В последние годы одним из драйверов роста цен на недвижимость была идея проведения международной выставки «ЭКСПО-2017».
Сейчас в Астане активно строят гостиницы, офисы, жилые комплексы. Причем такая ситуация складывается на фоне общей тенденции снижения роста экономики и бизнеса.
Участник международной конференции, III ежегодной Недели коммерческой недвижимости CRE WEEK 2016, которая прошла в казахстанской столице 28-29 апреля, эксперт в области инвестиций в недвижимостьДаниял Байболов в эксклюзивном интервью порталу о недвижимости kn.kz рассказал о том, каковы главные тренды на рынке коммерческой недвижимости сегодня, когда падение рынка достигнет дна, почему «отмирают» классические офисы, и как выжить в борьбе за место под солнцем.
Об изменениях на рынке жилья, произошедших за первый квартал 2016 года, читайте в специальной статье.
Профессионалы объединяются в кризис
— Даниял, поделитесь, пожалуйста, какие проблемы волновали участников бизнес-форума?
— Во время панельных дискуссий и практических сессий, где эксперты отечественного и международного рынка поделились своим практическим опытом и последними тенденциями рынка, у меня была возможность пообщаться со многими спикерами, узнать их мнение и прогнозы касательно развития рынка коммерческой недвижимости в ближайшем будущем. Проанализировав полученную информацию и текущее состояние рынка Астаны, я могу смело заявить: мы входим в новую фазу эволюции рынка недвижимости. Старые парадигмы и избитые подходы к строительству, которые мы наблюдали последние 15 лет, скоро канут в Лету, как «хрущевки», кнопочные телефоны Nokia и факсовые аппараты. Период, когда в Астане всё продавалось ещё на этапе котлована, и застройщики не придавали значения многим жизненно важным элементам инфраструктуры зданий, прошел. Сегодня уже нельзя впечатлить покупателей только названием «элитная недвижимость» и красивым фасадом, не удосужившись сделать достаточное количество парковочных мест или озеленить двор. Также и на рынке офисных площадей — уже нельзя просто построить типовую коробку бизнес-центра, не подумав о потребностях людей, которые будут там работать, брать в аренду помещение.
Дома с видом на ЭКСПО: что строится вокруг выставки? >>>
— Как бы Вы охарактеризовали ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Астаны?
— Сегодня здесь непростая ситуация. Вакантность площадей в бизнес-центрах составляет 30%, многие компании закрывают офисы, здания пустеют, конкуренция ужесточается. Некоторые бизнес-центры уже вынуждено начинают демпинговать, аренда офисов и продажа помещений становятся дешевле. Доходность собственников коммерческих зданий резко упала. По оценке генерального директора Mobil realty Шухрата Адилова, рынок опустился на 30%, а пул арендаторов к началу 2016 года сократился на треть. Учредитель Mardan realty Жулдыз Какенов также отмечает, что вакантность площадей резко повысилась, значительно усилился дисбаланс между спросом и предложением. И это только верхушка айсберга: до конца 2018 года произойдет более чем двукратное увеличение офисных площадей и предстоит настоящая битва между управляющими компаниями и собственниками бизнес-центров. Сейчас мы наблюдаем только начало падения рынка, я прогнозирую, что дна оно достигнет в 2018 году, когда в городе будет избыток офисов, которых некому будет арендовать.
По данным компании Ernst & Young, в 2016-2017 гг. ожидается увеличение объемов офисных помещений класса А и В+ ещё на 140 000 кв.м. Кроме того, выставочные помещения ЭКСПО после проведения выставки также будут использоваться в качестве офисов, что увеличит фонд офисной недвижимости Астаны ещё более чем на 100 000 кв.м.
— Кризис ведь еще называют периодом новых возможностей. Какими тенденциями по-Вашему особенен нынешний кризис?
— Текущий кризис будет более затяжным, чем в 2008 году. Самые очевидные последствия — это падение цены на нефть и переизбыток свободных площадей. При этом стоит отметить, что сейчас во всем мире происходят изменения ценностей потребителей на рынке недвижимости. Все это связано с уберизацией — глобальным переходом на новые технологии (от названия компании Uber и одноименного приложения для поиска, вызова и оплаты такси или частных водителей, аналогичного популярному у нас InDriver). Уберизация полностью меняет портрет клиента. Люди все больше пользуются интернетом, проводят переговоры по скайпу, совершают покупки онлайн и могут работать со своим планшетом или ноутбуком где угодно. Конечно же, это кардинально меняет подход компаний к аренде офисных площадей. На Западе и в Юго-Восточной Азии этот тренд нарастает в последние несколько лет, а с ним возрастает и популярность обслуживаемых виртуальных офисов компаний Regus и Compass, коворкинговых площадей, таких как наш Multispace. Например, менеджер компании Phillips рассказал мне об организации их офиса — это огромное открытое пространство, в котором организовано ровно 300 рабочих мест, хотя в компании работает 400 человек. Но компания специально сделала только 300 мест, потому посчитала, что приблизительно 100 сотрудников постоянно находятся в командировках, на встречах, или у них занимается другими активностями, при которых не требуется стационарного рабочего места. За счет этого компания смогла оптимизировать свое рабочее пространство, снизить расходы на аренду ненужных площадей и тем самым повысить свою эффективность.
Сегодня все компании-арендаторы офисных помещений думают в этом ключе: они сокращают расходы, минимизируют потребности, отказываются от лишнего пространства. А главный тренд на рынке — это передача части своих услуг на аутсорсинг, и поэтому большинство хороших специалистов (маркетологи, дизайнеры, пиарщики, консультанты) становятся фрилансерами, которые не желают сидеть в стандартных офисах, а работают удаленно. Поэтому потребность в классических офисах эволюционно отмирает.
10 ЖК Астаны, которые введут в эксплуатацию во 2 квартале 2016 года >>>
Свет в конце туннеля
— Как же выжить застройщикам и собственникам коммерческой недвижимости в это нелегкое время?
— Рынок недвижимости переходит на новый этап развития, и не считаться с этим — значит, прятать голову в песок. Сегодня в Астане нет никакого смысла строить еще один типовой бизнес-центр, потому что некому будет заселять его. Рынок офисной недвижимости ждут тяжелые времена, поэтому чтобы выжить в этом меняющемся мире, застройщикам и собственникам зданий нужно менять свое мышление, изучать последние тенденции и привлекать профессиональных консультантов, которые помогут им создать конкурентоспособный бизнес, учитывая потребности клиентов, оптимизировать расходы, внедрить новые технологии. Только проекты с уникальной концепцией, представляющей ценность для изменившегося клиента-арендатора, смогут выстоять на рынке в этот кризис.
— И здесь, наверное, на первый план выходит профессионализм участников рынка?
— Сегодня, наконец, застройщики и инвесторы начали осознавать ценность профессионалов рынка, что подтверждает участие в Неделе коммерческой недвижимости таких серьезных игроков, как Mot McDonald, Knightfrank и GVA Sawyer. Эти признанные лидеры консалтинга рассказывают, что если несколько лет назад в Москве запросы клиентов звучали примерно так: «у нас есть деньги, давайте что-то построим», то сегодня просто так строить никто не хочет, все хотят сначала создать успешную концепцию и просчитать риски, нанимают опытных консультантов и только потом строят. Благодаря этой эволюционной тенденции кардинально возрастает качество новых проектов. Я искренне надеюсь, что у нас в Казахстане произойдет то же самое.
Также, по моему мнению, чтобы выжить в кризис застройщикам нужно отдавать на аутсорсинг непрофильные виды деятельности, в первую очередь управление зданием. У нас до сих пор многие строительные компании и строят сами, и управляют потом сами, как придется, тратя свои ресурсы и не удовлетворяя потребности клиентов. В новых условиях важно, чтобы каждый делал свое дело: строитель строил, а управляющая компания управляла. Только те компании, которые это поймут, смогут быть конкурентоспособными. В этот кризис выживут те, кто будет делать прорывные «вау-проекты» с высокой добавленной стоимостью для потребителей, кто сможет дать хорошее качество по приемлемой цене. Всем остальным я бы не рекомендовал начинать никакие масштабные проекты коммерческой недвижимости в ближайшие 3 года.
Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы >>>
Коммерческая недвижимость будет дешеветь
В I квартале 2016 года арендная ставка на офисы Астаны уменьшилась на 6,5% по отношению к предудущему периоду. Сейчас средняя цена съема квадатного метра держится на отметке 4226 тг/кв.м. Аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее снижение цены офисов под аренду, которое связано, во-первых, с перенасыщенностью рынка площадями, в том числе нововведенными, во-вторых, с уменьшением количества юридических лиц, т.е. компаний, готовых снимать коммерческие помещения.
Из-за сложившихся условий арендаторы могут рассчитывать на существенные скидки при съеме офисов, а арендодателям придётся разработать гибкие условия, чтобы сохранить конкурентоспособность и остаться на плаву.
Информационная служба kn.kz