Квартирный вопрос встал ребром, и вам нужно срочно купить квартиру? Если так, то предлагаем внимательно изучить все варианты приобретения недвижимости, которые на сегодняшний день предлагает рынок, чтобы такая важная покупка была максимально выгодной.
Условимся, что квартира стоит 12 000 000 тенге. Мы рассмотрим предложения на рынке для тех, кто уже имеет на руках такую сумму. Изучим выгодный способ приобретения жилья для покупателей с 50% от стоимости недвижимости в ипотеку или рассрочку. А также представим наименее затратный вариант покупки квартиры для тех, кто имеет на руках лишь 20%.
Ипотека оживает, и рынок недвижимости тоже. На данный момент кредиты на жильё выдают 13 банков. Об обновленных условиях ипотечных программ читайте по ссылке.
Некоторые специалисты агентств недвижимости склоняются к мнению, что тем, кто планирует обзавестись жилыми «квадратами» для себя, а не с целью инвестиций, тянуть с покупкой не стоит. В частности президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор Агентства недвижимости Grand Estate Company, Елена Грива в интервью порталу kn.kz рассказала, что сегмент дешевых квартир на сегодняшний день достиг ценового дна, в частности в Алматы. Подробности читайте скоро на нашем портале.
И конечно, купить дешевую квартиру с минимальной переплатой — это предел мечтаний. Наиболее выгодную ипотеку предлагает ЖССБ, однако для её получения необходимо соблюсти все условия банка. Подробности читайте в специальном материале.
Купить квартиру, когда вся сумма на руках
Сегодняшний рынок недвижимости — это рынок покупателей с наличными. Как говорят риелторы, львиная доля сделок заключается за наличный расчет. Сделок с оформлением ипотеки очень мало. Квартиры покупают те, кто хранил сбережения в долларах, и теперь скачок курса позволил приобрести жилье. Как видно на диаграмме, с февраля на рынке жилья возобновилась активность — покупатели и продавцы активно взаимодействуют.
Также возросло предложение по обмену с доплатой. Подробный анализ рынка вторичной недвижимости по итогам марта можно прочитать здесь.
Квартиры в Алматы: однушка в любом районе города
Согласно мониторингу базы данных портала о недвижимости kn.kz, на эту сумму предлагались квартиры в Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах города.
— В Алматы за 12 000 000 тенге можно купить только однокомнатную квартиру в любом районе города кроме центра, — рассказывает управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов. — Это будет дом старого типа с кухней в 6 кв.м. Либо квартира улучшенной планировки в домах, построенных по госпрограмме. Как правило, они располагаются в нижней части города.
Квартиры в Астане: либо вторичка на правобережье, либо строящийся ЖК в Есиле
Анализ предложений недвижимости на портале kn.kz, показывает, что квартиры в данном ценовом сегменте продают в основном в районах Сарыарка (43%) и Алматы (36%). По формату жилья 73% приходится на однокомнатные квартиры.
— В Астане за эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру на правом берегу в новостройке с черновой отделкой площадью 40-45 кв.м, — рассказывает руководитель отдела продаж АН Imperia Нурбол Есжанов. — Есть варианты и на левобережье, но в строящихся ЖК. При наличии 50-70% первоначального взноса можно купить квартиру в рассрочку до момента сдачи дома.
Арендное жилье с последующим выкупом от Казахстанской ипотечной компании >>>
Квартиры в Караганде: торг уместен
За указанную сумму в Караганде можно приобрести в любом районе города — как в центре, так и на окраинах.
— Это может быть и 3-комнатная «хрущевка» в районе Город по улицам Гоголя, Алиханова, проспекту Н. Абдирова, — рассказывает директор АН «Проспект» Наталья Петровская. — Есть возможность купить 2-комнатную улучшенной планировки в районе Юго-Восток по пр. Шахтеров, и даже в мкр-не Степной и Гульдер. То есть это средняя цена для хорошей улучшенной 1-, 2-комнатной квартиры на Юго-Востоке. Трехкомнатную улучшенную за эту цену предлагают в Майкудуке в мкр-не Голубые пруды.
Как уточняет специалист недвижимости, спросом сегодня пользуется недорогое, ниже среднерыночной жилье. Причем продавцы сейчас готовы к торгу — снизить цену можно от 200 000 тенге до 4-5 тысяч долларов в зависимости от запрашиваемой цены.
Граждане нашей страны, не имеющие жилья на праве собственности, могут участвовать в госпрограмме, не являясь при этом очередниками акимата, как это сделать, читайте по ссылке.
Покупка квартиры в рассрочку от застройщика
До недавнего времени рассрочка от строительных компаний была довольно приемлемым инструментом для покупки жилья. Некоторые застройщики Казахстана предоставляли жилье в рассрочку сроком до 10 лет с переплатой порядка 10% от стоимости квартиры. Однако нынешняя экономическая ситуация заставила некоторые компании пересмотреть подходы к долгосрочным финансовым инструментам.
Более подробный анализ предложений продажи квартир от застройщиков читайте здесь.
Рассрочка в Алматы: дома сдадут до конца года
Так, крупная строительная компания Алматы Global, предлагавшая рассрочку сроком до 10 лет, на днях свернула данные программы, и максимальный срок выплат у них теперь составляет 6 месяцев при наличии первоначального взноса от 30%. Переплата составит 10 тыс. тг к каждому квадратному метру. При большем первоначальном взносе переплата уменьшается.
Так, за 12-13 млн тенге менеджеры компании подыскали объекты в рассрочку на полгода в трех ЖК, два из которых уже сданы в эксплуатацию. Например, в ЖК «Алтын булак» 1-комнатная квартира в черновой отделке будет стоить порядка 13 млн тенге по 290 тыс. тг/кв.м. В ЖК «Каусар» можно подобрать квартиру за эту цену, но площадью поменьше, т.к. цена «квадрата» здесь выше — 322 тыс. тг.
В строящемся ЖК «Навои» квартиры стоят от 290-315 тг/кв.м. Отделка — предчистовая. Сдать дом планируют в декабре 2016 года.
Этот вариант для тех, кто готов стать участником долевого строительства. У многих при слове «дольщик» возникают негативные ассоциации, хотя президент на днях подписал закон «О долевом участии в жилищном строительстве», который усовершенствовал нормы по защите прав и интересов дольщиков. Отныне, вкладываясь в строительство, можно получить гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства; принять участие в проекте коммерческого банка. Также, согласно изменениям, привлечь деньги дольщиков разрешается уже после того, как каркас жилого здания возведен.
Новые квартиры от застройщика в Астане
Столичные строительные компании в основном требуют расплатиться за квартиру к моменту 100-процентной готовности дома.
Так за 12 000 000 тенге квартиру можно купить у крупных строительных компаний Астаны. За 12 620 000 тг предлагается 1-комнатная квартира площадью 39,5 кв.м в блоке комфорт ЖК BICity от компании BI Group. ЖК строится на левобережье по ул. Сыганак. При наличии 70% от стоимости квартиры при рассрочке переплаты не будет. Срок сдачи — март 2017 года.
У компании «АССМ-01» за такую цену в рассрочку можно выбрать квартиры в трех строящихся комплексах. В ЖК «Коргалжынский квартал», который планируют сдать в декабре 2016 года, можно стать обладателем 2-комнатной квартиры площадью 52 кв.м по цене 12 155 000 тг.
В ЖК «Акерке» и «Мунар-2» можно приобрести 1-комнатную квартиру за 11 млн тг. Минимальный первоначальный взнос — 50%, остальную сумму равными долями надо выплатить к моменту ввода дома в эксплуатацию, а именно к I кварталу 2017 года. Переплаты нет. Но судя по тому, что при 100-процентной оплате скидка порядка 20 тысяч с каждого «квадрата», переплата при рассрочке будет чуть выше 7%.
Длительную рассрочку в Астане предлагает Инвестиционная строительная компания ASI. В течение 7 лет можно выкупать квартиру в ЖК «Жагалау-4». Минимальный первоначальный взнос — 15%. Стоимость «квадрата» при рассрочке составит 255 тыс. тг. За наличный расчет компания готова предложить цену в 185 тыс. тг. За 12 млн тенге в данном ЖК можно приобрести двухкомнатную квартиру.
Аренда с последующим выкупом: госпрограмма от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» >>>
Рассрочка в Караганде: дефицит на рынке строящегося жилья
В Караганде выбор квартир стоимостью 12 млн тенге в строящихся домах невелик. В нескольких ЖК, до которых мы дозвонились, остались квартиры с большими площадями. Близкими к заявленной цене были объекты в ЖК «Шанырак», что построен в мкр-не Орбита. Здесь остались двухкомнатные квартиры площадью 64 кв.м по цене 13 300 000 тг.
Условия по рассрочке у стройкомпаний Караганды примерно одинаковые: 50% — первоначальный взнос, оставшуюся сумму надо погасить к сдаче дома.
Супруги до 29 лет, имеющие детей и стабильный доход, могут принять участие в программе «Молодая семья».
Банки обновили условия ипотеки
Рассмотрим, сколько будет стоить купить квартиру стоимостью 12 млн тенге в ипотеку на 10 лет.
Ипотечные займы на сегодняшний день представлены в розничном портфеле лишь в 13 из 34 банков Казахстана. Самую выгодную ипотеку при наличии у вас 20% первоначального взноса (это минимальная величина, на которую согласны банки) дает Народный банк Казахстана.
Таблица 1. Расчет для получения ипотеки в Народном банке
|
Срок кредита |
10 лет |
|
Ставка вознаграждения |
15,5%* |
|
Первоначальный взнос (20%) |
2 400 000 тенге |
|
Сумма ипотеки |
9 600 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж (аннуитет) |
161 000 тенге |
|
Комиссии |
за зачисление денег на счет — 1% от суммы займа |
|
Переплата |
9 373 000 тенге |
*Ставка вознаграждения для клиентов, не получающих зарплату через Народный банк, для участников зарплатный проектов ставка 14,5%
При этом официальный доход должен составлять 300 000 тг, для держателей зарплатных карточек Народного банка достаточно 150 000 тг.
В 2016 году интересы ипотечников получили большую защиту. С 1 января действуют поправки в законодательство по вопросам неработающих кредитов и активов коммерческих банков. Банкам запрещается менять условия договора, если они делают положение клиента хуже. Также установлена новая очерёдность погашения долга — сначала оплачивается основная сумма долга, после чего проценты и штрафы, размеры которых стали меньше. Также внесены другие поправки.
Ипотека от Жилстройсбербанка: нужно 50% от стоимости квартиры
Для тех, кто не накапливал в системе жилстройсбережений, и хочет сразу приобрести квартиру, ЖССБ дает кредит лишь при наличии 50% от стоимости квартиры. Такой заем в банке именуют промежуточным. Но здесь есть одно «но». Сразу ипотеку банк не даст. Клиент вносит 50% от стоимости жилья на депозит, и 3 месяца эти деньги должны пролежать на счете. Только потом предоставляется ипотека.
Подробнее об ипотеке без срока накопления в ЖССБ рассказно в данной статье.
Таблица 2. Расчет стоимости покупки квартиры по промежуточному займу в ЖССБ в рамках программы «Бастау»
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячная оплата процентов в течение 3 лет под 8,5% |
85 000 тенге |
|
Ежемесячный взнос на депозит и погашение основного долга в течение первых 3 лет |
0 тенге |
|
Ежемесячная оплата в последующие 6 лет (основной долг + погашение процентов под 5%) |
96 000 тенге (из них 12 666 тенге — оплата процентов) |
|
Общая переплата за 9 лет |
3 972 000 тенге |
Арендное жильё от Жилстройсбербанка: условия и расчёты >>>
В общем, в первые три года вы платите проценты за то, что не копили в банке, а сразу оформили заем. Оплата основного долга и процентов по кредиту производится в последующие 6 лет. Есть еще программа «Оркен», рассчитанная на более продолжительный срок.
Сравним промежуточный заем с ипотекой в Народном банке.
Таблица 3. Расчет для получения ипотеки в Народном банке при первоначальном взносе 50%
|
Срок займа |
10 лет |
|
Ставка вознаграждения |
15,5%* |
|
Первоначальный взнос (50%) |
6 000 000 тенге |
|
Сумма займа |
6 000 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж (аннуитет) |
102 000 тенге |
|
Переплата |
5 850 000 тенге |
*Ставка вознаграждения для клиентов, не получающих зарплату через Народный банк
Разница в переплате составляет 1 878 000 тенге. Но здесь есть еще один нюанс — комиссии в Жилстройсбербанке будут считаться от всей стоимости квартиры, т.е. от 12 000 000 тг, а в Народном только от 6 000 000 тг. Если в Жилстройсбербанке комиссии составляют порядка 150 000 тг, то в Народном банке — 60 000 тг (1% от суммы займа).
Итак, наиболее выгодным вариантом приобретения квартиры, не считая покупки за наличные и в рассрочку на короткий срок, является промежуточный заем от Жилстройсбербанка. Но с отсрочкой оформления займа на 3 месяца.
Общую информацию о всех программах Жилстройсбербанка, включая ипотеку, рефинансирование, арендное жилье, можно узнать здесь.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz