Еркін жоспарланған пәтер — бұл шын мәнінде алғанда салмақ түсетін қабырғалары бар, бірақ бөлмеаралық қоршаулары жоқ тұрғын аумақ. Жоспарлауды және ішкі әрлеуді клиент өз талғамына қарай жасай алады. Ал енді еркін жоспарланған пәтерді қалай дұрыс ресімдеуді және жайластыруды талқылап көрейік.
Қазақстанның жаңа салынған құрылыс нарығы қазіргі таңда еркін жоспарланған пәтерлері бар үйлерді өте көп ұсынады. Бизнес- немесе эконом-класты тұрғын үйді таңдауға болады. Еркін жоспарланған пәтерді алған кезде сатып алудан бастап қоныстанғанға дейін қандай жолдардан өту керек екендігін ой елегінен өткізген дұрыс. Еркін жоспарланған пәтер тек істі аяқтауға жұмсалатын қыруар уақытты ғана емес, сондай-ақ біршама қосымша қаражат салуды да қажет етеді.
Қазақстанда жаңа салынған құрылыстың жалпы санына шаққанда еркін жоспарланған пәтер ұсыну көлемі үлкен емес. Imperial риелторлық агенттігінің директоры Әнуар Олжабаевтың сөзі бойынша қазақстандық құрылыс салушылар негізінен жоспары дайын үйлерді ұсынады.
Жаңа салынған құрылыс нарығының 20-25%-ы еркін жоспарланған пәтерлер ұсынады.
— Жаңа салынған құрылыс нарығының шамамен 75-80%-ы жоспары дайын пәтерлерді ұсынады. Эконом класты тұрғын үйді еркін жоспарлаудың текке қажеті жоқ. Егер құрылыс салушы бизнес- деңгейдегі жаңа салынған құрылысты ұсынатын болса, онда әрине, оның еркін жоспарланғаны дұрыс. Қарағандыда пәтердің бір шаршы метрі 1150 доллар тұратын, жаңа салынған құрылыстар бар. Клиент осы үйден залы үлкен, бірақ жатын бөлмелері өте кішкентай – барлық-жоғы 16-17 шаршы метр болатын, төрт бөлмелі пәтерді сатып алады. Пәтер қымбат, бірақ бұл ретте барлығы салмақ түсетін қабырғалар болғандықтан, ештеңені өзгерте алмайсың, — дейді Imperial риелторлық агенттігінің директоры.
Сатып алудың маңызды ерекшелектері
Риелтордың сөзі бойынша, Қазақстанда жоспары дайын және еркін жоспарланған тұрғын үйлер бағасында үлкен айырма жоқ.
— Жоспары дайын және еркін жоспарланған пәтерлердің бағасы шамамен бірдей. Еркін жоспарланған пәтерлерді дәулетті адамдар сатып алады. Өйткені қарадай және таза әрлеуді, ал одан кейін тұрғын жайды жиһазбен жабдықтауды қажет ететін, пәтерді сатып алуды кез келгеннің қалтасы көтере бермейді, — деп пайымдайды Әнуар Олжабаев.
Қарағандыда еркін жоспарланған пәтерді сатып алу бір шаршы метрі үшін 1210 долларға бағаланады. Құрылыс салушылар өздерінің тауарларын бизнес класты тұрғын үй ретінде жарнамалайды. Бағасы – жаңа салынған құрылыс орналасқан, ауданға, инфрақұрылымға және қабатына байланысты болады.
Бағасын анықтадыңыз, ауданын, сенімді құрылыс салушыны, үйді таңдадыңыз, пәтерде қанша бөлме жасағыңыз келетінін шештіңіз. Енді әрі қарай не істеу керек?
Arman DeLuxe ТК сату бөлімінің менеджері Марина Шершнева.
— Кеңсеге келіңіз. Көңіліңізге ұнаған пәтерді таңдаңыз. Барлық сома төленгеннен кейін нотариусқа барып сату-сатып алу шартын ресімдейміз. Құрылыс салушыдан тұрғын жайға арналған құжаттардың толық пакетін аласыз. Осыдан кейін жөндеумен айналысасыз. Егер өз күшіңізбен орындай алмасаңыз, дизайнерді шақыртасыз. Ол қай жерде қандай бөлме орналасатындығын көрсетіп, қайта жобалау жоспарын құрады. Жөндеу аяқталғаннан кейін ТТБ маманын шақыртасыз. Ол пәтерге өлшеу жүргізеді, сонан соң сіз жаңа техпаспорт аласыз.
Тұрғын жайды сатып алу кезінде құрылыс салушыдан алатын, құжаттар пакетіне, ол бойынша пәтердің еркін жоспарланғаны көрініп тұратын, техпаспорт кіреді.Сондықтанда қайта жоспарлауға ешқандай қосымша келісім талап етілмейді.
Еркін жоспарланған пәтер мен дайынның арасындағы баға айырмасы басында шамалы ғана болады, ал жөндеу аяқталғаннан кейін еркін жоспарланған тұрғын үй құны 5-10%-ға өседі.
Қабылдап алу-беру актісін қалай дұрыс құру керек
Пәтер сатып алу кезінде ресімделетін, тағы бір маңызды құжат — бұл қабылдап алу-беру актісі. Табыстау құжатына қол қойған кезде үй толықтай дайын болуы, яғни пайдалануға берілуі тиіс. Осы уақытқа қарай пәтердің іші қарадай әрленуі (бірақ онсыз да болады), едені салынуы, есік-терезелері орнатылуы тиіс. Сондай-ақ инженерлік-техникалық коммуникация жүргізілуі қажет. Бұл дегеніміз – пәтерде су, жарық, жылу және кәріз жүйелері болуы керек деген сөз. Құрылыс салушы қабылдап алу-беру актісіне қол қоя отырып, таза әрлеу және коммуналдық қызметтер төлеу үшін сатып алушыға пәтерді береді. Актіге қол қояр алдында пәтерді мұқият қарап шығып, үйдің толықтай дайын екендігіне және жөндеуді бастай алатындығыңызға көзіңізді жеткізіңіз. Үй толықтай қоныстандырылғанға дейін, кіреберіске жөндеу жүргізбеуге жол беріледі. Бұл үй иелері өздерінің пәтерлеріне жайғасқан кезде, құрылыс материалдары мен жиһаздарды кіргізген кезде, кіреберіске жасалған әрлеудің зардап шегуі мүмкін екендігімен байланысты.
Қабылдап алу-беру актісінде келесі деректемелер болуы тиіс:
- Акті құрылған жер және күні.
- Осы қабылдап алу-беру актісін ресімдеген, тараптардың атауы, және де олардың төлқұжаттық деректері.
- Егер ол жеке құжат түрінде ресімделген болса, соған сәйкес осы акті құрылатын, шарттың деректемелері (нөмірі, атауы және күні).
- Табысталатын жылжымайтын мүлік объектісінің, оны сәйкестендіруді іске асыруға мүмкіншілік беретін, сипаттамасы (мекенжайы, ауданы, бөлме саны).
- Осыдан кейін сіз нотариусқа барып сату – сатып алу негізгі шартын жасайсыз және тек содан кейін ХҚКО-да меншік құқығын тіркейсіз.
Көлемнің өлшеміндегі айырмашылықтар
Жаңа салынған құрылыстардың барлығында нақты және жобалық көлемнің арасында айырмашылық болады. Көлемге қатысты шамалы ауытқулар құрылысты салу барысында туындайды және техникалық нюанс болып есептеледі.Үй салынып біткен кезде, ТТБ қызметкерлері өлшеу жүргізеді. Бұл деректер түпкілікті болып есептеледі және дауласуға жатпайды. Егер сіз оның дәл екендігіне күмәндансаңыз, онда өз бетіңізбен ТТБ маманын шақыртып, сол рәсімді қайта өткізуіңізге болады.
ТТБ мамандары артық көлемді таза әрлеу аяқталғаннан кейін тауып алмауы үшін алаңның сәйкес келмеуіне қатысты мәселені бірден реттеген дұрыс. Әйтпесе сізге, бұл сіз жасаған қайта жоспарлаудың нәтижесі емес, құрылыс салушының кемшілігі екендігін дәлелдеуге тура келеді. Егер көлемнің сәйкес келмейтіндігі бастапқыда анықталған болса, қосымша шарт құру қажет. Онда сәйкессіздіктің барлық параметрлері көрсетіледі. Егер алаң жобаланғаннан аз болса, онда құрылыс салушы қайтадан есеп жүргізуі керек. Ал егер үлкен болса, онда сатып алушы артық көлемге төлейді.
Қайта жоспарлау өзгешеліктер
Пәтерді сатып алғаннан кейін көңілге қуаныш ұялататын жанға жағымды сәтке, яғни тұрғын жайды жайластыруға кірісуге болады. Монолитті-каркасты құрылыс сияқты заманауи құрылыс технологиясы ғимараттың тек сыртқы қабырғаларына салмақ түсетін, үйлер салуға мүмкіншілік береді. Сондықтанда өзгертумен немесе ішкі далдалардың толықтай болмауымен байланысты шектеулер мүлдем жоқ. Алайда, алдын ала білу дұрыс болатын, кейбір нюанстар бәрібір де бар.
Түбегейлі жаңа бірнәрсе істеуге, мысалы, асүйді пәтердің ортасына ауыстыруға болмайды, өйткені коммуникация өткізу үшін қажет болғандықтан, тұрғын үйді салып жатқан кездің өзінде-ақ пәтердегі асүй, санитарлық торап және басқа үй-жайлардың орналасуы бағдарланып қойған.
Қайта жоспарлау кезінде ғимараттың стационарлық құрылымын өзгертуге тиым салынады. Ол тек олар үшін арнайы жоба әзірленген жағдайда ғана мүмкін болады.
Нені жасауға тиым салынады
Пәтерді еркін жоспарлау кезінде қалай болғанда да ұстану қажет болатын, нақты ережелер бар. Мәселен мыналарға тиым салынады:
- Асүйді, дәретхананы және жуыну бөлмесін ауыстыруға. Бұл бөлмелерді көршілердің тұрғын жай бөлмелерінің үстіне орналастыруға.
- Далдаларды бөлме табиғи жарықсыз және жылыту құралдарынсыз қалатындай етіп, орнатуға.
- Балконды (лоджияларды) тұрғын үй-жайлармен, бұл ретте сыртқы қабырғаларды бұзып, біріктіруге.
- Балкондар мен лоджияларға жылыту құралдарын орнатуға.
- Салмақ түсетін қабырғаларды құлатуға, беріктігі мен төзімділігін бұзуға, әйтпесе бәрі құлап қалуы мүмкін.
- Салмақ түсетін қабырғаларға жүктемені ұлғайтуға, бұл олардың формасының өзгеруіне әкеп соқтыруы мүмкін.
- Далдаларды инженерлік коммуникацияларға және ағыту құрылғыларына қол жеткізу қиындық тудыратындай етіп орнатуға.
- Табиғи желдету каналдарының қималарын азайтуға немесе ауа өткізгішті жабуға.
- Салмақ түсетін қабырғада орналасқан, есіктің ойығының мөлшерін ұлғайтуға.
Пәтерді жайластыруды неден бастаған дұрыс
Пәтерді әрлеумен айналысу үшін қиялдың жүйрік болғаны дұрыс және стильді жақсы сезіне білу қажет. Ал енді іс ұзаққа созылып кетпеуі үшін кәсіпқойларға жүгінуге кеңес береміз. G-Group сәулет және дизайн студиясының сәулетшілері еркін жоспарланатын пәтердегі кеңістікті құруды үй – жайды бөлу жоспарын даярлаудан бастауға кеңес береді.Бұл ретте желдеткіштің, кәріз және су тікқұбырларының, терезелердің орналасуын ескеру қажет. Ол үшін маман-сәулетшіге жүгіну керек.
— Кәсіпқой үй-жайдың артықшылықтары мен кемшіліктерін бір қарағаннан байқауға және атқарымдық аймақтандыруды кеңістікті дұрыс пайдалана отырып сауатты жоспарлауға қабілетті, — деп түсіндіреді G-Group сәулетшісі Станислав Пятков.
Кеңістікті шектеуші факторларға сүйене отырып құру қажет. Оларға терезелердің, жалпы көлемнің және ғимараттың салмақ түсетін кқұрылысының саны және ұзындығы жатады.
— Үй-жайдың жалпы аумағы жайға орналастыруға болатын, бөлмелер санын және олардың өлшемін білдіреді. Мысалы, тұрғын жердің жетіспеушілігі өтіп кететін кеңістіктер эффектісімен өтелетін, студия-пәтерлер құру бір бөлмелі пәтерлер үшін ең ұтымды нұсқа, — дейді G-Group сәулетшісі Юрий Герман.
— Үй-жайдың кескіндемесінің және олардың санының өзі терезелердің санына байланысты болады. Міндетті табиғи жарықтандыру жатын бөлмесі, қонақжай, яғни тұрғын жайлар үшін талап етіледі. Ал асүй, кабинет, жуынатын бөлме және киім-кешек бөлмесіне табиғи жарықтандыру аса қажет емес. Кеңістік құру кезінде көбісі клиенттің қалауына байланысты болады.
G-Group сәулет және дизайн мамандары «өз күшімен» жасалатын, қайта жоспарлаудың салдары күйінішпен аяқталуы мүмкін екендігін ескертеді. Тек сауатты маман ғана далдалардың немесе қабырғалардың қайсысын қозғауға болатындығын, ал қайсысын болмайтындығын анықтай алады.
Дағдарыс кезінде жылжымайтын мүлік сатып алуға бола ма? >>>
— Стандартты дизайн жобаға үй-жайды жоспарлау, едендердің, төбелердің сызбаларын жасау, жиһаздарды орналастыру, жарықтандыру құрылғыларының, ажыратқыш пен розеткалардың орналасу сызбаларын, қабырғаларды ұңғылау сызбасын жасау, үй-жайды 3D-шолу сияқты қызметтер кіреді. Сонымен қатар, жобаны жүзеге асыру бойынша жасалатын жұмыстарға жұмсалатын болжамды шығындарды анықтауға болатын, негізгі құрылыс материалдарының тізімдемесі ұсынылады, — деп кеңес береді G-Group сәулетшілері.
Сәулет және дизайн қызметі нарығында төменгі бағалық сегменттен басталатын – бір шаршы метрі 50-ден 1000 теңгеге дейін және орташадан бастап жоғары бағалық ауқымға көтерілетін – бір шаршы метрі 2000-ден 3000-ге дейін болатын, қайта жоспарлау жоспарын құруға арналған түрлі бағалық санаттағы ұсыныстар бар. Төменгі сегменттегі бағаға сәулет және дизайн саласындағы студенттер немесе жоғары оқу орнының тәжірибесіз түлектері, ал орташадан басталатын бағалық ауқымға жобалау және дизайн жұмыстарында тәжірибесі бар, кәсіби сәулетшілер мен дизайнерлер қызмет көрсетеді. Жоғары – бір шаршы метрі 3000 теңгеден артық болатын, бағалық сегмент те бар. Бұл, әдетте, ерекше авторлық дизайн орындайтын, атақты сәулетшілер мен дизайнерлер.
Далдалар санын және оларды тұрғызудың қаншаға түсетіндігін, тек жобаны бекіткеннен кейін есептеуге болады.
— Далдаларды тұрғызу құны құрылыс бригадасының кәсіпқойлық деңгейімен және материалдардың құнымен анықталады, — дейді G-Group мамандары.
Еркін жоспарлау — бұл үй-жайды әрлеуді аяқтау үшін уақыты, қаражаты және күші жеткілікті адамдар үшін өте жақсы шешім. Бастапқыда еркін жоспарланған пәтер мен дайынның арасындағы баға айырмасы шамалы ғана болады, ал жөндеу аяқталғаннан кейін еркін жоспарланған тұрғын үй құны 5-10%-ға өседі. Енді еркін жоспарланған пәтердің барлық жағымды және жағымсыз жақтарын біле отырып, осындай пәтерді сатып алуды қалайсыз ба немесе таза әрленген дайын жоспарланғанды алған қолайлы ма екендігін, өзіңіз шешуіңізге болады.
Еркін жоспарланған пәтердің жағымды және жағымсыз жақтары
Жағымды жақтары
1. Еркін жоспарланған пәтердің басты артықшылығы – болашақтағы меншік иесі үшін іс-әрекет бостандығының болуы. Яғни сіз, мысалға тек төрт бөлмелі пәтерді сатып алып қана қоймайсыз, сондай-ақ тұрғын жайыңызда қанша бөлме болатындығын, өзіңіз шешу мүмкіндігіне ие боласыз. Өз отбасыңның қажеттіліктерін ескере отырып, «өзіңе ыңғайластырып» жоспарлау өте қолайлы. Әрі жоспарлау үдерісінің өзі де — қызықты жұмыс. Еркін жоспарланатын пәтерде далдаларды алып тастаудың қажеті болмайды. Қонақжай, асхана, балалар бөлмесін басынан бастап жайластыруға, жеке кабинетке орын бөлуге болады.
2. Әдетте, жаңа үйлердің жоспарында көптеген пәтерлердің қонақжай ретінде пайдалануға болатын, үлкен холлдары болады. Оның шамалы бөлігін киім-кешек қою үшін тасалап қоюға болады. Алдағы уақытта мұндай үй-жай өте қажет болады және басыартық ауыр шкаф алу қажеттілігінен құтқарады. Сондай-ақ бірнеше қабырға орнатып, дәліз үшін жер бөлу қажет екендігін де, ұмытпаңыз.
3. Жаңа үй алған көптеген пәтер иелері жаңа тұрғын жайдың өте үлкен екендігін көріп, оны бөлмелерге бөлмей, барлығын бұрынғысынша қалдыруды шешуі де мүмкін. Мұндай жоспарлау пәтер-студия деп аталады. Егер үй-жайдың иесі жалғыз тұратын болса, онда мұндай нұсқа дұрыс болады. Ал егер онымен бірге отбасы да тұратын болса, онда әрбір адамның өзінің аумағы болуы үшін кеңістіктің барлығын қайта жоспарлау қажет болады.
Әрине, мұндай үй-жайдың ішкі көрінісі сонылығымен ерекшеленетін болады. Осы көп пәтерлі үйдің өзінен де дәл осындай пәтерді табу тіпті мүмкін емес.
Кемшіліктері
Мұндай пәтерлерде тек қарадай әрлеу, ал кейбіреуінде ешқандай әрлеу болмайды. Сайып келгенде, сатып алушы тіпті кейде электр сымы да өткізілмей, баспалдақ алаңында тек қалқан орнатылған, бетон қорапшаны ғана алады. Әрине, жылу, су құбыры, кәріз жүйесі сияқты негізгі коммуникациялар құрылыс салушымен жүргізіледі, пластик шыны пакеттер және кәдімгі кіретін темір есік орнатылады. Ал енді пәтерді жайластыру бойынша қалған машақаттың барлығы үй иесінің еншісінде қалады.
Үй иесінде екі нұсқа бар: пәтердің қалған шаруаларын өзі аяқтау немесе кілтке тапсыратын (пайдалануға толықтай дайын күйге жеткізетін) әрлеуге тапсырыс беру. Соңғы жағдайда сәулетшінің, дизайнердің және құрылыс бригадасының жұмысына ақы төлеуге тура келеді.
Іс жүзінде алғанда еркін жоспарлау тап ойлағандай болып шықпайтын, күтпеген кедергілер де бар. Ол нормативтік актілермен қойылатын, шектеулер. Бұл — кейбір пәтерлерде трассировканың белгіленіп қойылу жағдайлары. Яғни құрылысшылар далдаларды қай жерге орнатуға болатындығын, білдіретін белгілер салып қояды. Тұрғын үйді сатып алу кезінде бұған назар аудару қажет.
Kn.kz ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Егер жаңа құрылыстағы пәтерді кешеуілдететін болса