаты ипотечных взносов. А с годами растущая ставка найма может возмещать неизбежно возникающие затраты. Однако, если арендный платеж будет примерно равен ипотечному, то вряд ли получится полностью покрыть затраты на первоначальный взнос.
Актуальные вопросы наследства >>>
В вышеуказанной схеме стоит учесть множество нюансов. Во-первых, только при 40-процентном первоначальном взносе мы смогли примерно уровнять ежемесячный платеж и ставку найма. Чем меньше «первоначалка», тем больше придется доплачивать банку из личных средств.
Во-вторых, желательно приобретать квартиру на вторичном рынке. При покупке новостройки нужно будет отдать немалую сумму за ремонт и потратить на него время, в лучшем случае месяца три. А при покупке «вторички» вполне вероятно можно получить не только косметический ремонт и частично мебель, но еще и квартирантов в придачу.
Перепланировка и переоборудование: что можно, что нельзя >>>
В-третьих, не стоит забывать и о тратах. Например, это ежегодная страховка или налог за аренду. Так, с 1 января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, если годовой доход с квартиры не будет превышать 1 175 МРП в год или 3 264 150 тенге в этом году, то хозяину квартиры достаточно ежемесячно оплачивать ЕСП (единый совокупный платеж).
Для жителей городов республиканского и областного значения сумма ЕСП установлена в размере 1 МРП, а для граждан, проживающих в других населенных пунктах, в размере 0,5 МРП. При этом сдавать квартиру можно только частным лицам и нельзя использовать наемный труд.
Также время от времени придется тратиться на какие-то ремонтные работы. Особенно это касается устаревшего жилищного фонда.
Как может измениться рынок недвижимости в случае второй волны пандемии >>>
Советы по сдаче в аренду ипотечной квартиры
Итак, подведем итоги и предложим несколько полезных советов для тех, кто планирует арендными платежами выкупать ипотечную квартиру.
- Для успеха предприятия выбирайте квартиру эконом- или комфорт-класса. Наиболее востребованные варианты — небольшие 1- и 2-комнатные объекты. Не забывайте, чем ниже вложения, тем быстрее и проще будет их окупить.
- Важно правильно выбрать расположение дома. Квартире в развитом районе с удобной транспортной развязкой, где более высокая востребованность в арендном жилье, будет легче найти квартирантов.
- Не стоит вкладываться в дорогой ремонт, который сложно окупить, но и с «бабушкиным» ремонтом жилье снимать не захотят. Оптимальный вариант — аккуратный косметический ремонт.
- Если все же вы решите купить квартиру в новостройке, то соглашайтесь на отделку от застройщика. Это значительно сэкономит время и деньги. Как правило, ремонт застройщик заканчивает к сдаче дома. Следовательно, можно будет сразу после получения ключей заселить арендаторов.
Как купить индивидуальный дом по «Нурлы жер» в 2020 году >>>
- При оформлении ипотечного займа нужно стремиться к тому, чтобы арендная ставка была больше размера ежемесячного платежа. Тогда со временем можно окупить и затраты на первоначальный взнос, ремонт, покупку мебели и бытовой техники.
- Нужно постараться сберечь на отдельном счете или депозите два-три ежемесячных платежа по ипотеке. На случай, если жильцы неожиданно съедут, будет чем оплачивать ипотеку, пока не найдутся новые.
- Стоит помнить, если заемщик оплачивает ипотеку в Жилстройсбербанке, то он имеет право на налоговые вычеты. Это своего рода кэшбэк, который регламентирует Налоговый кодекс. Это значит, что работодатель возвращает к заработной плате заемщика часть подоходного налога. При определении дохода, подлежащего налогообложению, будет подлежать вычету сумма вознаграждения, выплачиваемая по жилищному займу.
Информационная служба kn.kz