Договор купли-продажи — одна из самых распространённых и, на первый взгляд, понятных сделок с недвижимостью: покупатель передаёт деньги, сделка удостоверяется нотариально, затем стороны обмениваются ключами. Но на практике всё чаще возникают ситуации, когда, полностью рассчитавшись и оформив документы, новый владелец не может заселиться в своё жильё — бывший собственник или его родственники просто отказываются выезжать. Что можно предпринять в таких ситуациях — мы уточнили у экспертов.

С подобной историей недавно столкнулся житель Караганды Бауржан С. Мужчина рассказал в социальных сетях, что купил квартиру у пенсионерки, оплатил все расходы и оформил сделку нотариально, однако попасть в жильё не может уже несколько недель. В комментариях пользователи советовали ему вскрыть дверь и выставить бывшую хозяйку за порог. Однако, как поясняют юристы, такой способ «решения вопроса» может обернуться серьёзными проблемами уже для покупателя — несмотря на то что формально он является собственником квартиры.

Что важно проверить до сделки

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Ширин Амиргалиева подчёркивает: перед покупкой квартиры важно проверять не только документы, но и фактическую ситуацию.

— Прежде чем покупать квартиру, в которой кто-то проживает — не сам собственник, а родственники или арендаторы, — нужно всё тщательно проверять. Продавцы могут солгать о том, кто и на каких основаниях живёт в квартире, ввести покупателя в заблуждение, забрать деньги и оставить ему проблемы, — отмечает юрист.

По её словам, при осмотре квартиры необходимо убедиться, что она свободна не только юридически, но и фактически:

— Если кто-то живёт в квартире, нужно выяснить, на каком основании. Возможно, это арендаторы — тогда следует изучить договор аренды. Если проживают родственники, важно поговорить с ними и убедиться, что они знают о продаже и понимают, что им придётся съехать.

Юрист советует при возможности фиксировать такие разговоры:

— Желательно записать разговор на аудио или видео, чтобы в дальнейшем не возникло споров. В моей практике было много случаев, когда люди жили в квартире и даже не понимали, что юридически не имеют права на неё.

По словам Ширин Амиргалиевой, особенно часто проблемы возникают с приватизированным жильём:

— Многие думают, что являются единственными собственниками, хотя у них есть лишь доля. Бывали случаи, когда пожилых людей вводили в заблуждение, и их доли переоформляли на детей, а пенсионеры продолжали жить в квартире и считали, что ничего не изменилось.

Почему сделки оспариваются

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова поясняет: договоры купли-продажи недвижимости нередко становятся предметом судебных споров.

— Это происходит, когда одна из сторон или третьи лица считают, что сделка нарушает закон или их права. В случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение, а право собственности аннулируется, — говорит она. А практике это выглядит так: после продажи квартиры прежний владелец продолжает в ней жить и пытается признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что не понимал значения своих действий, находился в тяжёлом состоянии или стал жертвой мошенников.

Общественный резонанс вокруг дела российской артистки Ларисы Долиной усилил страхи покупателей вторичного жилья и показал, что даже формально законная сделка может быть поставлена под сомнение.

Как законно выселить жильцов

Жазира Саттарова отметила, что в Казахстане закон предусматривает только два варианта освобождения квартиры:

• добровольное выселение — по соглашению сторон;
• принудительное выселение — по решению суда.

— Самовольные действия недопустимы. Даже законный собственник не вправе менять замки, выносить вещи или ограничивать доступ в квартиру. Такие действия могут быть расценены как самоуправство, — подчёркивает и Ширин Амиргалиева. 

По её словам, при отказе бывших жильцов съезжать нужно обращаться в суд:

— Необходимо подать иск о признании утраты права пользования жилым помещением и о выселении. Это гражданско-правовые отношения.

Юрист допускает и предварительное обращение в полицию:

— Иногда сложно даже установить, кто именно проживает в квартире. В этом случае можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать личности фактических жильцов, а уже потом обращаться в суд.

Когда сделку могут признать недействительной

Жазира Саттарова также напомнила, что сделки с недвижимостью бывают 2 видов:

• оспоримые — признаются недействительными судом;
• ничтожные — недействительны независимо от решения суда.

Согласно статье 159 Гражданского кодекса, основаниями для признания сделки недействительной могут быть:

• совершение сделки недееспособным лицом;
• заключение сделки гражданином, который в момент её совершения не мог понимать значение своих действий или руководить ими;
• заблуждение, имеющее существенное значение;
• обман, насилие, угроза или кабальные условия.

Суды при рассмотрении таких дел оценивают совокупность доказательств, включая медицинские документы, заключения экспертиз, показания свидетелей, поведение сторон до и после сделки, а также экономическую неравноценность условий договора.

Важно доказать именно состояние человека в момент подписания договора — само наличие болезни не означает автоматической недействительности сделки.

Сроки для обращения в суд

Для требований о признании сделки недействительной применяется общий срок исковой давности — три года. Для сделок, совершённых под влиянием насилия или угрозы, срок сокращается до одного года — он исчисляется с момента прекращения давления либо с того дня, когда истец узнал о нарушении своих прав. В отдельных случаях суд может восстановить пропущенный срок, если он был пропущен по уважительным причинам, например из-за состояния здоровья.

Признание сделки недействительной — сложный и доказательно насыщенный процесс. Судебная практика исходит из необходимости защиты реального волеизъявления сторон и интересов тех, кто объективно не мог осознавать значение своих действий.

Для покупателей это означает одно: проверять нужно не только документы, но и реальную ситуацию с квартирой.А если после сделки прежние жильцы отказываются съезжать, действовать следует исключительно законным путём — через суд, а не силой.

Информационная служба kn.kz