2016 год, как и 2015, оказался непростым для казахстанского рынка недвижимости. Сначала переход на плавающий курс, а затем запрет на номинирование цен в долларах вызвали много сложностей в части ценообразования для всех участников рынка.
Казалось бы, на фоне роста инфляции и снижения доходов граждан, цены на жилье должны были упасть, но на фоне валютных потрясений тенговые ценники были способны лишь отыгрывать разницу курсов.
Рынок недвижимости Казахстана: итоги, прогнозы на 2017 год и комментарии экспертов >>>
В 2016 году цены на квартиры значительно сократились
Несмотря на введение запрета на номинирование цен на недвижимость в иностранной валюте, ценообразование на вторичном рынке до сих пор привязано к долларовому эквиваленту. По этой причине динамика тенговых цен в 2015-2016 годах в основном обуславливалась колебаниями валютных курсов, что хорошо видно на диаграмме 1. К настоящему времени фактически тенговая цена откатилась к уровню начала 2014 года, то есть ко времени первой девальвации, что свидетельствует о стагнации цен на жилье за последние 2,5 года.
Конечно, этого же не скажешь о долларовой цене. Динамика показателя в долларовом эквиваленте показывает, что с начала 2014 года он в среднем упал более чем на 50%, в том числе на 21% в 2016 году.
В уходящем 2016 году на фоне общего кризиса отечественный рынок недвижимости продолжал развиваться под эгидой предстоящей выставки ЭКСПО-2017 и продолжения реализации государственных жилищных программ. В 2016 году в стране были введены рекордные объемы нового жилья, основная доля которого пришлась на Астану.
Объем ввода в эксплуатацию нового жилья в столице в 2016 году превысил 2 млн кв.м, тогда как до объявления о проведении ЭКСПО среднегодовой объем ввода не превышал 1,3 млн кв.м.
Наряду с этим в течение 2016 года на отечественном рынке жилья сохранялись негативные тенденции, выражающиеся в снижении объемов ипотечного кредитования. Рост курса доллара более чем на 80% за последний год привел к удорожанию валютных сбережений населения, доля которых в общем объеме составляла порядка 70%. Рост стоимости валютных вкладов на фоне снижения цен на вторичном рынке привел к активизации спроса в регионах с высокими доходами.
Динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир в некоторых регионах за последние два года показывала существенный рост. Например, в Астане в текущем году объем сделок на рынке увеличился на 61%, в Алматы — на 48%, в Актау — на 42%, в Шымкенте — на 18%. В Караганде рост оказался не столь значительным и составил 4,7%.
В регионах с низкими и средними доходами в течение года спрос падал либо оставался на прежнем уровне.
К концу 2016 года средние цены на жилье сократились на 18-28% в зависимости от города. Как видно из таблицы, больше всего потеряли цены в Шымкенте — 28%, меньше всего в Караганде — 18%. В Актау темп снижения составил 25%.
|
Город |
Средняя цена, тг/кв.м (ноябрь 2016 г.) |
Отклонение к ноябрю 2015 г., тг/кв.м |
Отклонение к ноябрю 2015 г., % |
|
Астана |
354 255 |
-105 741 |
-23% |
|
Алматы |
377 924 |
-104 194 |
-22% |
|
Актау |
290 000 |
-98 840 |
-25% |
|
Караганда |
207 774 |
-46 738 |
-18% |
|
Шымкент |
198 340 |
-77 000 |
-28% |
Дома с видом на ЭКСПО: что строится вокруг выставки? >>>
Цены на недвижимость будут падать в 2017 году
Несмотря на начавшийся слабый рост цен на сырьевые товары с начала 2016 года, консенсус-прогнозы аналитиков по рынку нефти на предстоящие годы остаются довольно сдержанными. Ведущие международные инвестиционные банки прогнозируют среднюю цену на нефть не выше 50 $/баррель в текущем году и в среднем 56 $/баррель в 2017 году.
По данным агентства Bloomberg, консенсус-прогноз цен на нефть Brent от 25 ведущих финансовых и консалтинговых компаний на 2017 год составит 52,9 $/барр.
Международный валютный фонд (МВФ) в своем отчете World Economic Outlook снизил прогноз роста экономики Казахстана в 2017 году до 0,1 процента. При этом прогноз по инфляции на следующий год составил 9,3 процента.
Среди причин МВФ называет глубокую рецессию в Бразилии, России и слабый рост экономики в странах Латинской Америки и Ближнего Востока.
Ввиду отсутствия долгосрочного фондирования банки отмечают низкую заинтересованность в выдаче ипотечно-жилищных займов в среднесрочном периоде. Наряду с этим на спрос также воздействуют негативные факторы: высокие ставки вознаграждения по займам и неопределенность в прогнозах по стоимости жилья.
Основным оператором, обеспечивающим льготное ипотечное кредитование, остается Жилстройсбербанк. Однако в условиях неопределенности и снижения ликвидных средств он также сокращает объемы выдачи.
Недостаточный уровень предложения кредитных ресурсов со стороны банков ведет к тому, что клиенты, желающие приобрести жилье, обращаются непосредственно к собственникам, минуя финансовые институты, и находят новые приемлемые условия расчетов по платежу (рассрочка, бартер и иные виды расчетов).
Дополнительным испытанием для столичного рынка недвижимости в 2017 году станет его перенасыщение после окончания выставки ЭКСПО. В 2016 году застройщиками был создан двухгодовой запас недвижимости, который предстоит реализовать в предстоящие годы. На фоне высоких объемов предложения, падающих доходов и сложностей с ипотекой, цены вынуждены будут снижаться.
Таким образом, ожидается, что цены на рынке жилья будут в 2017 гг. будут иметь тенденцию снижения.
Что предсказывает теория циклов в экономике?
О том, что ценам в 2017 году еще предстоит падать, говорит и теория циклов в экономике. Инвестиционные циклы, протяженностью 7-11 лет изучил французский экономист, Клемент Жюгляр. В каждом цикле при этом Жюгляр выделил две основные фазы — фазу подъема и фазу рецессии. В циклах Жюгляра часто, но не всегда выделяются подфазы:
- фаза оживления (подфазы старта и ускорения);
- фаза подъема, или процветания (подфазы роста и перегрева, или бума);
- фаза рецессии (подфазы краха/острого кризиса и спада);
- фаза депрессии, или застоя (подфазы стабилизации и сдвига).
Как показывают исследования аналитической службы kn.kz, в динамике цен на рынке недвижимости уже сейчас можно выделить два среднесрочных цикла, первый из которых длился 9 лет.
Закон о долевом строительстве в Казахстане: последние изменения >>>
Период первого цикла длился с 2000 по 2009 годы. Фаза оживления и подъема началась в 2000 году и закончилась летом 2007 года. Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в августе 2007 года и закончилась осенью 2009 года. Общая длительность 1 цикла составила 9 лет, из которых 6,5 лет длилась фаза подъема и 2 года длилась фаза спада. Период второго цикла начался с осени 2009 и продолжается по настоящее время. Фаза оживления и подъема второго цикла началась осенью 2009 года и закончилась в феврале 2014 года.
Фаза рецессии, кризиса, спада и застоя началась в феврале-марте 2014 года и продолжается по настоящее время. Во втором цикле фаза подъема длилась 4,3 года, в 2014 году мы вошли в фазу рецессии, которая продолжается уже 3 года. Однако, как видно на графике в 2015-2016 гг., мы находились в фазе замедления и стагнации, вслед за которыми должно последовать настоящее снижение. Учитывая такие фундаментальные факторы как падение доходов населения, объемов ипотечного кредитования и сдержанные прогнозы роста экономики, в ближайший год мы будем видеть продолжение отрицательной ценовой динамики. Сколько же это может продлиться? Если допустить, что второй цикл окажется таким же по длительности — 9 лет, то экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться только в 2018 году.
В текущих условиях глубина падения цен в 2017 году может составить 10-15% со средним темпом падения 0,8%-1,25% в месяц. Но стоит отметить, что резко меняющаяся ситуация на мировом рынке иногда заставляет корректировать позиции и пересматривать прогнозы.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz