В 1 квартале 2017 года рынок недвижимости сохранил повышенную активность как со стороны спроса, так и со стороны предложения. На фоне растущего предложения и снижения реальных доходов покупателей на рынке продолжилось снижение цен.
За первый квартал было зарегистрировано 50,7 тыс. сделок купли-продажи квартир
За три месяца 2017 года в Казахстане предлагалось к продаже порядка 55 тыс. квартир, из которых 50,7 тыс. квартир было реализовано. Высокие объемы предложения поддерживались ростом объемов строящегося и готового жилья на вторичном рынке. В 1 квартале в Казахстане было введено 25,2 тыс. новых квартир, и около 30 тыс. квартир предлагалось на вторичном рынке. В целом предложение в 1 квартале 2017 года на 18% выше показателя прошлого года.
Беспрецедентные объемы ввода нового жилья сохраняются в Астане. С января по март текущего года здесь было введено еще порядка 9 тыс. квартир площадью 907 тыс. кв.м. В настоящее время на стадии строительства находится еще более 1 млн кв.м нового жилья.
Несмотря на снижение реальных доходов населения и объемов выдачи ипотечных займов, весь 2016 год количество сделок росло благодаря удорожанию валютных вкладов населения, доля которых составляла порядка 80%. По расчетам аналитической службы kn.kz, благодаря таким сбережениям на предстоящий год сформировался хороший запас платежеспособного спроса. В настоящее время соотношение спроса и предложения по стране находится на уровне 1,2 раза, в Астане — 1,9.
Заметное повышение количества сделок в 2017 году является продолжением тенденции второго полугодия 2016 года, связанной как с реализацией сформировавшегося спроса за счет валютных сбережений, так и активизацией спроса в преддверии предстоящей выставки ЭКСПО. Положительное влияние на настроения рынка также оказывает укрепление тенге и стабилизации цен на сырьевые товары.
Однако на фоне существенного падения реальных доходов уже к концу 2017 года снижение объема текущих сбережений может вызвать перенасыщение рынка и сложности с реализацией жилья у продавцов.
В особенности это касается Астаны, где только за 2015-2016 г.г. было построено более 35,9 тыс. квартир, площадью 4 млн. кв.м. а в течение текущего года планируется ввод еще 18 тыс. квартир. С учетом предложений на вторичном рынке объем предложения в Астане в текущем году составит 24-25 тыс. квартир в год. В то же время прогноз спроса на 2017 год составляет среднем 20-22 тыс. квартир в год.
Ипотека от Жилстройсбербанка: совместные программы с застройщиками в 2017 году >>>
Изменения цен на квартиры в 1 квартале 2017 года
В 1 квартале 2017 года цены на рынке жилья продолжили снижение замедленными темпами. В Астане по сравнению с 4 кварталом 2016 года цены сократились на 2,0%, в Алматы — на 1,7%, в Караганде — на 2,8% Причиной этому остается снижение доходов и ограничения на ипотечном рынке.
Как получить арендное жилье по программе «Нурлы жер» в 2017 году? >>>
Как строительство по программе «Нурлы жер» может отразиться на рынке недвижимости?
Новой жилищной программой предполагается наращивание объемов строительства с 0,4 до 0,6 кв.м на человека до 2021 года, что постепенно приведет к росту предложения на рынке и окажет сдерживающее влияние на рост цен.
Кроме этого, дополнительную поддержку спроса окажет удешевление ипотеки до 10% годовых за счет субсидий. Такую ипотеку от «Нурлы жер» смогут получать 8 тыс. человек в год для приобретения нового жилья, что может увеличить количество сделок на 4-5%. Наряду с ипотекой Жилстройсбербанка, которая занимает на сегодняшний день уже 70% всего ипотечного портфеля страны, эта мера усилит тенденцию удешевления и доступности ипотеки.
Однако при этом не стоит ожидать моментального эффекта от программы. Планы программы не рассчитаны на «прорыв» в решении жилищной проблемы, а скорее на поддержание и постепенное развитие рынка.
Опять же, такая ипотека рассчитана на средний класс, так как предполагает наличие первоначального взноса 30% и ежемесячный платеж не менее 100 тыс. тенге.
Потребность же в социальном жилье в Казахстане остается очень высокой — из более 400 тыс. очередников МИО более половины являются малоимущими и социально незащищенными гражданами. Только для них нужно построить минимум 7 млн. кв.м жилья, тогда как программой для таких людей предусмотрено строительство только 150 тыс. кв.м ежегодно. Такими темпами мы покроем текущую потребность только через 46 лет. И это без учета пополнения очереди.
Молодая семья: какие жилищные программы предлагаются в Казахстане в 2017 году >>>
Прогнозы на лето 2017 года
Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, есть все основания ожидать сохранения высоких объемов спроса и предложения на рынке в первом полугодии 2017 года. Вместе с тем снижение реальных доходов будет препятствовать росту новых объемов сбережений, что может негативно отразиться на платежеспособности спроса в будущем. Ожидается, что уже в 3 квартале спрос может резко пойти на убыль и продолжит снижаться до конца 2018 года.
Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году >>>
Стоит ли покупать квартиру сейчас с целью инвестиций?
В настоящее время сдача квартиры в аренду приносит лишь 5-6% годовых. По сравнению с банковским вкладом (которые обеспечивают 12-13% годовых) — это в два раза меньше. Рассчитывать на рост стоимости недвижимости сейчас тоже не приходится, цены устремлены вниз, поэтому вторичное жилье сейчас не совсем удачный вариант для инвестиций.
Что касается первичного жилья, то инвестиции могут оказаться целесообразными, если вложиться в строительство на стадии котлована. К моменту сдачи дома в эксплуатацию — через 1-1,5 года стоимость недвижимости может увеличиться на 15-20%. Но и тут нужно учитывать риск ликвидности и возможные сложности с последующей реализацией, ведь чем дольше недвижимости не продается при падающих ценах, тем выше окажется процент потерянной доходности.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz