Кризис в экономике и ослабление курса национальной валюты продолжают негативно влиять на рынок недвижимости.
С момента перехода на свободно плавающий курс темпы падения цен на жилье увеличились почти в два раза, долларовая цена сократилась почти на 10%. При этом не остается в стороне и сегмент арендного жилья. Как кризис влияет на рынок аренды, читайте в данном материале.
Предложение аренды растет
В прошлой статье «Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса?» мы говорили о том, что традиционной реакцией рынка жилья на девальвации является резкое снижение спроса. По данным Комитета по статистике, количество сделок в 2014 году в Астане и Караганде сократилось примерно на 15%, в Алматы — на 17%.
Однако нынешняя ситуация интересна тем, что смятение на рынке недвижимости, связанное с переходом на плавающий курс и ослаблением тенге, совпало с началом нового делового сезона и активизацией спроса на рынке жилья. Вместе с тем в условиях снижения реальных доходов и потери части тенговых сбережений многим покупателям приходится искать более дешевые варианты жилья либо решать жилищные вопросы с помощью аренды. Несмотря на существенное снижение долларовых цен, их тенговый номинал пока не успевает отыгрывать разницу валютных колебаний.
Нынешняя ситуация интересна тем, что смятение на рынке недвижимости, связанное с переходом на плавающий курс и ослаблением тенге, совпало с началом нового делового сезона и активизацией спроса на рынке жилья.
На фоне ограниченного спроса и падающих цен продажа для части продавцов стала невыгодной, поэтому вслед за покупателями они тоже стали покидать рынок. С момента введения плавающего курса количество предложений к продаже на вторичном рынке Астаны сократилось на 13%, в Алматы — на 25%, в Караганде — на 22%. В то же время приток предложений в сегмент аренды в Астане составил 14%, в Алматы — 19%. Из общей тенденции выбилась Караганда. Здесь на рынке арендного жилья наряду с рынком продаж произошло сокращение предложения квартир на 12,5%. Объясняется это тем, что в Караганде обеспеченность жильем ниже, чем в столицах, и снижение предложения на рынке аренды связано с их большим поглощением.
В настоящее время на вторичном рынке жилья Астаны ежемесячно предлагается около 10-11 тысяч квартир, из которых порядка 3 тысяч приходится на арендное жилье. Как показывает анализ, за последние три года доля арендных квартир в общем объеме предложения увеличилась в среднем с 22% до 31%.
Такая тенденция на рынке жилья является очень характерной для периодов кризиса. Как показывает график, в условиях снижения цен и спроса в сегменте продаж предложение на рынке аренды начинает расти и, наоборот, в периоды стабилизации рынка доля арендных квартир сокращается. Это напрямую связано с тем, что в стабильные времена спрос на жилье начинает смещаться из сегмента аренды в сегмент продаж, а в периоды кризиса, наоборот, начинается отток спроса в аренду.
Недвижимость в кризис: советы покупателю >>>
Ставки аренды снижаются
Рынок арендного жилья в отличие от сегмента продаж является очень динамичным, средний срок экспозиции в «дешевом» сегменте составляет около одной недели. Именно поэтому арендный рынок тонко реагирует на экономические неурядицы и уровень спроса.
Несмотря на сезонную активизацию спроса, ставки аренды в Астане с момента перехода на плавающий курс и девальвацию тенге в течение августа подросли на 10%, а с начала сентября стали снижаться в среднем на 3% в неделю.
К настоящему времени средняя ставка аренды на жилые помещения в «дорогом» сегменте в Астане сократилась на 12,5%, в «дешевом» — на 8,3%. В Алматы изменения в «дорогом» сегменте оказались более существенными — «минус» 22,5%, в дешевом ставки остались без изменения. В Караганде «дешевый» сегмент также остался без изменений, а «дорогой» скинул порядка 10%. Годовая динамика ставок также показывает снижение в среднем на 10% по отношению к прошлому году.
При этом наблюдаются существенные различия в темпах снижения в зависимости от сегмента. Так, в «дешевом» сегменте квартир (квартиры старого фонда и экономкласс) арендные ставки стали ниже в среднем на 5%, а в «дорогом» — уже на 13%. Как видно, «дешевые» квартиры как наиболее востребованные остаются более устойчивыми к кризису.
С середины сентября средняя ставка аренды в Алматы сократилась на 20%, в Караганде — на 14%.
Как изменятся цены на рынке жилья Караганды из-за подешевевшего тенге? >>>
Где и почем аренда?
По данным аналитической службы kn.kz, в настоящее время в Астане самая дешевая аренда однокомнатных квартир предлагается в п. Косши — от 60 тыс. тенге в месяц за квартиру (без мебели). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Полностью оборудованная квартира здесь же обойдется арендатору уже за 70 тыс. тенге.
В Есиле самые доступные варианты арендных квартир можно найти в таких ЖК, как «Гранд Астана», АСИ 33/32, «Сенiм», «Сармат» и др., в среднем за 85-90 тыс. тенге в месяц.
В историческом центре стандартная цена аренды квартиры «дешевого» сегмента составляет 80-85 тыс. тенге, в Сарыаркинском районе — 80 тыс. тенге.
Цена двухкомнатных квартир дешевого сегмента обойдется уже в среднем на 35-40 тыс. дороже.
В Алматы наиболее дешевые варианты арендных квартир начинаются от 60 тыс. тенге в месяц плюс оплата коммунальных услуг. В сегменте «дорогого» жилья однокомнатные квартиры будут стоить в два раза дороже. Цена двухкомнатных квартир в дешевом сегменте возрастает на 25 тыс. тенге, трехкомнатных — еще на столько же.
Как показывает диаграмма, самые дешевые арендные квартиры в Алматы предлагаются в Турксибском районе — в среднем 52 тыс. тенге за квартиру. Далее следует Алатаусский — 59 тыс. тенге. В среднем ценовом сегменте — 65-70 тыс. тенге находятся Ауэзовский, Жетысуский и Наурызбайский районы. К числу дорогих относятся Алмалинский, Бостандыкский, Медеуский со средним диапазоном от 90 до 116 тыс. тенге в месяц.
Как свободное плавание тенге влияет на цены жилья в Астане? >>>
Ставки в Караганде
В Караганде популярными районами для аренды дешевых квартир являются районы Майкудук и Пришахтинск. Здесь самые дешевые варианты однокомнатных квартир с мебелью и основной бытовой техникой предлагаются за 30-35 тыс. тенге в месяц (коммунальные услуги оплачиваются отдельно). В Майкудуке за такую цену можно снять квартиру только в «дальних» 13-16 микрорайонах.
В Городе на проспекте Н. Абдирова как в наиболее популярном для аренды месте бюджетные варианты предлагаются от 45 тыс. тенге в месяц, в Михайловке такая квартира будет обходиться уже на 5-10 тыс. дороже.
Считаем доходность жилья
На фоне общего экономического кризиса самый распространенный вопрос — выгодно ли сейчас вкладывать в жилье? Чтобы ответить на этот вопрос, посчитаем среднюю доходность условной квартиры в г. Астане, Алматы, Караганде.
Доходность жилья складывается за счет арендных платежей и изменения его рыночной стоимости. Традиционно самыми доходными вариантами для сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры экономкласса, поэтому в качестве примера возьмем именно такое жилье в перспективных районах городов. Для расчета используем информацию портала kn.kz о ставках аренды и ценах продаж.
Таблица 1. Расчет показателей доходности условных квартир в городах Астане, Алматы, Караганде
|
Астана |
Алматы |
Караганда |
|
|
Количество комнат, площадь |
1-комн., 40-45 кв.м |
1-комн., 35 кв.м |
1-комн., 35 кв.м |
|
Месторасположение |
Есиль, Орынбор/Хусейн бен Талал |
Медеуский, Достык/Шевченко |
Город, Н. Абдирова |
|
Начальная стоимость квартиры, $ |
70 000 |
70 000 |
33 000 |
|
Начальная стоимость квартиры, тг |
19 250 000 |
19 250 000 |
9 075 000 |
|
Ставка аренды, тг/мес. |
100 000 |
100 000 |
55 000 |
|
Ожидаемый простой, мес |
2 |
2 |
2 |
|
Валовый доход от аренды, тг/год |
(100 000*12) – (100 000*2) = 1 000 000 тг |
(100 000*12) – (100 000*2) = 1 000 000 тг |
(55000*12) – (55000*2) = 550000 |
|
Доходность, % годовых |
1 000 000/19 250 000*100 = 5,2% |
1 000 000/19 250 000*100 = 5,2% |
550000/9075000*100 = 6,1% |
Как показал расчет, представленный в таблице, доходность от аренды однокомнатных квартир по состоянию на 13 октября 2015 года составляет 5-6% годовых. Сравнение данного показателя с доходностью по банковским депозитам, которая составляет в настоящее время 9,6%, свидетельствует не в пользу жилья. Однако доходность недвижимости обуславливается не только доходом от аренды, но и доходом от изменения ее рыночной стоимости. Любой грамотный инвестор всегда следит за рынком с целью зафиксировать прибыль на его пике.
Доходность жилья складывается за счет арендных платежей и изменения его рыночной стоимости.
Так, например, если бы наша условная квартира была приобретена в начале 2010 года, ее рыночная стоимость увеличилась к настоящему времени на 155,8%, или в 2,6 раза. Среднемесячный темп роста цен на жилье в этот период составлял 2,26% в месяц и давал в среднем 27% годовых. Суммируя 5,2% годовых от аренды и 27% годовых от изменения стоимости, получим 32,2% годовых от инвестиций в жилье (с условием фиксации прибыли). Очистив данные от инфляции (в среднем 7% в год с начала 2010 года), получим реальную доходность 25,2%.
Как показал анализ, доходность жилья складывается в основном за счет роста его стоимости, поэтому вложения в жилую недвижимость на падающем рынке целесообразны только в случае, если они рассчитаны на долгий срок — не менее 3-5 лет.
Что будет со ставками аренды?
Динамика ставок аренды имеет ярко выраженную сезонную зависимость. Традиционно рост ставок аренды начинается здесь с июля и продолжается до конца сентября. В среднем в городах Астане, Алматы и Караганде за этот период рост ставок составляет 20-25%.
Как показывает анализ, в текущем году сезонный рост ставок также имел место. Однако рост оказался более кратковременным и составил лишь 10%.
Как показал опыт кризиса 2007-2009 гг., снижение реальных доходов населения за этот период в Астане привело к 37%-ному снижению ставок аренды на «дорогое» жилье и 35% росту на «дешевое» (в тенге). Эти данные красноречиво свидетельствовали о концентрации спроса в сегменте дефицитного доступного жилья. В настоящее время ситуация несколько изменилась. В структуре предложения доля жилья эконом- и комфорт-класса увеличилась, выросла конкуренция, у арендатора появился выбор. В преддверии ЭКСПО в Астане строится большое количество нового жилья, которое вскоре пополнит рынок новыми предложениями.
В Алматы в период кризиса 2007-2009 гг. ставки аренды дорогого жилья сократились на 20%, ставки дешевого остались без изменения. В Караганде наблюдалась аналогичная картина.
В условиях снижения платежеспособного спроса в ближайшие месяцы на рынке аренды Астаны, Алматы и Караганды ожидается продолжение снижения ставок аренды и цен продажи. При этом главным образом основное снижение произойдет в сегменте «дорогого» жилья, в сегменте «дешевого» ставки аренды останутся относительно стабильными.
О том, как изменились цены на гаражи, смотрите здесь.
Как изменится рынок аренды, если доллар подорожает до 300-350 тенге?
Ослабление тенге всегда связано со снижением платежеспособного спроса, в том числе и на рынке жилья — и продажи, и аренды. Однако в период кризиса в сегменте аренды резко возрастет спрос на «дешевые», доступные квартиры. Это произойдет из-за того, что из-за снижения доходов и усложнившихся условий по ипотечному кредитованию многие граждане будут вынуждены снимать жилье либо уже менять «дорогие» съемные квартиры на более «дешевые» варианты. Таким образом, ставки аренды на одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса в нецентральных районах будут оставаться стабильными. В то же время собственникам арендных квартир больших форматов и/или жилья бизнес- и элит-класса для удержания арендаторов придется идти на серьезные скидки, которые могут составить 15-20% в год.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
Читайте также:
Цены на жильё продолжат снижение