Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов

На сегодняшний день высокий уровень цен на жилье становится главной причиной невозможности решения квартирного вопроса для многих казахстанцев и их семей. В этой ситуации кажется, что единственным выходом может стать ипотека. Практика же показывает, что купить недвижимость можно не только, заняв у банка. Рассмотрим детально, как купить квартиру без ипотеки и где взять деньги на осуществление этой цели с приведением простой математики.

Представим, что молодая семья хочет купить квартиру стоимостью 10 миллионов тенге. По такой цене можно купить квартиру в любом городе Казахстана. Отличие лишь в том, что в мегаполисах это будут окраины и жилье малой площади. В регионах же это достаточная сумма для покупки «двушки» или даже «трешки» в центре.

Оттолкнемся от среднестатистической зарплаты, которая по данным Комитета по статистике РК, в августе 2019 года была равна 188 000 тенге. Допустим, что у нашей молодой семьи пока нет детей, и муж с женой будут оба зарабатывать такую сумму. А когда супруга выйдет в декретный отпуск, оптимистично представим, что к тому времени глава семьи увеличит свой ежемесячный доход.

Предвидим возмущения читателей по поводу того, что большинство рядовых казахстанцев не видят такой зарплаты. Но цель статьи — показать модель покупки квартиры путем накопления, тем более что некоторые такой моделью успешно пользуются и решают свой жилищный вопрос.

Покупаем квартиру в новостройке: 5 шагов к новоселью >>>

Расчеты по накоплению в тенге

Несмотря на резкое обесценивание национальной валюты в последние годы и подорванное доверие населения к ней, все же большинство граждан предпочитают хранить свои сбережения в именно тенге. Так, по данным аналитического портала ranking.kz, в портфеле вкладов физических лиц на конец июля 2019 года на депозиты в национальной валюте приходилось более половины: 4,7 трлн тг, рост за год составил 6,3%.

При этом объём розничных вкладов в иностранной валюте сокращается третий год подряд и составляет 3,8 трлн тг (минус ещё 1,8% за год). Удельный вес вкладов в инвалюте за год сократился с 46,7% до 44,8%.

Последуем примеру большинства вкладчиков и вместе с нашей молодой семьей попробуем рассчитать, сколько же лет придется копить на квартиру в тенге.

Максимальная ставка по сберегательным вкладам составляет на сегодняшний день 13,5%. Данный вид вклада обеспечивает достаточную доходность взамен на повышенные требования к досрочному изъятию денег. Такие депозиты предлагают 15 банков страны.

Учитывая то, что совокупный доход наших супругов составляет 376 000 тенге, предположим, что они смогут откладывать ежемесячно на депозите по 150 000 тенге. И у них останется 226 000 тенге на проживание. Если нет возможности проживать с родителями, то вполне реально и снимать «однушку» на эти деньги.

Итак, с помощью депозитного калькулятора посчитаем, сколько уйдет времени на накопление, если начать с нуля.

Сумма вклада	150 000 тенге
Ежемесячные довложения	150 000 тенге
Годовая ставка	13,5%
Накопления за 4 года	10 106 453 тенге
Из них начисленные проценты	2 606 453 тенге

Ждать 4 года в общем-то недолго, если целенаправленно и дисциплинированно подойти к вопросу.

Как купить квартиру по госпрограмме «Нурлы жер» в 2019 году? >>>

Накопить 50% от стоимости жилья и взять ипотеку

Можно подкопить половину стоимости квартиры в течение 3 лет на депозите Жилстройсбербанка, а потом оформить жилищный заем по ставке 5% годовых. Вознаграждение банка по депозитам невысокое — 2% годовых. Но, как известно, по итогам года, на накопленные сбережения вкладчиков начисляется ещё и премия от государства в размере 20% на сумму, не превышающую 200 МРП, в 2019 году это 505 000 тенге. И копить можно быстрее с услугой «Семейный пакет», где супругам можно копить с помощью двух депозитов, и получать премию от государства на каждый вклад.

Воспользуемся онлайн-калькулятором Жилстройсбербанка и посчитаем выгодность покупки таким способом.

Стоимость жилья	10 000 000 тенге
Ежемесячный взнос на депозит	150 000
Срок накопления	32 месяца
Сумма накоплений	5 069 828 тенге
Сумма займа	4 930 171 тенге
Срок жилищного займа	36 месяцев
Ставка	5%
Ежемесячное погашение займа	147 761 тенге
Переплата	389 248 тенге

Такой вариант удобен тем, что в квартиру можно переехать уже через 3 года и переплата будет небольшая по сравнению с коммерческой ипотекой.

Как купить квартиру в залоге: этапы сделки, риски >>>

Расчеты по накоплению в долларах  

Посчитаем, за какое время накопятся 10 миллионов тенге в долларах. Курс доллара на сегодняшний день составил 387 тенге. Будем откладывать на депозит те же 150 000 тенге, но уже в долларах.

Казахстанский фонд гарантирования депозитов с 1 июня повысил до 2% предельную ставку по срочным и сберегательным валютным вкладам со сроком 12 и более месяцев.

Сумма вклада	388 долларов
Ежемесячные довложения	388 долларов
Годовая ставка	2%
Накопления за 5 лет	24 503 доллара (9 483 000 тенге по курсу 387 тг/долл.)
Из них начисленные проценты	1223 доллара (473 000 тенге по курсу 387 тг/долл.)

Копить в валюте пришлось больше лишь на 1 год. А если учесть, что курс доллара будет только расти, то вполне вероятно, что срок накопления будет такой же, как при накоплении на тенговом депозите.

Ипотека под 2%: условия и расчеты >>>

Что не учли в расчетах

Существенное влияние на исход дела оказывает множество факторов. В частности:

1. Уровень инфляции (из-за нее существенно может обесцениться накопленная сумма, предназначенная для покупки жилья).
2. Влияние кризиса (как может измениться курс тенге, базовая ставка Нацбанка и другие факторы, так или иначе влияющие на все сферы нашей жизни).
3. Коммунальные платежи и иные обязательные расходы.
4. Рост уровня доходов человека в будущем.

Учесть все эти факторы не представляется возможным, так как они меняются в каждом конкретном случае.

Какое вторичное жилье не стоит покупать >>>

Рекомендации специалистов

На вопросы портала kn.kz отвечает эксперт финансового рынка Бота Жуманова.

— Бота, на сегодняшний день в какой валюте лучше копить на недвижимость?

— Все зависит от срока, в течение которого вы планируете сделать покупку или накопления на первоначальный взнос. Мое личное мнение и опыт — делать накопления только в валюте, и не хранить деньги в национальной валюте. Я за практический смысл, ведь большинство вообще не в курсе того, как формируется обменный курс, от чего он зависит и т.д. Если вы планируете покупать квартиру в районе 5 следующих лет, то девальвация однозначно будет существенной, поскольку она будет иметь накопленный эффект. Поэтому, если себя обезопасить и не смотреть постоянно на курс с нервным тиком, то однозначно только в валюте либо в определенном валютном балансе.

— Какими инструментами можно воспользоваться, чтобы накопить на квартиру?

— Здесь принципиальное слово «накопить», а не «заработать на инвестициях». Если ваш горизонт в течение 5 лет, то однозначно у вас должен быть депозит, который вы ежемесячно пополняете. Второй инструмент — это инвестиционное страхование. Этот инструмент уже есть в Казахстане, и он дает в 3 раза больше доходности, чем валютный депозит. Все — больше альтернатив нет. Вкладывать в ценные бумаги на западные рынки или заниматься валютной спекуляцией на форексах и других сомнительных игрушках точно я не советую, и не буду рекомендовать.

Также я бы порекомендовала людям начать заниматься предпринимательством и увеличивать свои доходы. Лучше всего это делать не с нахрапа, а например, воспользоваться программами, которые есть на рынке. Например, можно бесплатно пойти поучиться на курсах предпринимательства «Бастау Бизнес». В рамках учебы можно будет получить грант на 500 тыс. тенге и до 20 млн тенге дешевых кредитных денег для старта своего бизнеса.

Арендное жилье без выкупа: новые подходы, планы на 2019 год >>>

Также своими советами поделилась Лариса Степаненко, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

— Лариса Владимировна, как Вы думаете, молодой семье лучше накопить на квартиру в течение нескольких лет или сразу оформить ипотеку?

— Здесь, конечно, все сугубо индивидуально. Понятие молодая семья — растяжимое. Она может быть, как с небольшим семейным бюджетом, так и с достаточным. Если оба супруга работают, имеют стабильный доход, то такая семья может воспользоваться банковскими продуктами, такими как «7-20-25» или «Баспана Хит», и оформить ипотеку. 

В случае, если у молодой семьи ограниченный бюджет, нет стабильной работы, или работает только один супруг, например, когда в семье появился маленький ребенок, то покупку нужно проссчитывать. Если ипотека сопряжена с ограниченным семейным бюджетом, то я бы не советовала брать заем. Также, если у молодой семьи нет поддержки со стороны родственников, то я бы посоветовала накопить денег и потом воспользоваться ипотекой при покупке жилья. У Жилстройсбербанка привлекательные условия по процентным ставкам при накапливании денежных средств свыше 3 лет. Можно поднакопить 50%, и тогда уже рассматривать ипотечное кредитование. В случае, если месячная арендная плата равняется ипотечному взносу, то разумнее будет взять ипотеку и ежемесячно погашать ее. Каждую историю нужно рассматривать в частном порядке, у кого какие условия и возможности.

— Как могут измениться цены на жилье в будущем?

— Цены на недвижимость зависят от внешней экономики, цен на нефть, политической составляющей. Но на сегодняшний день каких-либо предпосылок для резкого роста или снижения цены нет. В целом рынок стагнирует, только колебания курса доллара одномоментно влияют на цены, продавцы делают корректировку. Но для тех, кто хочет продать квартиру, цена всегда договорная, и продавцы «двигаются» по цене, договариваются и в итоге продают.

Для тех, кто берет ипотеку сегодня, не стоит бояться того, что цены вырастут. Таким образом, наоборот, сложится выгодная ситуация, так как купили квартиру по старой цене, а оплачивают за нее меньше. Сложнее будет, если цены снизятся, а люди будут переплачивать по ипотеке за квартиру, рыночная цена которой стала ниже.

Информационная служба kn.kz