В новых экономических реалиях тенговый номинал цен на жилье приобретает для граждан все большую важность. Череда внезапных девальваций последних лет, кризисы западной экономики и серые прогнозы о будущем действующей мировой денежной системы заставляют граждан хоть и со «скрипом», но перестраивать или «подстраивать» свое долларовое мышление к тенге.
Поддерживая общую тенденцию, с начала 2015 года аналитическая служба kn.kz перешла на бивалютный анализ цен на жилье. В обзорах kn.kz удобно и наглядно отражена ценовая конъюнктура и динамика цен в обеих валютах. О том, как выглядит тенговая картина рынка недвижимости, и какой окажется динамика цен в национальной валюте, читайте в настоящей статье.
Рынок «присматривается». Будущее цен за тенге
Несмотря на то, что валютные скачки многим участникам рынка недвижимости действуют на нервы, немногие продавцы пока готовы отказаться от долларового номинала. По информации kn.kz, доля тенговых предложений в настоящее время составляет всего около 3% от общего объёма. Примечательно, что в начале года, когда в СМИ прозвучали первые заявления о планах правительства по дедолларизации и, в частности, о возможном запрете на номинирование цен в иностранной валюте, доля тенговых объявлений увеличилась до 7,8%! Правда, на фоне девальвационных ожиданий в течение года этот показатель вернулся к своему прежнему значению.
Логику продавцов отчасти можно понять: большинство граждан, планирующих покупку жилья, хранят сбережения не в тенге, а в долларах.Выходит, что они «выигрывают» от роста курса. По данным НБ РК, в настоящее время доля долларовых депозитов физических лиц составляет почти 70%. В нынешних условиях в ближайшие месяцы именно владельцы долларовых вкладов и составят основной платежеспособный сегмент спроса на рынке жилья, и для тех, кто располагает суммой, которой хватит на покупку квартиры, приобретение может оказаться в самом деле выгодным. Но учитывая, что на вторичном рынке порядка 60% сделок совершается с помощью ипотечных кредитов, становится ясно, что таких «стопроцентных» счастливчиков совсем немного.
Очень скоро остатки долларового платежеспособного спроса иссякнут, и продавцам на вторичном рынке придется ориентироваться на реальные тенговые зарплаты.
В условиях нехватки тенговой ликвидности многие банки второго уровня будут вынуждены вновь ужесточить условия по ипотеке, а в таких условиях единственной альтернативой (причем, весьма неплохой) станетнабирающий обороты иимеющий около 30% выданных ипотечных кредитов Жилстройсбербанк, который, как известно, аккумулирует средства в тенге.
Но если вторичный рынок с трудом воспринимает новые реалии и не спешит менять долларовые ценники на тенговые, первичный рынок оказывается более отзывчивым и гибким к покупателю. Значимой новостью от 14 сентября для рынка недвижимости стало заявление Ассоциации застройщиков Казахстана о готовности перейти на тенговые ценники и о том, что строительный бизнес Казахстана переходит на расчеты в национальной валюте. Инициатива перехода на тенге принадлежит членам Ассоциации, в числе которых находятся крупнейшие строительные компании, такие как «Корпорация «Базис-А», Холдинг BI Group, ТОО «Шар Құрылыс», ТОО «Альянсстройинвест» и другие.
Как видно, для рынка недвижимости начало процесса дедолларизации уже налицо.
Цены на жильё продолжат снижение >>>
Снижение цен в долларах, «рост» в тенге?
Первая волна девальвации в феврале 2014 года явилась началом нового нисходящего тренда на рынке недвижимости. Тогда, как и сейчас, парадокс для участников рынка состоял в том, по каким ценам продавать/покупать, ведь тенговый эквивалент цен необоснованно в одночасье «вырос». Но могли ли измениться реальные цены? На это рынок дает только один ответ — нет. И здесь нет никакого секрета — тенговый эквивалент «вырос» только на графиках. Выросла не тенговая цена, а курс доллара.
Несмотря на то, что привязка недвижимости к доллару сбивает участников с толку, рынок остается саморегулируемой системой, которая определяется платежеспособным спросом и предложением. Многое из того, чего сразу не увидишь на графиках, происходит непосредственно в процессе совершения сделок. А происходило следующее:
реакции рынка на девальвацию одинаково выразились в том, что многие сделки отложились, спрос резко сократился.В Астане и Караганде количество сделок сократилось примерно на 15%, в Алматы — на 17%. Спрос стал смещаться в сторону более дешевого жилья. Вслед за покупателями рынок стала покидать и часть продавцов. С момента введения плавающего курса объем предложения на вторичном рынке Астаны сократился на 13%, в Алматы — на 25%, в Караганде — на 22%. Начался отток частных инвесторов из сегмента продаж в сегмент аренды. Реакция банков тоже была предсказуемой — многие из них свернули тенговое кредитование, ужесточили условия. Реальные доходы населения сократились. Скидка на торг при покупке жилья возросла с привычных 3-5% до 15%, а порой — 20%, то есть примерно на курсовую разницу.
Если задерживают квартиру в новостройке >>>
Это как раз те цифры, которые можно было увидеть на графиках только спустя время. Поскольку анализ динамики цен проводится на основе баз данных о продаже в номинальных ценах, на графиках отображается немного запоздалая реакция рынка.
Несмотря на это, данные аналитической службы kn.kz говорят о том, что с февраля 2014 года и до 21 августа 2015 года снижение номинальных цен в долларах на рынке жилья Астаны и Караганды составило около 17%, до уровня 1789 $/кв.м и 954 $/кв.м соответственно. В Алматы темп снижения оказался не столь существенным — цена «просела» на 14,6%, до 1754 $/кв.м.
Номинальный тенговый эквивалент цены был подвластен тому же меняющемуся курсу, и все это время фактически отыгрывал разницу в колебаниях (диаграмма 1). До 21 августа 2015 года средняя цена в тенговом номинале находилась на уровне начала 2014 года — 330-340 тыс. тг/кв.м в Астане и Алматы и 181-182 тыс. тг/кв.м в Караганде.
В дешевом сегменте жилья (старый фонд и жилье экономкласса) тенговая цена в Астане и Алматы составила 255-270 тыс. тг/кв.м, в Караганде — 180 тыс.тг.
А что с тенговой ценой сейчас?
Для корректного сопоставления данных и сглаживания «валютных шумов» аналитическая служба kn.kz построила график динамики тенговой цены в период с января-сентября 2007 по январь-сентябрь 2015. Результаты показали, что с учетом девальвации 2014 года и введения плавающего курса в августе 2015 года тенговая цена по сравнению с январем-сентябрем 2014 года находится на 1,2% ниже (расчет производился по официальному курсу НБ РК на 15 сентября — 273,55 тенге за доллар).
Как введение плавающего курса отражается на динамике цен жилья в Караганде? >>>
Что будет с рынком жилья Астаны предстоящей осенью? >>>
Если пренебречь столь низким годовым значением, можно сделать вывод, что фактически больше года тенговая цена попросту стагнирует. Вместе с тем, как видно на графике, общий тренд рынка указывает на дальнейшее снижение тенговых цен. На снижение цен указывает не только график, но и здравый смысл. Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — все это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.
Для справки: по данным Комитета по статистике, по сравнению с прошлым годом краткосрочный экономический индикатор в январе-августе 2015 года показал рост лишь 1%, номинальные доходы населения сократились на 0,9%, реальные — почти на 5%.
На примере кризиса 2007-09 гг. можно было видеть, что снижение параметров экономического роста неизбежно ведет к снижению цен на жилье. В тот период тенговая цена снижалась около 3 лет и за обозначенный период потеряла 30,5%. Долларовая цена показала внушительное снижение — около 50%.
Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — все это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.
По прогнозам аналитиков kn.kz, снижение тенговой цены в текущих условиях может составить около 15-20% до конца 2016 года. Что касается долларовой динамики цен, то в связи с новыми рекордами курса американской валюты аналитическая служба kn.kz вносит корректировки в свои прогнозы.
Ранее аналитическая служба давала прогноз падения долларовой цены на уровне 20-25% до конца 2016 года, но сейчас становится ясно, что глубина падения долларовых цен с большой вероятностью окажется на уровне 40-45% к концу 2016 года.
Следите за рынком с аналитикой kn.kz.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz