Тенденции рынка недвижимости 2018 года и ожидаемые изменения 2019-го: аналитика kn.kz

2018 год для рынка жилья Казахстана прошел под знаком господдержки. Так значительный годовой рост объема ипотечных займов был поддержан государственной ипотечной программой «7-20-25». Сдается доступное жилье от государства — по «Нурлы жер» в 2018 году введено в эксплуатацию порядка 100 тысяч квартир. Поддержку дольщикам и застройщикам оказывает Фонд гарантирования жилищного строительства. Казахстанцы чаще стали покупать и продавать жилье.

По мнению многих экспертов, 2019 год в развитии рынка недвижимости Казахстана не будет сильно отличаться от предыдущего периода при условии стабильности экономической и политической ситуации в нашей стране и мире в целом. Какова же в целом была ситуация в 2018 году, как изменились цены на рынке жилья в крупных городах страны, каков прогноз по рынку и какие события в сфере недвижимости ожидаются в 2019 году, рассмотрим подробнее.

Эксперты рынка недвижимости об итогах 2018 года и прогнозах на 2019 год >>>

Итоги 2018 года по рынку жилья в городах Казахстана

На протяжении 2018 года рынок жилой недвижимости по стране демонстрировал положительные тенденции. Так зафиксирован общий рост спроса на жилье. Как передает аналитическая служба kn.kz, цены на квартиры в городах Алматы и Караганда за год выросли, квартиры в Астане изменились в цене со знаком минус. При этом изменения в столице были не столь значительные, учитывая события предыдущего года и ощутимый прирост ввода на рынок столичного жилья.

Согласно данным Комитета по статистике РК, в ноябре 2018 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по стране составило 23 460. Количество сделок купли-продажи жилья за январь-ноябрь 2018 года по сравнению c соответствующим периодом 2017 года увеличилось на 10%.

Темпы роста по отношению к аналогичному периоду 2017 года практически по всем регионам Казахстана положительные. Максимальный прирост удовлетворенного спроса продемонстрировала Мангистауская область. Исключением стали Южно-Казахстанская и Павлодарская области, где количество сделок напротив, снизилось.

Максимальный объем сделок купли-продажи жилья отмечается традиционно по городам Алматы и в Астане. И почти в полтора раза меньше зафиксированных сделок по Карагандинской области.

За год в декабре 2018 года по отношению к декабрю 2017 года средняя цена на столичные квартиры снизилась на 2%, это почти 6 800 тенге в абсолютном выражении. При этом в Алматы и Караганде зафиксирован положительный тренд. Алматинское жилье подорожало за год на 9%, карагандинское — на 9%.

Города	Средняя цена, тг/кв.м (декабрь 2018 г.)	Отклонение к декабрю 2017 года, тг/кв.м	Отклонение к декабрю 2017 года, %
Астана	340 700	6800	-2
Алматы	417 552	37 600	9
Караганда	212 000	19 000	9

Отрицательная динамика цен в Астане объясняется значительным масштабом сдачи нового жилья и увеличением объемов предложения на фоне прошедшей выставки ЭКСПО. Рост жилищного строительства продолжился и в 2018 году. Однако статус столицы и регулярный прирост населения позволяет наращивать спрос в городе и держать цены в умеренной позиции. В целом можно сказать, что прогноз предыдущего года аналитической службы kn.kz оправдался.

В Алматы динамика средних цен на жилье демонстрирует стабильный рост. За год к декабрю 2017 года средняя цена выросла на 37 600 тенге в абсолютном выражении. С начала года рост средних цен составил 9%, а в декабре 2018 года цена за месяц увеличилась на 3%. Как и предполагалось ранее, благодаря отложному спросу рынок жилья в Алматы довольно активный, средние цены квартир растут соответственно росту спроса.

В Караганде динамика средних цен на жилье в течение 2018 года продемонстрировала довольно активный рост преимущественно во втором полугодии. С начала текущего года рост средних цен на жилье составил 9%.

Напомним, что на протяжении 2016 года на рынке жилья в городах Казахстана преобладало ценовое снижение, достигавшее 20%. Далее в 2017 году темпы снижения цен замедлились на уровне 6-8%. По итогам текущего года рынок жилья вновь активизировался, за счет отложного спроса и цены поползли вверх. Исключением стал город Астана.

Как снять квартиру грамотно: тенденции рынка аренды, рекомендации >>>

Изменения цен на рынке аренды

На рынке арендного жилья в Астане в течение года прослеживался рост предложения. Максимальный выброс предложений съемного жилья пришелся на летние месяцы, в то же время арендные ставки стали снижаться. За год средняя ставка найма столичных квартир подешевела почти на 14%. Обратная тенденция прослеживается в городах Алматы и Караганде, где цены на съемное жилье показали годовой рост на 18% и 20% соответственно. В целом по городам динамика цен демонстрировала рост ставок найма в период оживления, то есть август, сентябрь октябрь, и снижение ставок найма в летний период.

Налоги на недвижимость в 2019 году: ставки, сроки, штрафы >>>

Прогноз цен жилье в 2019 году

Как известно девальвационные процессы прошлых лет оказали на рынок жилья негативное влияние, покупатель принял выжидательную тактику, надеясь на снижение цен, считают аналитики kn.kz. Однако в 2018 году рынок жилья вновь активизировался. По данным Национального банка РК, рост курса доллара за год составил 10%, цена на нефть за баррель в октябре 2018 года достигла почти 86 долларов, и в тот же месяц курс доллара скакнул до 367 тенге.

Так как национальная валюта по-прежнему нестабильна, а рост цен на нефть никак не отразился на благосостоянии населения, можно сделать вывод о том, что вложения в недвижимость остаются наиболее оптимальным вариантом для людей, имеющих достаточно средств, а так же для людей, в первую очередь, имеющих потребность в жилье. То есть спрос на квартиры будет иметь место. Таким образом, рост цен на недвижимость в городах Казахстана продолжится умеренными темпами и в будущем году, а в столице рост цен возобновится.

Что касается рынка арендного жилья, то в следующем году по городам Алматы и Караганда также ожидается рост цен в периоды максимального роста спроса (конец лета – начало осени), и небольшое снижение в период затишья (конец весны – лето). В Астане по мере насыщения и переизбытка рынка предложений, цены на арендное жилье могут расти более сдержанными темпами.

Какую ипотеку выдает Жилстройсбербанк? >>>

Какие изменения в сфере недвижимости ожидаются в 2019 году

КСК заменят на ОСИ и другие реформы в сфере ЖКХ

В 2019 году для собственников квартир самым главным нововведением станет смена формы управления домом. Привычный КСК заменит так называемое ОСИ, то есть объединение собственников имущества по принципу «один дом — одно объединение — один счёт». ОСИ принято большинством голосов депутатов рабочей группы по рассмотрению Законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».

Что касается других реформ ЖКХ, то с момента вступления закона в силу кондоминиумы будут регистрировать акиматы или застройщики, что даст право жильцам распоряжаться общедомовым имуществом. Будет разработана единая информационная система жилфонда и ЖКХ, которая призвана обеспечить прозрачное взаимодействие участников жилищных отношений. Создадут фонд для накопления денег на капремонт. Ликвидируют жилищные кооперативы в целях недопущения создания финансовых пирамид.

Подешевеют коммунальные услуги

С 1 января 2019 года должны быть снижены тарифы на электрическую и тепловую энергию, на услуги водо- и газоснабжения, канализации, телефонной связи и интернета. Вместе с тем правительство поручило пересмотреть и тарифы КСК. Это входит в полномочия местных акимов. При этом, как подчеркнул премьер-министр, снижение тарифов не должно снизить качество оказываемых услуг монополистами, должна проводиться своевременная модернизация их производств.

Монополисты снизят тарифы на электричество и тепло-, водоснабжение суммарно на 20,3 миллиарда тенге.

Как выгодно купить жилье? >>>

Сократят список категорий очередников

В правительстве намерены оптимизировать порядок получения жилья из госфонда путем сокращения списка категорий очередников. Данная мера предложена к обсуждению в концепции проекта Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений и реновации, а также дальнейшего развития столицы Республики Казахстан — города Астаны».

Разработчики документа предлагают из действующих 19 категорий получателей жилища по линии местных исполнительных органов (МИО) исключить большинство. Предлагается оставить только 8 категорий социально-уязвимых слоев населения, имеющих право на получение жилища из коммунального жилищного фонда:

1) инвалиды и участники ВОВ;

2) дети-сироты и дети, оставшихся без попечения родителей;

3) лица, приравненные к инвалидам и участникам ВОВ; 

4) инвалиды 1 и 2 групп; 

5) семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов; 

6) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом Правительством РК;

7) многодетные семьи.

8) семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при подготовке или осуществлении полета в космическое пространство, при спасании человеческой жизни, при охране правопорядка.

Из действующих 19 категорий получателей жилья предлагается исключить следующие категории:

1. Оралманы.Для них предусмотрены дополнительные льготы, пособия, подъемные выплаты, также выделение земельного участка для постройки индивидуальных жилых домов.
2. Военнослужащие и сотрудники специальных государственных органов. Онис 1 января 2018 года имеют отдельный механизм обеспечения жильем.
3. Лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера,а также граждане, единственное жилище которых признано аварийным. Для них предусматривается специальный порядок обеспечения жилищем. Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется на безвозмездной основе гражданам, жилище которых в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера на территории Республики Казахстан стало непригодным для проживания.
4. Государственные служащие, работники бюджетных организаций,и лица занимающие государственные выборные должности. Указанные лица имеют стабильную и адекватную зарплату и возможность участия в льготных целевых программах по улучшению жилищных условий, в том числе по месту работы.
5. Кандидаты в космонавты, космонавт.Данная категория граждан получают специальные государственные пособия.
6. Неполные семьи. Как показывает статистика, многие молодые семьи преднамеренно оформляют фиктивные разводы для приобретения статуса, дающего право на постановку в очередь и реальную возможность получить жилье, как «неполные семьи», при этом жить они продолжают со своими супругами.
7. Пенсионеры по возрасту.Граждане до достижения общеустановленного пенсионного возраста на протяжении своего активного периода рабочей трудоспособности должны решать свои жилищные вопросы, путем участия в государственных программах, ипотеках, накоплений. Встречаются случаи преднамеренного ухудшения своих жилищных условий путем отчуждения пригодного для проживания жилища, принадлежавшего им на праве собственности.

Фонд гарантирования жилищного строительства выдаст гарантии на объекты «Нурлы жер» стоимостью 50 млрд тенге

По словам председателя правления АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» Данияра Жумашова в 2019 году согласно программе «Нурлы жер», Фонд планирует прогарантировать проекты общей стоимостью 50 млрд тенге. В настоящее время ведется работа с застройщиками всех регионов по 40 проектам жилищного строительства.

Благодаря гарантии Фонда купить квартиру можно дешевле в среднем на 30% от стоимости при завершении строительства. Сейчас ФГЖС совместно с Жилстройсбербанком и заинтересованными строительными компании начал реализацию следующей схемы: строительная компания получает гарантии ФГЖС и заключает договор с ЖССБК, который разрешит своим вкладчикам приобретать более дешевые квартиры на этапе строительства без всяких дополнительных залогов.

Главное, здесь нет ограничений, как в госпрограммах, на наличие прописки и отсутствие жилья. Уже сейчас, 50% жилья, которое покупается гражданами на этапе строительства, реализуется через данный механизм.

Жилье в аренду с выкупом строить не будут

2018 год был завершающим годом строительства по Казахстану арендного жилья с выкупом. Данное направление жилищных госпрограмм было рассчитано в основном на очередников акиматов. Как пояснили в МИР РК, опыт реализации арендного жилья с выкупом показал неэффективность механизмов финансирования, ввиду возвратности арендных платежей небольшими траншами в долгосрочный период, что приводит к недостаточному увеличению объемов строительства жилья.

В данное время государственная жилищная политика направлена на строительство жилья с последующей продажей. Это позволяет целенаправленно оборачивать средства в жилищное строительство и возводить новые квадратные метры. Так по программе жилищного строительства «Нурлы жер» планируется за 15 лет обеспечить жильем 1,5 млн семей.

Планы по сдаче кредитного и индивидуального жилья по «Нурлы жер» в 2019 году

По данным местных исполнительных органов, в рамках программы жилищного строительства «Нурлы жер» по линии Жилстройсбербанка к сдаче в эксплуатацию запланировано 14 220 квартир по направлению «Кредитное жилье» и 846 индивидуальных домов.

Кредитное жилье

Регионы	2019 г.
	кол-во квартир	кв.м
Акмолинская	240	15 640
Актюбинская	0	0
Алматинская	700	17 900
Атырауская	1 440	95 040
ВКО	463	31 353
Жамбылская	1 380	78 051
ЗКО	1 648	93 355
Карагандинская	960	54 304
Костанайская	1 510	78 600
Кызылординская
Мангистауская	576	30 281
Павлодарская	432	25 392
СКО	490	27 977
Туркестанская
Шымкент	1 816	107 531
Астана	1 825	106 000
Алматы	740	46 475
Всего:	14 220	807 899

 

Индивидуальные дома

Регионы	2019 г.
	кол-во квартир	кв.м
Акмолинская	0	0
Актюбинская	0	0
Алматинская	0	0
Атырауская	0	0
ВКО	0	0
Жамбылская	300	32 100
ЗКО	120	12 504
Карагандинская	100	12 500
Костанайская	60	6 400
Кызылординская	0	0
Мангистауская	0	0
Павлодарская	127	26 538
СКО	139	12 429
ЮКО	0	0
Астана	0	0
Алматы	0	0
Всего	846	102 471

Карима Апенова, информационная служба kn.kz