Ипотека жалпы алғанда тәуекелге бас тігетін операция. Алайда Қазақстанның көптеген азаматтары одан айналып өте алмайды, өйткені олардың несие алмай, өзіне пәтер сатып алуға мүмкіндігі жоқ.
Тұрғын үй қарызды ресімдеу алдында барлығын мұқият ақылға салып көру және ең бастысы, ипотекалық несиелеу шартын барынша зерттеуге тырысу керек. Өйткені сіз болашақтағы пәтеріңізді кепілге салып ақша алайын деп отырсыз. Ендеше, ипотекалық шартты қалай дұрыс оқуды және неге назар аударуды талқылап көрейік.
Сіз пәтерді таңдап алдыңыз және барлық машақаттарды сәтімен ретке келтірдіңіз делік. Енді банкпен тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шартын жасайтын кез келді, міне енді осы құжатқа ерекше зейін қою қажет. Бұл қарыз алушы мен несие беруші қол қоятын, жазбаша келісім. Бұл құжатқа сәйкес сіз алатын пәтеріңізді ипотекаға саласыз, ал оның орнына банк сізге белгіленген шартпен, пайызға несие береді. Ең алдымен өзіңізге түсініксіз заңдық терминдерді талдап алыңыз. Осыдан кейін сізге шартты оқу едәуір оңай болады. Егер қолыңыздан келмесе, заңгерден көмек сұраңыз. Бұл үнемдеп қалуға болмайтын жағдай екендігін, естен шығармаңыз.
Шарттың мазмұны мен талаптары
Сізге банкте тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің стандартты шартын ұсынады. Онда келесі тармақтар көрсетілуі тиіс:
Банк клиенттері көбіне ипотекалық шарттың егжей-тегжейін түсінбестен, оған қолдарын қояды.
- Кепіл ұстаушының аты және тұрғылықты жері. Банктің аты және мекен жайы.
- Тұрғын үй қарыз мөлшері және оны өтеу мерзімі.
- Кепілге салынған жылжымайтын мүліктің тізімдемесі және орналасқан жері.
- Ипотека пәні болып есептелетін, жылжымайтын мүлік кепіл берушіге тиесілі болатын, құқықтың атауы (меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы және басқалары). Құқық белгілейтін құжаттар аталады.
- Банктің құқықтары мен міндеттері. Клиенттің құқықтары мен міндеттері.
- Егер негізгі міндеттеме бөліктері бойынша орындалуға тиісті болса, ипотекалық шартта тиісті төлемдердің мерзімі немесе мерзімділігі және олардың мөлшері не осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін, талаптар көрсетілуі тиіс.
- Банктің немесе қарыз алушының қалауы бойынша ҚР заңнамасымен тыйым салынбаған, қосымша талаптар жазылуы мүмкін.
Ипотекалық қарыздардан қалай құтылуға болады? >>>
Құқықтық ерекшеліктері
- Тұрғын үй қарызын ресімдеу кезінде несие беруші қызметін, банк немесе ақшалай қарыз беруге уәкілетті мемлекеттік органның лицензиясы бар, өзге заңды тұлға атқарады. Мысалы, ипотекалық компания.
- Шарттың мәні – ақшалар. Банк бүкіл соманы түгел немесе бөліп береді.
- Шарт, егер онда өзгеше көзделмеген болса, ол жасалған кезден бастап күшіне енген болып есептеледі.
- Шарт жазбаша нысанда жасалады, әйтпесе ол жарамсыз болып саналады.
- Қарыз алушы берешекті банкке тек ақшамен қайтарады.
- Қарыз берушіге қарыз бойынша сыйақы тиесілі. Яғни банк пайызбен ақша береді.
- Ипотекалық қарыз тек үй сатып алуға беріледі.
- Тұрғын үй ипотекалық қарызы шартында қарыз алушының тұрғын үйге ақы төлеу шотына аударатын, бастапқы жарнасының мөлшері ескертіледі.
- Тұрғын үй ипотекалық қарызы шартына екі тарап та қол қояды. Клиентте және банкте шарттың бір-бір даналары қалады. Егер шарт екі тілде жасалған болса, онда екі данадан қалады.
- Заңнама шарттың нотариалдық куәландырылуын талап етпейді, сондықтанда тараптарға мұны уағдаластық бойынша жасауға еш кедергі болмайды.
Ипотекада ұсақтық болмайды
Заңгерлер бізге: «Ірі және ұсақ әріптермен жазылғандардың бәрін, оқыңдар», — деп пысықтайды. Оларды тыңдаған дұрыс болады. Қарыз берушіге қарсы наразылықтар мен шағымдардың көпшілігі адамдардың ипотекалық шартқа, оның байыбына бармай қол қоятындығынан туындайды. Евгений Бондаренко — төрт адамнан құралған отбасының егесі. Бірнеше жыл бұрын ол әйелі екеуі ипотекаға үй сатып алған.
— Сол кезде мен бәрін дұрыс істедім деп ойладым және сатып алғаныма өте қуанышты болдым. Осы жылдардың ішінде доллардың курсы бірнеше рет өзгерді және мен көп төлейтін болдым. Бұл өте ыңғайсыз және қымбат болды, — дейді Евгений. — Сома өскендіктен, біздің ақшамыз жетіспейтін болды, сол себепті мен төлемақыны екі ай кідірттім. Айыппұлды жаптым, ал бірақ өсімпұл өсіп кеткен екен, мен оны байқамаппын. Мен қарызды жабуға тырысамын, бірақ ең өкініштісі, ипотеканы әлі ұзақ төлеуім керек, ал доллар болса, тағы өсіп кетуі мүмкін...
Тәжірибе көрсетіп отырғандай, мұндай жағдайлар жетіп артылады. Ал егер ипотекалық несиелеу шартын біршама мұқият зерттейтін болсаңыз, мұндай қиындықтардан құтылуға болады. Тұрғын үй ипотекалық қарызы тұрақты заңды табысы бар, адамға беріледі. Растау үшін ол табысы туралы құжат ұсынуы тиіс және де оның жалақы туралы анықтама болуы міндетті емес.
Клиенттің мысалы, қаламақы, дивидендтер, жалдаудан түсетін кірісі немесе салымдары бойынша пайыздары сияқты өзге де табыстары болуы мүмкін. Ай сайын несиені төлегеннен кейін адамның және оның отбасының коммуналдық қызметтерге, киімге және тамаққа төлем жүргізуге қаражаты жетуі керек.
Саудадан пәтерді қалай сатып алуға болады? >>>
Егер банкте қарыздың тек жалақыны тұрақты алған жағдайда берілетіндігін, дәлелдеп, несие беруден бас тартатын болса, басқа банкке барыңыз.
Егер бір қарыз алушының табысы жеткіліксіз болса, несие қосалқы қарыз алушы деп аталатын, бірнеше қарыз алушыға берілуі мүмкін. Ипотекалық шартқа олардың барлығы қол қояды және ол бойынша тең міндеттеме алады.
Тек туысқандары ғана қосалқы қарыз алушы бола алады. Растау үшін олар банкке туысқандығы туралы анықтама тапсырулары тиіс. Несие беру ережесінде қосалқы қарыз алушылар саны шектеулі болуы мүмкін.
Егер банк қызметкерінің әрекетінің заңдылығына күмәнданатын болсаңыз, одан несие беруді реттейтін, құжатты көрсетуді сұраңыз.
Шарттың ең маңызды сәттері
Банк құқығы
Құжатта жазылған банк құқығын мұқият оқу керек. Онда клиенттің қатысуынсыз біржақты тәртіпте банк шарттың талаптарын, пайыздық мөлшерлемені өзгерте алады деген тармақтар болмауы тиіс.
Егер сыйақы мөлшерлемесі ауытқымалы болса, онда шартта мерзімдері, мерзімділігі және оны өзгерту тәртібі көрсетілуі тиіс.
Комиссиялар
Әрбір банкте әр түрлі комиссиялар бар. Олар шартта айқын жазылуы тиіс. Алғашқы комиссия өтінімді қарағаны үшін алынады, алайда оны банктердің барлығы бірдей ала бермейді. Сома 2000 теңге және одан жоғары болуы мүмкін. Ал енді несиені ресімдеу және беру үшін комиссияны банктердің барлығы алады. Әдетте, алым, берілетін ипотекалық несие сомасына пайыздық арақатыста көрсетіледі. Бұл аз ақша емес, сондықтанда өз шығыстарыңызды дұрыс есептеу үшін, не үшін төлеу керек екендігін, бірден біліп алғаныңыз жөн.
Қарызды пайдаланғаны үшін мөлшерлеме (сыйақы)
Қарыз алушы қарызды пайдаланғаны үшін қарыз берушіге сыйақы төлейді. Ипотекалық қарызды қай банкте ресімдейтін болсаңыз да, сізге мөлшерлеме бойынша пайыз төлеуге тура келеді. Әрбір банкте ол өзінше. Қазір бұл ақпаратты банктердің сайттарынан еркін тауып алуға немесе кеңес кезінде алуға болады. Мөлшері, тәртібі және мерзімі шартта көрсетілуі тиіс.
Мөлшерлеме ипотеканың бүкіл мерзіміне белгіленген немесе ауытқымалы болуы мүмкін. Егер мөлшерлеме белгіленген болса, оның мөлшері шартта жазылады және енді өзгермеуі тиіс. Ерекшелік – екі тараптың да қандай да бір өзгерістер туралы шешім қабылдап және оны қосымша шартпен бекітуі.
Егер сыйақы мөлшерлемесі ауытқымалы болса, онда шартта мерзімі, мерзімділігі және оны өзгерту тәртібі көрсетілуі тиіс. Мысалы, пайыз шетелдік валюта курсына тәуелді болған кезде бұл құжатта міндетті түрде көрсетілуі тиіс. Сыйақы мөлшерлемесі өзгерген кезде тараптар өзгерістің жоғарғы және төменгі шегі туралы келісе алады. Осы шектеу әрекет ететін, мерзім міндетті түрде көрсетіледі: бүкіл несиелеу жылы бойы немесе тек қандай да бір белгілі мерзімге.
— Ауытқымалы мөлшерлеме несиелер нарығындағы ағымдағы бағалық жағдаймен салыстырғанда біршама төмен пайыздық мөлшерлемемен несие алуға немесе қарыздық құрал нарығындағы төмендеу трендін «ұстап қалуға» мүмкіндік береді, — деп түсіндіреді заңгер Ерлан Досанов. — Алайда қарыз алушы ауытқымалы мөлшерлемесі бар несиенің нарықтағы жағдайдың өзгеруіне орай пайыздық мөлшерлеменің артуынан байқалатын, елеулі пайыздық тәуекел туғызатындығын есінен шығармауы тиіс.
Төлем кестесі
Жылдардағы және айлардағы күндер саны әр түрлі болғандықтан, құжатта күндердің шартты саны жазылады – бір айда 30 күн және бір жылда 360 күн. Шарт бойынша клиент несиені әр ай сайын бірдей сомалармен өтеуі тиіс. Бұл сомаға қарыздың бір бөлігі плюс пайыз кіреді. Клиент шартқа қол қояр алдында осы тармаққа міндетті түрде назар аударуы керек. Төлем кестесінің жеке құжатпен ресімделуі және уәкілетті тұлғалардың қолымен және мөрімен куәландырылуы, маңызды.
Пәтерді сатып алу: бәрі таза ма? >>>
Ипотекалық кредитті мерзімінен бұрын өтеу
Егер қарыз алушыда несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі пайда болса, оның бұған құқығы бар, әрі бұл шартта көрсетілуі тиіс. Қазақстанда несиелеу жүйесі енді дами бастаған кезде қарызды мерзімінен бұрын өтеу кезінде клиент айыппұл төлейтін. Қазір жағдай өзгерді.
— Қарыз алушы алған қарызын мерзімінен бұрын өтеуге құқылы. Қазіргі уақытта мерзімінен бұрын өтеуге мораторий алынды, міне сондықтанда қарызды айыппұлсыз мерзімінен бұрын өтеуге болады, — деп түсіндіреді «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Қарағанды облыстық филиалының директоры Болат Бекишев.
Шарттың талаптарын бұзғаны үшін айыппұл санкциялары
Мәміле талабының бұзылуы жазалауға апарып соқтырады. Қарыз алушыға төлем мерзімін өткізіп алғаны үшін өсімпұл есептелетіндігі жайлы шартта ескертілген. Мерзімін өткізіп алғаны үшін пайыздық мөлшерлемені өсіру құқығын банк өзіне қалдыра ма екендігін, міндетті түрде қараңыз.
Клиент алаңғасарлықпен осы тармақты байқамай, ал содан кейін мерзімін бір күн өткізіп алғаны үшін өзінен неге ақша талап етіп отырғандығына, таң қалуы мүмкін. Мысалы біз төмендегідей сауалмен Тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне бардық: «Қарыз алушының тарапынан ипотекалық несиелеу шартының талаптары бұзылған кезде қандай айыппұл санкциялары көзделген?».
— Қарыз бойынша уақытында өтем жүргізу талабы бұзылған жағдайда мерзімі өткен әрбір күнтізбелік күн үшін мерзімі өткен төлем сомасынан 0,2% мөлшерінде өсімпұл есептеледі, — деп жауап берді «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Қарағанды облыстық филиалының директоры Болат Бекишев. — Қарызды мақсатты пайдалануды растайтын, құжаттарды уақытында ұсыну туралы талап бұзылған жағдайда, аталған құжаттарды ұсыну мерзімінің әрбір өткен күні үшін күн сайын 500 теңге алынады. Қарыз мақсатсыз деп танылған жағдайда — мақсатсыз деп танылған, сомадан 10% алынады.
Сақтандыру
Егер қарыз беруші сақтандыруды талап ететін болса, онда ол ипотекалық шартта көрсетілуі тиіс. Сондай-ақ сақтандыру талаптары да жан-жақты таратылып жазылуы керек.
Егер қарыз алушылар бірнешеу болса, олардың әрқайсысы олардың міндеттемеге қатысуына қарай тепе-тең жеке сақтандырылуы мүмкін.
Шартты бұзу және форс-мажор
Ерекше назар аударуды қажет ететін, өте маңызды тармақ, өйткені форс-мажордан ешкім сақтандырылмаған. Банктің қандай жағдайда ипотекалық шартты бұзу құқығына ие екендігін және қарыз сомасын толықтай өтеуді талап ете алатындығын жете ұғыну керек. Әдетте, бұл қарыз алушы төлем мерзімін үнемі бұзған және кідірткен кезде болады. Егер клиент осы талапты орындамайтын болса, онда одан кепілді, яғни тұрғын жайды мүлдем алып қоя алады. Бұл жағдайда ол банкке төленген қарызын, пайызын жоғалтады, әрі пәтерсіз қалады.
Адам ипотекасын уақтылы төлеп отыр еді, кенеттен оның өмірінде күтпеген жағдай болды, мысалы жұмысқа жарамсыз болып қалды делік. Ипотекалық несиелеу шартында осы жағдайға орай барлық талаптар және жағдайдың шешімін табу тәсілдері жазылуы тиіс. ...Клиент өзінің несиесіне енді қызмет көрсете алмайтындығын, банкке хабарлайды. Банк кепілді өткізеді және қарызды жабады. Әдетте, бұл ретте, клиент несие бойынша бастапқы жарнасынан, төленген қарыз сомасынан, әрине әрі жылжымайтын мүліктен де айрылады.
Стандартты шартты қалай өзгертуге болады?
Сонымен, сіз шарттың барлық тармақтарын үңіле оқып шыққаннан кейін, онда бірнәрсені өзгертуді қалауыңыз мүмкін. Ипотекалық шарттың тармақтарын өзгертуге бола ма? Болады екен.
— Тиісті қосымша келісім жасау арқылы банкпен белгіленген талаптардың аясында шарттың белгілі талаптарын өзгертуге болады, — деп түсіндіреді Болат Бекишев.
Ипотекалық несиелеу шартын, әрі оған қосымша келісімді де алдын ала өзіңіздің оқып шыққаныңыз немесе заңгерге көрсеткеніңіз жөн. Шартты қол қоюға дайындауға қатысуға тең құқығыңыз бар екендігін, есіңізден шығармаңыз.
Шартты өзгерту және бұзу тәртібі туралы келісім, егер заңдардан, шарттан немесе өзге құқықтық актілерден өзгеше туындамаса, ипотекалық шарт жасалатын сияқты нысанда жасалады (ҚР АК 401, 402 баптарының тәртібінде) Ал, егер әлдебірдеңе көңіліңізге жақпаған болса, сіз келесі әрекеттерді жасай аласыз. Екінші тарапқа шарттың талаптарын өзгерту туралы ұсыныс жолдау. Контрагент өз кезегінде, ұсыныста, заңда немесе шартта көрсетілген мерзімде, ал ондай мерзiм болмаған кезде 30 - күн мерзiмде сізге:
- не ұсыныспен қоса келісім туралы хабарламаны (шарт хабарламаны алған кезден бастап өзгертілген болып есептеледі);
- не ұсыныстан бас тарту туралы хабарламаны;
- не шартты өзгеше жағдайларда (осы жағдайларға келіскен кезде шарт өзгертілген болып есептеледі) өзгертуге келісу туралы хабарламаны жіберуге міндетті.
Контрагент ұсыныстан бас тартқан, одан белгіленген мерзімнің ішінде жауап алынбаған немесе өзіңіз қарсы ұсыныспен келіспеген жағдайда сіз, шартты өзгерту туралы талаппен сотқа жүгінуге құқылысыз.
Орындалып қойған шартты өзгертуге болмайтындығын, есіңізден шығармаңыз, өйткені ол ондағы негізделген міндеттеме сияқты, оларды тиісті орындау салдарынан тоқтатылды
Басқа өзгешеліктер
Заңгер Ерлан Досанов:
— Ипотеканың несиеден негізгі айырмашылығы бастапқы жарнаның болуы. Ипотекалық қарыз ресімдеу кезінде таңдалған тұрғын үйдің құнынан 10%-ды құрайтын, бастапқы жарнаның болуы талап етіледі. Тұтынушылық мақсатсыз несие алу үшін бастапқы жарна талап етілмейді.
Ипотекалық шартта төлемдердің кестесі және олардың сомасы міндетті түрде айқын көрсетілуі тиіс. Сондай-ақ ақшаның шотқа лезде емес, кідіріспен түсуі мүмкін екендігін де есте сақтау керек. Сондықтанда, келіспеушіліктер болмауы және өсімпұл есептелмеуі үшін ақшаны төлем енгізу келісілген мерзімнен бірнеше күн бұрын жіберген дұрыс. Шартқа қол қоятын кезде қарыз алушы ұсынылған кестенің өзі үшін қолайлы екендігін түсінуі, сондай-ақ оны қайта қарау мүмкіндігі бар-жоғын білуі тиіс. Әдетте мұндай мүмкіндік бар, және де клиенттер өздеріне ыңғайлы төлем күнін таңдай алады. Сонымен қатар, ипотекалық шарт, әдетте, сақтандыру шартын жасаумен қоса жүруі тиіс. Ол құжат бойынша қойылатын талаптар да ипотекалық шартта айқын және анық көрсетілуі тиіс. Төлем мерзімін өткізіп алғаны үшін салынған айыппұл мөлшеріне назар аударыңыз. Түрлі банктердегі өсімпұл ай сайынғы төлем мөлшерінен күніне 0,01% дан 1%-ға дейін құрайды. Амалсыздан мерзімін өткізіп алу салдарынан бірнеше ондаған мың теңге қарыз жиналып қалуы мүмкін.
Kn.kz ақпарат қызметі