2016 год был достаточно сложным для рынка недвижимости, как и для всей экономики страны в целом. Продолжающийся экономический кризис, снижение реальных доходов населения, последствия перехода на свободно плавающий курс тенге — эти и другие факторы изменили картину жилищного рынка. В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz ведущие эксперты рынка дали оценку произошедшим переменам и высказали прогнозы на 2017 год.
На квартиру нужно копить в тенге
Финансовый аналитик Айдархан Кусаинов рассказал порталу о недвижимости kn.kz о своем видении текущей и будущей ситуации в жилищной сфере страны.
— Айдархан, сегодня условия по ипотеке сильно ужесточились. Какие меры по–вашему могут оживить ипотечный рынок, а с ним и рынок недвижимости?
— Я не думаю, что его нужно оживлять, вот так целенаправленно. Не думаю, что в этом есть сейчас необходимость.
— Но как-то надо же решать жилищную проблему?
— Жилищную проблему решать надо, но здесь вопрос такой, что она не становится самоцелью и главным вопросом благосостояния людей. Привычным казалось, что рынок недвижимости — это чуть ли не ключевой, главный, фундаментальный и социально важный. Безусловно, он таковым и является. Но в стране есть очень много других вопросов, которые нужно решать. Раз мы в рыночной экономике, то нужно ставить задачей рост доходов населения, когда будут хорошие доходы — то тогда люди будут покупать недвижимость — это правильный рыночный подход.
«Как я получил жилье по госпрограмме?» Истории участников >>>
— Нацбанк снизил базовую ставку, но почему по-вашему банки не снижают ставки по кредитам?
— На самом деле ставка Нацбанка — это ставка быстрого доступа, ставка текущего денежного рынка. А банки кредитуют из других фондов, депозитных ставок и так далее. Поэтому сегодня пока еще механизм ликвидного фондового рынка не заработал, базовая ставка Нацбанка не будет таким быстрым индикатором, как во всем мире.
— Будут ли цены на нефть также активно падать в 2017 году, как мы наблюдали это в нынешнем году?
— Нет, я не думаю, что цены на нефть каким-то существенным образом изменятся, если не произойдет событие мирового масштаба. Геополитиеская ситуация сейчас достаточно сложная: приход Трампа может ознаменовать резкие движения в американской политике, Евросоюз сегодня ведет разговор о своей стабильности. Если не будет тектонических сдвигов, а он вероятны, то ситуация будет развиваться по плану и сценарию. В этом плане каких-то больших событий в обстановке Казахстана я не вижу. То есть не будет и бурного роста. Скорее всего, вялая стагнация, и она будет во всем.
— В какой валюте лучше копить деньги на недвижимость?
— Однозначно я думаю, что нужно копить в тенге. Это нормально, это национальная валюта. Да, она сегодня в свободном плавании, но при этом основные строительные материалы уже давно не импортные, жилищное строительство у нас практически полностью локализовано. Я много раз говорил, что оценка недвижимости в долларах — это нонсенс. Недвижимость должна стоить в тенге, у нее вся себестоимость в тенге, в ней очень мало валютной составляющей. Поэтому и нужно копить в тенге, как базовый вариант. Другой дело, что человек может пользоваться своими накоплениями на фондовом рынке, рынке депозитов и так далее.
— Что будет с ценами на недвижимость в 2017 году?
— Я думаю, что цены на недвижимость, скорее всего, будут двигаться вниз. Опять-таки без всякого обвала, а просто постепенно, медленно тенговые цены будут ползти вниз. Будет вялая стагнация на грани падения.
— Но ведь спрос на недвижимость в Казахстане большой. Жилья мало строится.
— В Казахстане жилья знаете, сколько строится? Сколько не строилось даже в Советском Союзе. В этом году будет сдано свыше 10 млн кв.м жилья. Рекорд Казахстана — это 1985 год, в КазССР построено 8,5 млн кв.м. В Казахстане с 80-х годов в год не строилось такое количество жилья, сколько строится в последние 2 года. Жилья строится слишком много на самом деле. И цены в том числе поэтому идут вниз. То есть жилье возводится по разным программам, а при этом доходы населения не растут. И здесь нельзя говорить о том, что спрос на жилье высокий. Я вам скажу, что спрос на Мерседесы в Казахстане тоже высокий, но это не значит, что цены на них будут расти.
Как молодым семьям получить жилье по программе в Казахстане в 2017 году >>>
В 2017 году будут колебания цен на квартиры в пределах 10-15%
О текущей обстановке на рынке недвижимости и прогнозах на 2017 год порталу kn.kz рассказала вице-президент Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК), риэлтор высшей категории, директор агентства VIZIT Лариса Степаненко.
— Этот год был нелегким для рынка недвижимости, но какие положительные тенденции Вы бы отметили?
— Большое количество наших граждан, которые раньше не могли позволить себе приобрести жилье, смогли сделать это за счет того, что цены на недвижимость снизились. Кто-то купил новостройку, кто-то «вторичку». Я считаю, что это одно из самых положительных сторон. Люди рады, что ушли от аренды в свое жилье.
Также хочу отметить упорядочение ведения дел на риэлторском рынке. Ассоциация риэлторов Казахстана шагает вперед, развивается. Много агентств недвижимости вступает в наше сообщество, так как желают работать профессионально с соблюдением этических норм. Это тоже положительный момент. Все чаще граждане общаются в агентства, состоящие в ОАРК, так как хотят быть защищены во время сделки.
— Как по-Вашему новый закон о долевом строительстве скажется на рынке недвижимости?
— Я не думаю, что он внесет большие изменения, потому что тот негативный опыт, который есть у людей, оставил неизгладимое впечатление. И поэтому все, что будет касаться участия в долевом строительстве, не будет пользоваться спросом у населения. Все равно люди отдают приоритет недвижимости с документами, где гарантирована надежность оформления сделки. Хотя, если застройщики будут предлагать выгодные условия, бонусы, рассрочки, то возможно какой-то процент покупателей будет участвовать. Но светлого будущего я не предрекаю долевому участию.
— Какова динамика количества сделок купли-продажи недвижимости?
— Люди активно сейчас покупают небольшие объекты, недорогостоящую недвижимость. В спросе сейчас 1-, 2-комнатные квартиры. Рост есть к концу года люди все-таки хотят вложить деньги. Долгое время они ждали, хотели получить прибыль на разнице валютного курса. Но этого не произошло, доллар балансирует в пределах 10 позиций. Устав от ожидания, люди решили вложить деньги в недвижимость.
Также к концу года наблюдается рост заявок на рынке коммерческой недвижимости. У людей заканчиваются договоры аренды, многие компании расширяют либо сокращают арендные площади и обращаются к нам на подбор новых площадей.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2017 году?
— Первый квартал, предполагаю, ничем не будет отличаться абсолютно. По весне, может быть в марте, будет наблюдаться рост заявок на земельные участки под индивидуальную застройку. В тренде также будут 1-, 2-комнатные квартиры небольших площадей, а также частные дома в пределах 50 млн тенге. Летом рынок замирает. Так происходит в большей или меньшей степени всегда, все 10 лет, что я работаю в недвижимости. Сделки идут, но не в том объеме, как это бывает в осенне-зимний период. Я думаю, что III квартал, после августа рынок будет очень активен.
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Стоит ли ждать снижения цен?
— Если приобретение недвижимости связано с улучшением жилищных условий, с качеством жизни, то зачем чего-то ждать. Не будет большого падения, резких скачков. В следующем году будут тоже колебания в пределах 10-15%. Сейчас очень хороший выбор, много интересных предложений. Главное — найти профессиональное агентство, которое подберет нужную недвижимость и полностью сопроводит сделку. Это можно сделать на сайте Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана.
4 способа купить квартиру молодой семье при доходе 170 000 тенгe >>>
Многие застройщики предлагают цены, ориентированные на среднюю покупательскую способность
Гульнара Тугибаева, руководитель Best Realty рассказала о ситуации на рынке недвижимости Астаны:
— Возможно, каждый житель скажет, что на рынке недвижимости Астаны не самый лучший период. Я бы добавила, что сфера недвижимости, это один из самых чувствительных секторов, который четко отражает общее экономическое состояние страны, а также его жителей. Но, несмотря на это, общая мировая практика показывает, что именно в периоды кризиса происходят самые большие продажи недвижимости. В частности, сейчас на рынке Астаны есть много хороших предложений для покупателей. Положительным фактором можно назвать, преимущество в цене и в выборе. Если вы решили приобрести жилье или коммерческую площадь, сейчас самое время найти отличные варианты.
Конечно, общее количество сделок по недвижимости снизились по сравнению с прошлым годом. Это больше отразилось на вторичном рынке жилья. Более высокая динамика продаж отражается на рынке первичной недвижимости, в силу того, что многие застройщики предлагают цены, ориентированные на среднюю покупательскую способность.
Отмена отражения доллара в цене положительно сказалась на снижении. И наши клиенты более свободно чувствуют и понимают колебания рынка. Мое мнение — цены на недвижимость будут расти примерно со II полугодия 2017 года. Советую всем потенциальным покупателям недвижимости — решайтесь покупать сейчас, снижения цен не будет.
Закон о долевом строительстве в Казахстане: изменения 2016 года >>>
В 2017 году после ЭКСПО цены на коммерческую недвижимость неизбежно пойдут вниз
О развитии рынка коммерческой недвижимости в казахстанской столице порталу kn.kz рассказал эксперт по инвестициям в недвижимость Даниял Байболов.
— Даниял, каким по-Вашему был 2016 год для рынка коммерческой недвижимости, какие тенденции наблюдались?
— В целом 2016 год прошел под знаком ЭКСПО, все были охвачены эйфорией, и на рынок, несмотря на кризис, вышли новые объекты. Появилось даже свежее направление — целые здания, состоящие из жилых апартаментов для сдачи в аренду. Например, в январе 2017 года откроется The ARC Rezidens, а также множество объектов гостиничного сегмента.
С другой стороны, на рынке четко прослеживается тенденция, что непрофессиональные игроки (в основном это частные инвесторы, кто в свое время набрал недвижимость по сходной цене) сейчас испытывают большие затруднения. Рынок изменился, и сегодня не обладая профессиональным подходом и знаниями невозможно получать хорошую доходность от объектов, поэтому большой процент собственников старается избавиться от непрофильных активов. В свою очередь, это привлекает на рынок «акул» — международные компании, которые знают, как извлекать из недвижимости прибыль и умеют это делать очень хорошо. Именно такие компании сегодня потихоньку скупают самые лакомые кусочки.
— Какой прогноз Вы могли бы дать на 2017 год?
— На мой взгляд, год ожидается, мягко говоря, непростой. Когда эйфория ЭКСПО пройдет, и народ очнется от иллюзий, тогда обнаружится, что на рынке образовался переизбыток некачественной недвижимости, построенной в спешке, без какой-либо внятной концепции, которая не может эффективно работать. В 2017 году после выставки цены неизбежно пойдут вниз, а дальнейший рост будет зависеть от макроэкономических и политических факторов. Я вижу одним из долгосрочных драйверов рынка Астанинский финансовый центр, дальнейшая судьба рынка недвижимости будет во многом зависеть от него. В МФЦА будет применяться англосаксонская система права, и это создает комфортные условия для инвесторов и стимулирует приток капитала. Таким образом, если финансовый центр будет функционировать так, как в Дубае и Сингапуре, то в 2018-2019 году мы можем ожидать рост рынка недвижимости.
— Как Вы оцениваете на сегодняшний день выгодность инвестиций в коммерческую недвижимость?
— Несмотря на кризис в отрасли, я считаю, что коммерческая недвижимость — это однозначно выгодная инвестиция. Более того, сегодня, когда цены падают, у инвесторов есть великолепная возможность купить хорошие объекты «на дне» по выгодным ценам. При этом, конечно же, необходимо соблюдать важнейшие правила игры. Первое, покупайте объекты только после тщательного анализа, все взвесив и просчитав. Никаких эмоций и личных предпочтений, только холодный, трезвый и профессиональный расчет. Второе, планируйте, что инвестиции в недвижимость — это длинные деньги, и нужно инвестировать минимум на 3-5 лет. И третье, привлекайте профессионалов, советуйтесь с экспертами, нанимайте консультантов, которые помогут вам сделать правильный выбор и создать из вашего объекта востребованный продукт, который принесет высокую прибыль.
Как получить жилье по «Нурлы жол» в 2017 году >>>
В 2017 году ожидается замедление строительной активности
О том, сбылись ли прогнозы на рынке недвижимости и какие советы можно дать покупателям в текущей ситуации, рассказала руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
— Анна, какие знаковые события рынка недвижимости Казахстана в уходящем году Вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?
— В уходящем 2016 году я бы выделила следующие важные тенденции и события. Во-первых, в связи со снижением реальных доходов граждан и ужесточением/сворачиванием ипотечных программ во многих БВУ спрос на рынке жилья заметно сместился в сегмент «дешевого» жилья (3, 4 класса комфортности, по старому «комфорт» и «эконом»).
Во-вторых, цены на жилье в 2016 году продолжили траекторию снижения, сократившись на 18-22% в долларах и на 24-28% в тенге с января по ноябрь 2016 года (глубина снижения зависит от региона).
В-третьих, в 2016 году многие строительные компании стали испытывать трудности в реализации своих проектов, некоторые были вынуждены остановить строительство в связи с недостатком финансирования. Например, в Астане из 122 жилых комплексов, заявленных к строительству еще в 2015 году, фактически реализуется 79. Более чем в 40 ЖК строительство ведется с серьезными нарушениями, приостановлено либо заморожено.
В-четвертых, несмотря на кризис, в 2016 году в Астане построился рекордный объем нового жилья, который к концу 2016 года составит порядка 2,170 млн кв.м.
Также в 2016 году можно отметить продолжение развития законодательства в строительстве и недвижимости. Это касается внесения изменений и дополнений в 8 законодательных актов, в том числе и в Гражданский кодекс. Эти изменения предусматривают механизмы гарантирования долевого участия в жилищном строительстве, сокращение сроков получения разрешительной документации на строительство, снятие ответственности с государства за качество строительства, изменения порядка приватизации государственной собственности и ряд других.
— В конце прошлого года Вы делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?
— Наши прогнозы оправдались. На конец ноября средняя цена на рынке жилья в Астане составила 357 тыс. за кв.м, сократившись на 26% с начала года. В своем прогнозе на 2016 год мы предполагали 340-350 тыс. тг и минус 25%. К концу декабря мы ожидаем продолжение коррекции еще на 1-1,5%.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2017 году?
— В 2017 году мы ожидаем замедление строительной активности и спроса на рынке жилья в связи с продолжением ухудшения благосостояния населения. Что касается цен, мы думаем, что в Астане цены будут поддерживаться на текущем уровне благодаря предстоящей выставке ЭКСПО. В остальных регионах мы ожидаем продолжение снижения цен и объемов платежеспособного спроса.
Вместе с тем, сейчас мы видим продолжение стабилизации на мировых рынках нефти, и это является сигналом к будущим позитивным изменениям в нашей экономике. Вероятно, что во второй половине 2017 года цены на жилье в Казахстане стабилизируются.
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Покупать сейчас или подождать еще?
— Считаю, что сейчас хорошее время для приобретения собственного жилья: широкое предложение и возможность выбора на фоне падающих цен. Приобрести жилье сейчас удается с хорошей скидкой, поэтому если найден такой вариант, то ждать не стоит.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz