Как молодой семье накопить на квартиру при доходе 170 000 тенге?

Не будем тратить время на прелюдию о том, как важно человеку иметь свою собственную крышу над головой.

А также нет смысла говорить о том, как трудно сегодня молодой семье купить жилье самостоятельно. Мы лишь сделаем попытку разобраться, какие инструменты накопления наиболее выгодны и безопасны, во сколько обойдется ипотека, а также помогает ли государство таким семьям в осуществлении их мечты о своем доме.

Почему для примера был выбран совокупный семейный доход в 170 000 тенге? Все дело в том, что портал kn.kz пару месяцев назад выпустил статью «Как выгодно купить квартиру: копить или сразу оформить ипотеку?». Ее автор опиралась на оптимистичный сценарий для молодой семьи, которая живет в Астане, зарабатывает на двоих 400-450 тысяч тенге, снимает квартиру за 120 тысяч. Автор приходит к выводу, что при таком доходе квартиру можно обрести в собственность уже через 6-8 лет.

Статья вызвала возмущение у наших читателей. Нас обвинили в том, что пишем мы нереальные вещи и не ориентируемся на людей со средним достатком, которых большинство. Итак, «спускаемся с небес на землю» и переводим взор на среднестатистическую казахстанскую семью с ребенком. Супруг зарабатывает 100 000 тенге, супруга — 70 000 тенге. Мечтают купить квартиру в одном из областных центров Казахстана за 8 400 000 тенге, или 28 000 долларов (по курсу 300 тенге за 1 доллар). Как молодой семье накопить на квартиру? Каковы же их шансы в этом нелегком деле?

«Доступность» жилья в Казахстане: текущая ситуация и перспективы >>>

Какую сумму от дохода нужно откладывать

Сразу условимся, что копить наша семья попытается не на всю квартиру сразу, а только на первоначальный взнос (45-50% от стоимости недвижимости), а потом оформит ипотеку. Как уже многие просчитывали до нас, такой способ быстрее приводит к цели, и переплата за кредит будет куда меньше. К тому же, взяв ипотеку, семья застрахует себя от дальнейших валютных скачков, которые могут обесценить их сбережения.

В нашем случае надо накопить порядка 4 000 000 тенге. Какую же часть от дохода придется откладывать, чтобы собрать на квартиру? Это самый болезненный вопрос. И какой срок накопления будет не очень затяжным? Ведь хочется решить жилищный вопрос как можно раньше.

Наши расчеты, которые мы приведем ниже, показывают, что если ежемесячно откладывать по 100 000 тенге, то на первоначальный взнос можно накопить за 3 года. Предвидим шквал возмущений: а жить на что тогда?! Особенно если семье приходится снимать квартиру. Редко, кто соглашается ютиться у родителей.

За сколько же в Казахстане можно снять квартиру? Например, согласно обзору арендного рынка Караганды за октябрь, проведенного аналитической службой kn.kz, нижний ценовой сегмент в центре города составил 35 тысяч тенге. В отдаленных районах можно снять дешевле, за 25-30 тысяч. Имея маленький доход, легче копить будет, если поступиться комфортом. Конечно, выгоднее, если есть родители — можно пожить у них хотя бы 3 года, то есть в период накопления.

Но если все же придется арендовать жилье, то, чтобы прожить на оставшуюся сумму, разумеется, зарплаты супругов не хватит даже на полноценное питание семьи с трудом, не говоря уже о других многочисленных расходах. Поэтому надо искать дополнительный заработок. Все зависит от того, что вы умеете: верстать рекламные брошюры, вкусно печете, оригинально вяжете или увлекаетесь handmade. Ведь, если вы хотите быстрее открыть дверь собственного дома, нужно потрудиться.

— Да-да, хотите квартиру — научитесь находить приработок, — говорит независимый финансовый консультант Жанагуль Рашева, давая читателям нашего портала советы о том, как накопить на покупку жилья. — Можно таксовать по вечерам, можно брать переводы, можно писать бизнес-планы, рефераты и прочее. Существует уйма возможностей для дополнительного заработка.

Узнать, сколько стоит аренда квартир, можно пройдя по ссылкам:

• Астана;
• Алматы;
• Караганда.

Выгодные инструменты накопления

Какой же способ накопления будет самым эффективным и безопасным? Если у вас нет финансового образования и в сфере рынка ценных бумаг вы абсолютный дилетант, то лучше и не думать вкладывать в различные ПИФы, акции и облигации. Есть риск потерять все свои сбережения.

Самым простым и надежным вариантом накопления сегодня остается банковский депозит. Деньги точно сохраните и еще немного приумножите. Однако какую валюту вклада выбрать? Особенно в условиях перехода страны на новую денежно-кредитную политику и последующего резкого обвала тенге. Всего за два с лишним месяца тенге рухнул со 187 до 310 тенге за доллар.

Если у вас нет финансового образования и в сфере рынка ценных бумаг вы абсолютный дилетант, то лучше и не думать вкладывать в различные ПИФы, акции и облигации. Есть риск потерять все свои сбережения.

Однако новый председатель Нацбанка Данияр Акишев на расширенном заседании правительства отметил, что большинство негативных сценариев уже реализовалось и вероятность существенного изменения курсов в ближайшее время незначительна. Он подчеркнул, что привлекательность тенговых инструментов с точки зрения доходности в настоящее время сейчас выше.

Так максимальная ставка вознаграждения по депозитам в банках Казахстана составляет 10,5% в тенге и 3% — в иностранной валюте. Посмотрим, какой доход получим, если будем откладывать ежемесячно наши 100 000 тенге, или примерно 320 долларов.

Таблица 1. Итоги накопления с помощью депозита*

Первоначальная сумма	Ставка вознаграждения	Ежемесячный взнос	Срок накопления	Накопления	Доход	Итоговая сумма
100 000 тг	10%	100 000 тг	36 мес.	3 930 849 тг	631 459 тг	4 562 308 тг
320 $	3%	320 $	36 мес.	12 509 $	562 $	13 071 $

*Расчеты предоставлены менеджером одного из ведущих банков

Если перевести накопленные 13 071 доллары в тенге, то получится 3 921 300 тенге (по курсу 300 тг за доллар). Разница 641 008 тенге. В тенге копить получается быстрее, но кто знает на сколько еще обесценится национальная валюта за 3 года.

Доверяй, но проверяй, или Как выбрать надежный банк >>>

Выгодно ли копить и оформлять ипотеку в Жилстройсбербанке?

Советуя, какой способ накопления на квартиру выбрать, независимый финансовый консультант Жанагуль Рашева говорит:

— Лично я бы посоветовала небезызвестный Жилстройсбербанк. Открываете депозит и берете за правило — откладываемые ежемесячно деньги относить в банк. Благо, сейчас хватает терминалов для осуществления этой операции. Чем быстрее насобираете на 50% стоимости квартиры, тем ближе вы будете к намеченной цели. Собрав данную сумму, вы можете рассчитывать на промежуточный заем в банке для приобретения квартиры. К тому же к моменту накопления этой суммы вы уже будете психологически перестроены.

Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая также считает, Жилстройсбербанк хорошим инструментом накопления и приобретения жилья.

— Например, если вы будете делать ежемесячные взносы на депозит ЖССБК в течение 3 лет, банк может выдать кредит под 5% годовых, — подчеркивает она. — Если потенциальный покупатель имеет 50% стоимости жилья, банк может сразу выдать ипотечный заем по ставке 8,5%.

Но так ли на самом деле выгоден Жилстройсбербанк для покупателя жилья? Ведь его не раз обвиняли депутаты в неэффективности, невыполнении своей социальной функции и даже в паразитизме на народные деньги. При подготовке статьи «Ипотека без накоплений: купить квартиру через Жилстройсбербанк» мы пришли к выводу, что если у заемщика нет срока накоплений в данном банке, то переплата за ипотеку мало чем отличается от ипотеки в Народном банке, который занимает первое место в рейтинге самых выгодных ипотек казахстанских банков, который регулярно составляет портал kn.kz.

Но если последовать советам экспертов и копить в этом банке деньги на квартиру, как скоро наша семья придет к цели? Отправляемся в региональное представительство Жилстройсбербанка и выясняем.

Начальник отдела по работе с клиентами Карагандинского филиала Жилстройсбербанка Айнур Сулейменова в качестве первого шага на пути к собственной квартире предложила нашей семье накапливать деньги с помощью такой услуги, как «Семейный пакет». Как известно, каждому вкладчику государство начисляет ежегодную премию в размере 20%, банк — 2%, но на сумму, не превышающую 200 МРП (в 2015 году это 396 400 тенге). То есть смысл услуги «Семейный пакет» в том, чтобы получить семье максимальную премию от государства, которая будет начислена каждому члену семьи.

Ежемесячный вклад нашей семьи в размере 100 000 тенге выгоднее вкладывать не от одного лица, а от троих. Можно привлечь любого родственника — отца, мать, двоюродного брата, сестру, дядю, тетю. Главное — подтвердить родство. Количество участников «Семейного пакета» не ограничено.

Темп накопления за 3 года можно проследить в следующих таблицах:

Таблица 2. Накопления в Жилстройсбербанке от 1 лица

Договор сбережений	Ежемесячный взнос	Срок накопления	Премия гос-ва + вознаграждение от банка	Общая накопленная сумма
1 лицо	100 000 тг	36 мес.	299 605 тг	3 899 605 тг

Таблица 3. Накопления «Семейным пакетом» от 3 лиц

Договор сбережений	Ежемесячный взнос	Срок накопления	Премия гос-ва + вознаграждение от банка	Общая накопленная сумма
1-е лицо	33 000 тг	36 мес.	258 268 тг	4 374 804 тг
2-е лицо	33 000 тг	36 мес.	258 268 тг
3-е лицо	33 000 тг	36 мес.	258 268 тг
Итого			774 804 тг

Как видим, копить втроем оказалось гораздо выгоднее. Спустя 3 года договоры сбережений сливаются в 1. Это бесплатная услуга.

Вторым шагом менеджер советует нашей семье оформить жилищный заем «Бастау» под 5% годовых сроком на 6 лет. Напоминаем, что квартира стоит 8 400 000 тенге. Следовательно, сумма кредита составит 4 000 000 тг.

Таблица 4. Расчеты по жилищному займу «Бастау», когда есть накопления в ЖССБК

Сумма жилищного займа	Срок погашения	Ежемесячный взнос	ГЭС	Переплата
4 000 000 тг	72 мес.	64 000 тг	5,7%	608 000 тг

Для сравнения, сколько будет стоить заем, когда нет срока накопления в Жилстройсбербанке? Допустим, накопила наша семья в другом коммерческом банке 50% от стоимости квартиры и пришла в ЖССБК за займом. Процентная ставка первые три года составит 8,5%. Подтверждаемого семейного дохода в 170 000 тенге как раз хватает. Обращаем внимание читателей на то, что даже если вы принесете в ЖССБК 50-процентный первоначальный взнос от стоимости квартиры, проценты банк вам начислит на всю сумму стоимости квартиры.

Таблица 5. Расчеты по жилищному займу «Бастау», когда нет срока накоплений в ЖССБК

Сумма жилищного займа	Срок	Ежемесячный взнос	Вознаграждение банка	ГЭС	Переплата
8 400 000 тг	9 лет (3 года накопления + 6 лет — кредит)	59 500 тг (первые 3 года) 64 000 тг (последующие 6 лет)	8,5% (первые 3 года) 5% (последующие 6 лет)	11,3% (первые 3 года) 5,7% (последующие 6 лет)	2 142 000 тг

Арендное жильё от Жилстройсбербанка: условия и расчёты >>>

Если копить по 40 000 тенге

Рассмотрим вариант накопления, когда наша молодая семья снимает квартиру и в месяц откладывать может только по 40 000 тенге. В этом случае подойдет тарифная программа Жилстройсбербанка «Кемел».

Таблица 6. Расчет по жилищному займу «Кемел»

Сумма жилищного займа	Срок	Ежемесячный взнос	Вознаграждение банка	Переплата
8 400 000 тг	до 23,5 лет (8,5 лет накопления + 15 лет — кредит)	42 000 тг (первые 8,5 лет) 29 400 (последующие 15 лет)	8,5% (первые 8,5 лет) 4% (последующие 15 лет)	1 176 000 тг

Здесь стоит учесть, что оформить квартиру в ипотеку молодая семья сможет лишь через 8,5 лет, когда пройдет период накопления. Стоимость жилья через такой промежуток времени может кардинально измениться. Что касается периода выплаты по кредиту, то его можно сократить.

Ипотека в коммерческом банке

Как вариант рассмотрим, во сколько обойдется ипотека в Народном банке. Эффективная ставка вознаграждения от 14 до 16,5%. Расчет ипотеки нам сделали на 7 лет, так как ежемесячного дохода в 170 000 тенге при займе на 6 лет недостаточно. Допустим, что полсуммы от стоимости квартиры наша семья уже накопила.

Таблица 6. Расчет покупки квартиры в ипотеку от Народного банка*

Сумма жилищного займа	Срок	Ежемесячный взнос по кредиту	ГЭСВ	Способ погашения	Переплата
4 400 000 тг	84 мес.	83 676 тг	14,5%	аннуитет	2 628 795 тг

*Расчет предоставлен менеджером банка

Ипотека в кризис за 12 шагов >>>

Что молодым семьям предлагает государство?

Судя по вопросам, которые ежедневно присылают к нам на портал kn.kz в рубрику «Вопросы и ответы», многие молодые семьи даже не слышали о том, что в их городе сдают дома по направлению «Жильё для молодых семей» по Программе развития регионов до 2020 года, куда вошла программа «Доступное жильё — 2020». Хотя тысячи молодых семей по всему Казахстану успешно решают свои жилищные проблемы с помощью госпрограммы.

Цены на новые квартиры в регионах составляют порядка 2 800 000 тенге за однокомнатную и 4 720 000 тенге за двухкомнатную (стоимость меняется в зависимости от квадратуры по каждому объекту строительства). Согласитесь, весомая альтернатива вторичному жилью.

Если у супругов нет права собственности на недвижимость на территории Казахстана и нет фактов ухудшения жилищных условий в течение 5 лет, то им стоит подать документы на участие в госпрограмме. Обоим должно быть не более 29 лет, в браке должны состоять не менее 2 лет. Также надо иметь прописку в том городе, в котором они собираются купить квартиру.

Если у супругов нет права собственности на недвижимость на территории Казахстана и нет фактов ухудшения жилищных условий в течение 5 лет, то им стоит подать документы на участие в госпрограмме.

Минимальный ежемесячный совокупный чистый доход семьи за последние 6 месяцев перед подачей заявления должен составлять для всех регионов (кроме Астаны и Алматы) — 3-кратный размер прожиточного минимума (64 092 тенге в 2015 году).

В карагандинском филиале ЖССБК нам предоставили расчеты покупки квартир по данному направлению.

Расчет за 1-комнатную квартиру (35 кв.м) стоимостью — 2 800 000 тг.

Комиссия за открытие депозита — 15 400 тг.

Ежемесячно после получения квартиры платеж составит на выбор клиента:

• 3 года 3 месяца — 35 000 тг, остальные 6 лет — 22 400 тг;
• 5 лет 6 месяцев — 21 000 тг, остальные 10 лет — 14 000 тг;
• 8 лет — 14 840 тг, остальные 15 лет — 8 400 тг;

Гарантийный взнос — 89 040 тг.

Расчет за 2-комнатную квартиру (59 кв.м) стоимостью 4 720 000 тг

Комиссия за открытие депозита — 25 960 тг.

Ежемесячно после получения квартиры платеж составит:

• 3 года 3 месяца — 59 000 тг, остальные 6 лет — 37 760 тг;
• 5 лет 6 месяцев — 35 400, остальные 10 лет — 23 600;
• 8 лет — 25016, остальные 15 лет — 14 160 тг.

Гарантийный взнос — 150 096 тг.

По направлению «Жилье для молодых семей» на 2015 год ожидается завершение строительства 2 760 квартир. Всего по линии Жилстройсбербанка в 2015 году году казахстанцы получат порядка 10 тысяч квартир. Обладателями доступного жилья смогут стать жители 17 городов. Программой развития регионов до 2020 года охвачены не только крупные мегаполисы, но и областные центры, и малые города Казахстана. Всего при соблюдении сроков строительства по линии Жилстройсбербанка сдать планируют порядка 570 тысяч квадратных метров жилья.

Как получить арендное жильё от Казахстанской ипотечной компании по госпрограмме? >>>

Недвижимость в отдаленных районах и городах-спутниках

Почти вдвое дешевле можно приобрести недвижимость в отдаленных от центра города районах. На первых этапах становления молодой семьи — это неплохой вариант. Да, придется поездить, если супруги работают в центре города, но это лучше, чем жить в съемной квартире или у родственников.

К примеру, в Караганде, по данным портала kn.kz, самые дешевые квартиры находятся в районах ЖБИ, Сортировка, Пришахтинск и Майкудук. Цены колеблются от 13 800 до 15 000 долларов.

Что касается городов-спутников, то, например, Шахтинск находится на расстоянии 40 км от Караганды. На автобусе добираться чуть больше часа. Минимальная цена 2-комнатной квартиры здесь 10 000 $ (3 100 тыс. тг). В Абае минимальная цена за 2-комнатную квартиру составила 14 000 $ (4 340 тыс. тг). В Темиртау запрашиваемая цена квартиры составила 16 000 $ (4 960 тыс. тг). Чем ближе поселок к городу, тем выше цена жилья. Максимально приближенный поселок к Караганде — это Актас, где цена 2-комнатных квартир начинается от 13 548 $ (4 200 тыс. тг).

В Астане несколько иной диапазон цен. Например, в посёлке Косшы можно найти 2-комнатную квартиру за 17 740 $. Еще один вариант — поселок Акмол, где жилые квадраты обойдутся молодой семье уже в 22 580 $, или 7 000 000 тенге. Однако необходимо учесть — кроме того, что квартиры находятся в отдаленных районах, они ещё имеют и ряд проблем вроде отсутствия ремонта или документов.

Аренда с последующим выкупом: госпрограмма от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» >>>

Комментарии специалиста

На вопросы отвечает Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz.

— Анна, в какой валюте лучше всего копить деньги?

— В периоды неопределенности, когда тенге еще не «нащупал» некое равновесие, у покупателей и продавцов возникает справедливый вопрос — в чем хранить сбережения или делать накопления на будущее жилье. С одной стороны, реальная доходность долларовых депозитов (то есть с учетом девальвации тенге) на протяжении уже 10 лет остается несравненно выше тенговых вкладов, с другой стороны — наиболее доступный инструмент приобретения жилья — ипотека Жилстройсбербанка является исключительно тенговым.

— Выгодно ли молодой семье копить в Жилстройсбербанке?

— В поддержку ипотеки ЖССБК, которая, несомненно, на сегодняшний день является самой выгодной, можно сказать следующее. Во-первых, казахстанцы получают доходы в тенге, а не в долларах, поэтому и цена на жилье, которое является одним из главных потребностей человека (по крайней мере, жилье экономкласса), должна номинироваться в национальной валюте.

Во-вторых, введение свободно плавающего курса и так приводит к тому, что долларовая динамика цен, на которую все привыкли ориентироваться, в настоящее время становится необъективной. Более чем 60-процентный рост курса доллара за последние полтора года и непредсказуемая динамика в будущем не позволяют покупателям и продавцам адекватно ориентироваться в долларовых ценах.

Казахстанцы получают доходы в тенге, а не в долларах, поэтому и цена на жилье, которое является одним из главных потребностей человека (по крайней мере, жилье экономкласса), должна номинироваться в национальной валюте.

В-третьих, развитие системы жилстройсбережений на нашем рынке только усиливает тенденцию дедолларизации рынка недвижимости. Первыми долларовые цены на тенговые заменили все застройщики Астаны.

— Как могут измениться цены, если валютные скачки продолжатся?

— Конечно, возникает справедливый вопрос, а как будут меняться цены на жилье, если доллар будет расти и дальше, не обесценятся ли тенговые сбережения? Не выйдет ли так, что за период накоплений цены на жилье взлетят, а деньги обесценятся? Например, если через 6 лет доллар условно будет стоить 500 тенге. Этому вопросу столько же лет, сколько существует независимый Казахстан. Недоверие к национальной валюте и банковской системе — это проблема, вызванная горьким опытом девальваций и потерей части или всех сбережений. Чтобы отношение граждан поменялось, необходима плодотворная работа государства.  Государство должно убеждать граждан и давать гарантии сохранности и адекватной доходности тенговых сбережений.

Население должно видеть и мыслить тенговыми ценниками. Динамика цен на рынке жилья не должна зависеть от скачков курса. Рынку нужна понятная цена, которую легко сопоставить с реальным уровнем дохода. Например, как в соседней России.

Позитивные изменения в этом направлении уже есть. По базам данных kn.kz мы видим, как многие продавцы меняют долларовые ценники на тенговые. Как известно, застройщики также перешли на тенговое номинирование. Все-таки постепенный переход на тенге имеет место быть.

Что касается динамики цен на жилье в ближайшие годы, то предпосылок для их существенного роста просто нет. Снижение темпов экономического роста, падение реальных доходов граждан и увеличение количества безработных приведет к снижению и долларовых и тенговых цен. По прогнозам аналитической службы, в ближайшие два года цены на жилье в тенге могут сократиться на 15-20%. А что касается более долгосрочной перспективы — например, 6-10 лет, то в случае стабилизации и развития экономики, нормальный среднегодовой темп роста тенговых цен на жилье должен составлять около 10-12% в год.

Выводы

1. Для накопления денег на квартиру выгоднее всего использовать систему жилстройсбережений.
2. Если квартира в регионе стоит 8 400 000 тенге (28 000 $ по курсу 300 тг), то для того чтобы за 3 года накопить полсуммы от стоимости квартиры, следует постараться откладывать по 100 000 тенге в месяц, и можно оформлять ипотеку сроком на 6-7 лет.
3. Если откладывать по 40 000 в месяц в Жилстройсбербанке, то оформить ипотеку можно через 8,5 лет.
4. Быстрее накапливать можно, используя услугу «Семейный пакет».
5. Подтверждаемого дохода в 170 000 тенге хватит для оформления ипотеки только при наличии 50-процентного первоначального взноса.
6. Самым выгодным способом приобретения жилья для молодой семьи является участие в госпрограмме.
7. На первых порах можно купить квартиру и дешевле в отдаленных районах областного центра или в городах-спутниках.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Читайте также:

Как кризис влияет на рынок арендного жилья

Недвижимость в кризис: советы покупателю

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса?