Сіз банкпен ипотекалық шарт жасасып, меншігіңізге жылжымайтын мүлік алдыңыз делік. Біршама уақыттар өткеннен кейін тіршілік жағдайларына байланысты сізге банкпен келісімді бұзуға тура келді. Себептері әр түрлі болуы мүмкін. Ипотека шартының күшін жою ақиқат па, сондай-ақ мұны қандай жағдайда жасауға болады?
Жасалған шартты бұзуға қарыз беруші — банк те, сондай-ақ қарыз алушының өзі де бастамашы бола алады.
Бірінші жағдайда бұрын қол жеткізген келісімді бұзуға банктің қарыз алушының әрекетіне/әрекетсіздігіне көңілі толмауы себеп болатындығын түсіну оңай. Ал екіншісінде керісінше — не қарыз алушы қарыз берушіге риза емес, не қалыптасқан ахуалда оған бірнәрсе ұнамайды. Азаматқа өз қалауы бойынша ипотека шартын бұзуға болмайды. Борышқор банкке кепілдік пәтердің кілтін жәйдан-жәй бере салуға құқылы емес. Сонымен шартты сотқа дейінгі немесе соттық тәртіпте, тек екі жақты келісім бойынша бұзуға болады.
Бұзу немесе өзгерту?
Ипотека шартын бұзуға болады дейді қаржылық ұйымдардың мамандары. Тек бірде бір қаржылық институт өзіне залал келтіріп жұмыс істемейді, сондықтанда қарыз алушының белгілі бір қаржылық шығындар тартуына тура келеді.
Банк клиенті мұндай бастаманың құнының қаншаға түсетіндігін шартты жасау кезеңінде-ақ біле алады. Көптеген банктер оқиғаның осылай дамитынын күн ілгері сезіп, келісімге санкцияны бірден жазады. Сондықтанда, ипотека шартын жасаған кезде, тармақтардың барлығын мұқият оқыңыз, онда шартты бұзу жағдайлары және төлем мөлшері көрсетілуі мүмкін.
— Қарызды бір жылдан артық пайдаланғаннан кейін қарыз алушы қандай да бір комиссия төлеместен, мерзімінен бұрын жартылай немесе толықтай өтеуге құқылы, — дейді «Қазақстанның халық банкі» АҚ мамандары. — Бұл ретте қарызды пайдаланған алғашқы жылда банк, мерзімінен бұрын жартылай немесе толықтай өтеу кезінде банк соған сәйкес, банктік қарыз беруді ресімдеумен және жасалған шарттың талаптарын өзгертумен байланысты, операциялық шығыстарды жабу мақсатында қарызды пайдаланудың ең аз мерзімі кезінде алынбаған сыйақыны төлеуді қосымша талап ететін, жағдайларды және комиссияны анықтайды.
Банкпен ипотекалық келісімді бұза отырып, клиент қаржылық шығындарға ұшырайды.
Қазақстанда ипотекалық шартты сирек бұзады, дейді банк. Көбіне мұндай шараға заемды мерзімінен бұрын өтеу үшін бос ақша пайда болған, клиенттер бел байлайды. Сондықтанда егер қарыз алушы ипотека шартын бұзуды қаласа немесе сол үшін маңызды қажеттілік туындаса, ол ипотекалық қарыз алған жері бойынша тиісті өтінішпен қарыз берушіге баруы керек, ол жерде оған әрі қарай жасалатын, шаралар түсіндіріледі, — деп кеңес береді «Қазақстанның халық банкі» АҚ қаржыгерлері.
Сондай-ақ банктің алдындағы өзіңіздің ипотекалық қарызыңызды басқа адамға беруге де болады. Бұл жағдайда да өзіңіз ипотека бойынша ай сайын төлем төлейтін, банкке бару және қарыз жасаудың тиісті шараларын енді жаңа клиентпен бірге қолдану қажет.
— Бұл жағдайда жаңа банктік қарыз енді басқа жеке тұлғамен ресімделетін болады, әрі оған жаңа шарт жасау кезінде әрекет ететін, банктің шарттары мен талаптары қолданылатын болады деп, — түсіндірді «Қазақстанның халық банкі» акционерлік қоғамында.
Стандартты шартты өзгертуге бола ма? Болады екен.
— Тиісті қосымша келісім жасау арқылы банкпен белгіленген талаптар аясында шарттың белгілі бір талаптарын өзгертуге болады, — деп мәлімдеді «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Қарағанды облыстық филиалының директоры Болат Бекишев.
Шартты өзгерту және бұзу тәртібі туралы келісім, егер заңдардан, шарттан немесе өзге құқықтық актілерден өзгеше туындамаса, ипотекалық шарт жасалатын сияқты нысанда жасалады (ҚР АК 401, 402 баптарының тәртібінде) Ал, егер әлдебірдеңе көңіліңізге жақпаған болса, сіз келесі әрекеттерді жасай аласыз. Екінші тарапқа шарттың талаптарын өзгерту туралы ұсыныс жолдау. Контрагент өз кезегінде, ұсыныста, заңда немесе шартта көрсетілген мерзімде, ал ондай мерзiм болмаған кезде 30 — күн мерзiмде сізге:
- не ұсыныспен қоса келісім туралы хабарламаны (шарт хабарламаны алған кезден бастап өзгертілген болып есептеледі);
- не ұсыныстан бас тарту туралы хабарламаны;
- не шартты өзгеше жағдайларда (осы жағдайларға келіскен кезде шарт өзгертілген болып есептеледі) өзгертуге келісу туралы хабарламаны жіберуге міндетті.
Контрагент ұсыныстан бас тартқан, одан белгіленген мерзімнің ішінде жауап алынбаған немесе өзіңіз қарсы ұсыныспен келіспеген жағдайда сіз, шартты өзгерту туралы талаппен сотқа жүгінуге құқылысыз.
Орындалып қойған шартты өзгертуге болмайтындығын, есіңізден шығармаңыз, өйткені ол ондағы негізделген міндеттеме сияқты, оларды тиісті орындау салдарынан тоқтатылады.
Шартты өзгерту және бұзу тәртібі туралы келісім, егер заңдардан, шарттан немесе өзге құқықтық актілерден өзгеше туындамаса, ипотекалық шарт жасалатын сияқты нысанда жасалады.
Іс сотқа дейін жеткен кезде
Борышқор мен банктің арасындағы дау-дамайлар шиеленісе келе, соттық талқылауларға ұласуы мүмкін. Оқиғаның осылай дамуына қандай да бір тараптың ипотекалық несиелеу шартын жарамсыз деп тануды талап етуі себеп болады.
— Шартты жарамсыз деп тану тек сот органдарының шешімі бойынша іске асырылады, — дейді «Нұрбанк» АҚ-да. Бұл ретте борышқордың несиені қайтару бойынша міндеттемесі тоқтатылмайды. Мұндай жағдайлар тәжірибеде өте сирек кездеседі, әдетте бұл борышқор мен банкті сотқа жүгінуге душар етеді.
Егер қарыз алушы ай сайынғы жарнаны төлеуді тоқтатын болса, іс сотқа дейін жетеді.
— Өзінің кепілдік құқықтарын тиісті ресімдемеу фактісі анықталған кезде банк қарыз алушымен жасалған, шартты сот тәртібінде бұзуға және қарызды мерзімінен бұрын қайтаруды талап етуге мәжбүр болады, — деп ескертеді «Қазақстанның халық банкі».
Бұл ретте қарыз алушы шарт талаптарын бұзған жағдайда, банк кепілге қойылған пәтерді алып қояды.
«Банктік қарыз шартына сәйкес қарыз алушы, қарызды және қарызды өтеу жөніндегі міндеттемелерді орындауға алу бойынша банк шеккен, банкке тиесілі сыйақыны, тұрақсыздық айыбын, шығыстарды және шығындарды қайтару бөлігіне қатысты шарт талаптарын бұзған жағдайда, банк кепілдік мүлікті өндіріп алуға құқылы», — деп сақтандырады «Қазақстанның халық банкі» АҚ мамандары.
Бұл ретте «алып қою» деген сөз онша дұрыс емес, дейді «Нұр банк». Кепілдік жылжымайтын мүлік бірқатар жағдайларда, мысалы, болмаған соттан тысқары немесе соттық тәртіптегі сауда нәтижелері бойынша несие берушінің меншігіне өтуі мүмкін. Пәтер ағымдағы нарықтық баға бойынша бағаланады, ал жылжымайтын мүлікті сату атаулы не сауда арқылы жүргізілуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлік құжатын қалай қалыптастыруға болады? >>>
Соттық дау-дамай шығару машақаты көп іс, сондықтанда банк дау тудыратын кезеңді сотқа дейін реттеуге тырысады. «Қазақстанның халық банкі» АҚ-ның қаржылық сарапшылары, бұл ретте банктің қандай шаралар өткізетіндігін айтты:
«Пәтерді алғанға дейін банк мәселені бейбіт жолмен реттеуге бағытталған, бірқатар іс-шаралар жүргізеді. Объективті себептер бойынша төлем мерзімін өткізіп алған, ипотекалық қарыз алушыларға, банк несие құрылымын қайта қараудың түрлі үлгілерін қолданады. Қарыз алушыларға қарыздарды жабудың, берешектік жүктемені төмендетуге бағытталған, жеке ерекше талаптарын ұсынады. Қарыз алушы жұмысынан не өзі жұмыс істейтін кәсіпорындағы қызмет көлемінің қысқаруына байланысты жалақысының елеулі бөлігінен айырылған, не денсаулығын жоғалтқан, бір сөзбен айтқанда, қарыз алушыны уақытша төлем қабілетсіздігіне душар еткен, мән-жай басталған жағдайда, банк өзінің клиентіне қолдау көрсетеді, әрі банктің алқалық органы жеке тәртіпте кредитті жабу бойынша өзара қолайлы шешім қабылдау үшін қалыптасқан жағдайды қарайды.
Банк ұсынған проблема тудырған берешектің құрылымын қайта қараудың немесе оңалтудың түрлі үлгілері мен тәсілдеріне қарамастан, қарыз алушылар қарызды жабу жөніндегі өздерінің міндеттемелерін орындамауды жалғастыратын болса, онда өзінің мүдделерін қорғау мақсатында банк кепілдік мүлікті соттан тыс өткізу рәсімін жүргізуді бастайды.
«Кепілдік мүлік тәуелсіз бағалау компаниясымен анықталған, баға бойынша саудаға қойылады. Банктің сенімді тұлғасы қолданыстағы заңнама аясында тиісті іс-шара жүргізеді және кепілдік мүлікті сату бойынша аукцион өткізеді. Саудада жеңіске жеткен, адам проблемалы қарыз алушының кредитін жабуға жіберілетін, алынған мүліктің сатып алу бағасының мөлшеріндегі ақшаны банк шотына салады».
Кепілдік жылжымайтын мүліктің бағасы
Іс сатуға дейін жеткен бойда, барлық келтірілген шығыстарды қайтарып алу банк үшін басты мәселеге айналады. Кредит сомасынан басқа, оған барлық ай сайынғы төлемдер, пайыздар, өсімпұлдар мен айыппұлдар да кіреді. Айта кетелік, банк қарызды төлемділік жағдайында береді және оны пайдаланғаны үшін қарыз алушы несие берушіге банктік қарыз шартында келісілген, мөлшерде сыйақы төлейді.
Кепілдік мүлікті аукционнан сатқан кезде, жылжымайтын мүлік құнының елеулі төмендеуі мүмкін екендігі жайлы фактіні де ескеру қажет.
— Кепілдік мүлікті саудада өткізген жағдайда қолданыстағы заңнамаға сәйкес бағаның төмендеуі мүмкін, — деп ескертеді «Нұрбанк» АҚ қызметкерлері. Ал шарт талаптарына сәйкес қарыздың қалғанын борышқор төлеуге тиісті.
«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» 1995 жылдың 23 желтоқсанындағы № 2723 Заңының 37 бабы, 2 тармағына сәйкес, ипотекалық шартты жасасу кезiне қарай негiзгi мiндеттеменi толық қамтамасыз ететiн кепiлге берiлген мүлiк негiзгi мiндеттеменiң сомаларынан төмен бағамен соттан тыс тәртiппен сатылған кезде, сондай-ақ осындай мүлiк кепiл ұстаушының меншiгiне көшкен кезде, ипотеканың тоқтатылуымен бiр мезгiлде негiзгi мiндеттеме де тоқтатылады. Қарыздың қалғанын банк залалға шығарады, деп түсіндіреді «Қазақстанның халық банкі». Сонымен қатар егер ипотекалық шартты жасасу кезiне қарай қарыз алушының негізгі міндеттемесі кепілдік мүлікпен толықтай қамтамасыз етілмеген болса (мысалға, қарыз алушы кепіл ретінде, жылжымайтын мүліктен басқа депозиттік шоттағы ақшасын да ұсынған болса), онда банк қарыз алушыдан берешектің қалғанын өндіріп алуды жалғастыруға құқылы».
Сонымен бірге, қаржылық ұйымда айтып өткендей, ауыр қаржылық жағдайға тап болған, адал ниетті қарыз алушыларға қатысты Халық банкінің стратегиясы, ең алдымен, оларға көмек көрсетуге бағытталған. Клиент бүкіл берешектің не оның бір бөлігінің құрылымын қайта қарау туралы өтініммен банкке барған кезде банк қолданыстағы банкішілік құжаттарға және ҚР заңнамасына сәйкес әрбір нақты заем бойынша қалыптасқан жағдайды ескере отырып, шешім қабылдайды.
Ипотекалық қарыздардан қалай құтылуға болады? >>>
Ипотекалық несие қай кезде үмітсіз болып танылады?
Қазақстандық заңнамаға сәйкес төлем бойынша мерзімін өткізіп алудың белгіленген мерзімі өткен кезде ипотекалық несие үмітсіз болып танылуы мүмкін. «Ипотекалық несие бойынша қарыз егер, ол ҚР Ұлттық банкі Басқармасының 2014 жылғы 6 мамырдағы қаулысымен бекітілген, «Кредит (қарыз) және оның сыйақысы бойынша үмітсіз берешекті кешіру қағидалары және негіздерінде» жазылған, барлық талаптарға бірдей сай келетін болса, үмітсіз деп танылады», — деп атап өтті «Қазақстанның халық банкі» мамандары. «Нұрбанк» АҚ қаржыгерлерінің ақпараты бойынша, мұндай жағдайда банктің борышқорға қатысты әрекетін, әрбір оқиғаға қатысты жеке тәсіл ретінде сипаттауға болады. Қызметкерлер банктің ішкі нормативтік құжаттарына сәйкес әрекет ететін болады.
Ипотека алушыларды қорғау және үмітсіз кредиттерді азайту үшін Қазақстанда ипотекалық қарыздарды қайта қаржыландыру Бағдарламасы әзірленді және бекітілді. Бағдарлама ең алдымен халықтың әлеуметтік-әлсіз топтарына жататын, ипотекалық қарыз алушыларға; ипотекалық тұрғын үй қарыздарын шетелдік валютада алған, қарыз алушыларға; ипотекалық тұрғын үй қарыздарын ұлттық валютада алған және мерзімі өткен берешектері бар, қарыз алушыларға қолдау көрсетуге бағытталған.
Бағдарлама шартына сәйкес қарыз алушының және оның жұбайының (зайыбының) жалғыз баспанасы кепілге салынып, 2004-2009 жылдар аралығындағы кезеңде берілген, ипотекалық тұрғын үй қарыздары қайта қаржыландыруға жатады. Сыйақы мөлшерлемесін төмендету, қарыз валютасын өзгерту және/немесе несиелеу мерзімін ұзарту жағдайында жаңа қарыз беру арқылы ипотекалық тұрғын үй қарыздарын қайта қаржыландыру (ипотекалық тұрғын үй қарыздарын өтеу шартын өзгерту), қолдау көрсетудің негізгі тетігі болып есептеледі.
— Ипотекалық қарыздарды қайта қаржыландыру Бағдарламасының пәрменінің банктер мен борышқорларға қалай әсер ететіндігін, уақыт көрсетеді, ал қазір кімнің ұтатындығын болжау қиын — деп есептейді «Нұрбанк».
Егер сіз банкпен ипотекалық шартты бұзуды түпкілікті шешкен болсаңыз, онда бұл жағдайда ең дұрысы өзара келісім бойынша келісімді екіжақты бұзу туралы өзіңіздің қарыз берушіңізбен келісу. Бұл ретте ипотекадан шығудың тиімді жағдайларына қол жеткізіп қалуыңыз мүмкін.
Ипотека шартына қол қойған кезде, назар аударыңыз
Банк құқығы
Құжатта жазылған, банктің құқықтарын мұқият оқу керек. Онда банк клиенттің қатысуынсыз біржақты тәртіпте шарттың талаптарын, пайыздық мөлшерлемелерді өзгерте алатындығы, толықтырулар мен түзетулер енгізе алатындығы жайлы тармақ болмауы тиіс.
Комиссиялар
Әрбір банкте комиссиялар әртүрлі. Олар шартта айқын жазылуы тиіс. Алғашқы комиссия өтінімді қарағаны үшін алынады, бірақ оны кейбір банктер алмайды. Сома 2000 теңгеден бастап одан жоғары болуы мүмкін. Ал енді несиені ресімдегені және бергені үшін комиссияны банктердің барлығы алады. Әдетте, алым берілетін ипотекалық несиенің сомасына пайыздық арақатыста көрсетіледі. Бұл аз ақша емес, сондықтанда өз қалтаңнан шығатын шығыстарды дұрыс есептеу үшін, не үшін төлеу керектігін бірден біліп алғаныңыз жөн.
Қарызды пайдаланғаны үшін мөлшерлеме (сыйақы)
Мөлшерлеме ипотеканың бүкіл мерзіміне белгіленген немесе ауытқымалы болуы мүмкін. Егер мөлшерлеме белгіленген болса, оның мөлшері шартта жазылады және енді өзгертілмеуі тиіс. Ерекшелік — екі тараптың да қандай да бір өзгерістер туралы шешім қабылдап және оны қосымша шартпен бекітуі.
Егер сыйақы мөлшерлемесі ауытқымалы болса, онда шартта мерзімі, мерзімділігі және оны өзгерту тәртібі көрсетілуі тиіс. Мысалы, пайыз шетелдік валюта курсына тәуелді болған кезде, бұл құжатта міндетті түрде көрсетілуі тиіс. Сыйақы мөлшерлемесі өзгерген кезде тараптар өзгерістің жоғарғы және төменгі шегі туралы келісе алады. Осы шектеу әрекет ететін, мерзім міндетті түрде көрсетіледі: бүкіл несиелеу жылы бойы немесе тек қандай да бір белгіленген мерзімге.
Төлем кестесі
Жылдар мен айлардағы күндер саны әр түрлі болғандықтан, құжатта күндердің шартты саны жазылады — бір айда 30 күн және бір жылда 360 күн. Шарт бойынша клиент несиені әр ай сайын бірдей сомалармен өтеуі тиіс. Бұл сомаға қарыздың бір бөлігі және пайыз кіреді. Клиент шартқа қол қояр алдында осы тармаққа міндетті түрде назар аударуы керек. Төлем кестесінің жеке құжатпен ресімделуі және уәкілетті тұлғалардың қолымен және мөрімен куәландырылуы, маңызды.
Шарттың талаптарын бұзғаны үшін айыппұл санкциялары
Мәміле талабының бұзылуы жазалауға апарып соқтырады. Қарыз алушыға төлем мерзімін өткізіп алғаны үшін өсімпұл есептелетіндігі жайлы шартта ескертілген. Мерзімін өткізіп алғаны үшін пайыздық мөлшерлемені өсіру құқығын банк өзіне қалдыра ма екендігін, міндетті түрде қараңыз.
— Қарыз бойынша уақытында өтем жүргізу талабы бұзылған жағдайда мерзімі өткен әрбір күнтізбелік күн үшін мерзімі өткен төлем сомасынан 0,2% мөлшерінде өсімпұл есептеледі, — деп жауап берді «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Қарағанды облыстық филиалының директоры Болат Бекишев. — Қарызды мақсатты пайдалануды растайтын, құжаттарды уақытында ұсыну туралы талап бұзылған жағдайда, аталған құжаттарды ұсыну мерзімінің әрбір өткен күні үшін күнсайын 500 теңге алынады. Қарыз мақсатсыз деп танылған жағдайда — мақсатсыз деп танылған, сомадан 10% алынады.
Шартты бұзу және форс-мажор
Ерекше назар аударуды қажет ететін, өте маңызды тармақ, өйткені форс-мажордан ешкім сақтандырылмаған. Банктің қандай жағдайда ипотекалық шартты бұзу құқығына ие екендігін және қарыз сомасын толықтай өтеуді талап ете алатындығын жете ұғыну керек. Әдетте, бұл қарыз алушы төлем мерзімін үнемі бұзған және кідірткен кезде болады. Егер клиент осы талапты орындамайтын болса, онда одан кепілді, яғни тұрғын жайды мүлдем алып қоя алады. Бұл жағдайда ол банкке төленген берешегін, пайызын жоғалтады, әрі пәтерсіз қалады.
Адам ипотекасын уақтылы төлеп отыр еді, кенеттен оның өмірінде күтпеген жағдай болды, мысалы жұмысқа жарамсыз болып қалды делік. Ипотекалық несиелеу шартында осы жағдайға орай барлық талаптар және жағдайдың шешімін табу тәсілдері жазылуы тиіс. Клиент өзінің несиесіне енді қызмет көрсете алмайтындығын, банкке хабарлайды. Банк кепілді өткізеді және берешекті жабады. Әдетте, бұл ретте, клиент несие бойынша бастапқы жарнасынан, төленген берешек сомасынан, әрине әрі жылжымайтын мүліктен де айрылады.
Kn.kz ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Ипотека бойынша қарыздар: не істеу керек?