Как избежать ошибок при покупке квартиры в ипотеку

Ипотека — это очень ответственный, затратный и долгосрочный проект. В связи с этим, перед тем, как поставить подпись в ипотечном договоре, нужно внимательно изучить все нюансы и предусмотреть возможные ситуации. Ведь платежи будут тянутся долгие годы, и любой промах при ипотеке может привести к внушительным финансовым потерям.

Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, то постарайтесь избежать ошибок, из-за которых можно потерять не только деньги, но и недвижимость. Рассмотрим самые распространенные промахи, совершаемые ипотечниками.

Как выбрать доходную недвижимость за рубежом >>>

1. Для первоначального взноса взять потребительский заем

Некоторые покупатели квартир, не имея первоначального взноса, пытаются решить проблему с помощью кредита. Как правило, приходится оформлять потребительский, беззалоговый кредит, ставка по которому самая высокая.

Здесь стоит сделать оговорку. Если бы у заемщика была в собственности хоть какая-нибудь недвижимость, по стоимости покрывающая первоначальный взнос, то можно было бы сразу оформить ипотеку, предоставив вместо взноса, имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога. Но не все ипотечные программы допускают такой вариант решения вопроса. Например, по ипотеке «7-20-25» или «Баспана Хит» нельзя заменить первоначальный взнос ничем — ни другим жильем, ни пенсионными накоплениями, ни жилстройсбережениями. Вносить нужно только денежные средства. Исключение по программе «7-20-25» — жилищные сертификаты от акимата.

7 причин отказаться от покупки квартиры на вторичном рынке >>>

Итак, почему оформление потребительского кредита при отсутствии первоначального взноса — это ошибка? Потребительский заем — очень дорогой и выдается на короткий срок. Казахстанские банки выдают деньги без залогового обеспечения в среднем под 20% на срок до 5 лет.

Например, вы покупаете квартиру за 10 миллионов тенге. В кредит берете 20% (2 миллиона) в качестве первого взноса. Ежемесячно нужно будет оплачивать 53 тысячи тенге. Общая сумма выплат за 5 лет составит порядка 3 179 000 тенге, что совсем невыгодно.

К этому добавляется ежемесячный взнос по ипотеке, затраты на ремонт и обустройство жилья. Такую финансовую нагрузку тяжело выдержать.

Также невыгодной является «серая» схема покупки без первоначального взноса, которые предлагают недобросовестные ипотечные брокеры. Она заключается в том, чтобы завысить с помощью «своего» оценщика стоимость квартиры на сумму первоначального взноса. Так, заемщик получает квартиру без личных денег, но «вешает себе на шею» дорогую ипотеку.

Как участвовать в жилищной госпрограмме «Шанырак» >>>

Если нет денег на первоначальный взнос, то безопаснее отложить покупку. Внося те же 53 000 в месяц на депозит, можно накопить на первоначальный взнос за 3 года. Если докладывать дополнительно сумму, равную взносу по ипотеке, то получится гораздо быстрее.

Накопления, производимые каждый месяц, позволят заемщику понять, сможет ли он выдержать такое бремя, какая сумма комфортна для семейного бюджета.

То же самое касается дополнительных кредитов на обустройство купленной квартиры. Желание собственников жить в комфорте и красоте понятно. Но лучше потерпеть и делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику постепенно, по мере накопления денег. Это позволит не загнать семью в долги.

Актуальные вопросы наследства >>>

2. Не обеспечить себя подушкой безопасности

Каждый ипотечник должен иметь резервный денежный фонд, который должен составлять 3-6 ежемесячных ипотечных платежей. Сюда можно добавить и ежемесячные расходы на проживание. Эти деньги не должны использоваться на другие нужды. Ваш неприкосновенный запас должен храниться на депозите и в случае форс-мажора выручить вас.  

А случиться может всякое — потеря работы из-за пандемии, заболевание, травма и тому подобное. Если нечем будет платить ипотеку, то это может привести к штрафам и пеням. А вслед за ними вас будут ждать значительная переплата, испорченная кредитная история, а то и вовсе потеря недвижимости.

Некоторые отчаявшиеся заемщики, лишившись стабильного заработка и не имея подушки безопасности, берут дополнительный кредит. Это ошибка, которая только ухудшает ситуацию.

Перепланировка и переоборудование: что можно, что нельзя >>>

3. Купить сразу большую квартиру

Конечно, если у вас большая многодетная семья, то ютиться в «однушке» несколько лет смысла нет. Но если речь идет о молодой семье с одним ребенком, то можно и потерпеть, и расширять жилье постепенно. На ипотеку за более скромное жилье уйдет меньше денег и времени. После погашения займа и при продаже этой квартиры, на руках у вас окажется немалая сумма, и заем на следующую, более просторную квартиру будет обслуживаться гораздо легче.

Предлагаем для примера два варианта покупки жилья:

1. Большая «трешка» сразу.
2. Покупка сначала 1-комнатной, а затем после ее продажи — 3-комнатной.

На каждый вариант отмерим 15 лет.

1. Покупка сразу трехкомнатной квартиры стоимостью 20 млн тенге.

Расчет сделаем в рамках ипотечной программы «Баспана Хит», которая позволяет всем категориям граждан купить квартиру под 10,75% годовых, как на первичном, так и вторичном рынках. Первоначальный взнос — от 20%, срок — до 15 лет.

Первоначальный взнос	4 000 000 тенге
Сумма займа	16 000 000 тенге
Срок	15 лет
Ежемесячный платеж	172 000 тенге
Общая стоимость жилья	34 949 000, или 175% от стоимости квартиры
Переплата	14 949 000 тенге

2. Покупка сначала однокомнатной квартиры за 10 000 000 тенге.

Первоначальный взнос	2 000 000 тенге
Сумма займа	8 000 000 тенге
Срок	8 лет
Ежемесячный платеж	120 000 тенге
Общая стоимость жилья	13 654 000, или 137% от стоимости квартиры
Переплата	3 654 000 тенге

После полного погашения займа мы ее продаем (условимся, что продадим за ту же сумму, хотя за годы вполне вероятно, что цена вырастет) и покупаем 3-комнатную квартиру за 20 млн тенге. Для этого нам понадобится взять кредит — 10 млн.

Первоначальный взнос	10 000 000 тенге
Сумма займа	10 000 000 тенге
Срок	7 лет
Ежемесячный платеж	166 000 тенге
Общая стоимость жилья	23 945 000, или 120% от стоимости квартиры
Переплата	3 945 000 тенге

За 15 лет в первом случае мы переплатим 14,9 миллиона тенге, во втором случае — 7,6 миллиона. За те же 15 лет сэкономлено 7,3 миллиона. При этом ежемесячные платежи, особенно при покупке сначала однокомнатной квартиры, были меньше, по сравнению с первым случаем. Однако потерпеть в «однушке» пришлось 8 лет.

Как может измениться рынок недвижимости в случае второй волны пандемии >>>

4. Невнимательное изучение пунктов ипотечного договора

Самый ответственный момент — это подписание ипотечного договора. Для того чтобы не упустить важные нюансы, стоит воспользоваться услугами юриста или опытного риелтора.

Права банка. Следует внимательно изучить права банка, прописанные в документе. В них не должно быть пункта, что банк в одностороннем порядке без участия клиента может менять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки.

Комиссии. Если вы выбрали ипотеку с комиссиями, то они должны быть четко прописаны в договоре. Как правило, сбор указывается в процентном соотношении к сумме предоставляемого ипотечного кредита. Деньги это немалые, поэтому лучше сразу узнать, за что нужно платить, чтобы правильно подсчитать свои расходы.

Ставки вознаграждения. Размер, порядок и сроки должны быть указаны в договоре. Ставка вознаграждения может быть фиксированная на весь срок ипотеки или плавающая. Если ставка фиксированная, ее размер прописывается в договоре и меняться уже не должен. Исключение — когда обе стороны приняли решение о каких-либо изменениях и закрепили это дополнительным договором.

Как купить индивидуальный дом по «Нурлы жер» в 2020 году >>>

Если ставка вознаграждения плавающая, то в договоре должны быть такие нюансы, как сроки, периодичность и порядок ее изменения. Например, когда процент зависит от курса иностранных валют, это обязательно должно быть отражено в документе. При изменении ставок вознаграждения стороны могут договориться о верхнем и нижнем пределе изменения. Обязательно указывается срок, в течение которого действует это ограничение: все годы кредитования или только какой-то определенный период.

График платежей. Так как в годах и месяцах разное количество дней, в документе прописывается условное количество дней — 30 дней в месяце и 360 дней в году. По договору клиент должен погашать кредит равными суммами каждый месяц. В эту сумму входит часть долга плюс проценты. Клиенту обязательно следует обратить внимание на этот пункт перед подписанием договора. Важно, чтобы график платежей был оформлен отдельным документом и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц.

Штрафные санкции за нарушение условий договора. Нарушение условий сделки влечет за собой наказание. Заемщик предупрежден в договоре о том, что за просрочку платежа начисляется пеня. Обязательно посмотрите, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку.

Как не попасть на удочку мошенников во время пандемии >>>

Страховка. Если кредитор требует страховку, то это должно быть отражено в ипотечном договоре. А также подробно расписаны условия страхования. Если созаемщиков несколько, возможно, личное страхование с каждым из них пропорционально их участию в обязательстве.

Расторжение договора и форс-мажор. Нужно вникнуть, в каких случаях банк имеет право расторгнуть ипотечный договор и требовать полного погашения суммы займа. Как правило, это происходит, если заемщик регулярно нарушает и задерживает сроки выплат. Если клиент не выполнит это требование, то у него могут вообще забрать залог, то есть жилье. В этом случае он теряет выплаченный банку заем, проценты и остается без квартиры.

Любая ваша ошибка приносит банку дополнительную прибыль. Тщательно изучите договор, задавайте вопросы, привлекайте специалистов в сфере кредитования недвижимости. Это поможет уберечься от возможных неприятностей в будущем.

Информационная служба kn.kz