Каким бы суровым ни был закон, желающие его нарушить всегда находятся.
Особенно в сфере недвижимости, где удачная афера сулит немалую прибыль. Цель злоумышленников — искусно обмануть жертву, остаться с наваром и при этом не попасть в руки правосудия. Известно множество способов мошенничества, которые уже стали классикой. Конечно, предугадать все действия обманщиков невозможно, но бдительность не помешает.
Мошенничество — это хищение чужого имущества или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием. Попасть на удочку мошенников может любой гражданин. Но чаще жертвами аферистов становятся доверчивые люди и те, кто гонится за дешевизной. А иногда причиной больших проблем может стать элементарная безалаберность.
— В нашей практике были и такие случаи, когда гражданин, купив квартиру, своевременно не зарегистрировал свои права в регистрирующем органе. Спустя некоторое время он обратился за регистрацией правоустанавливающего документа, на основании которого приобрел квартиру, и ему было отказано в регистрации, поскольку квартира была продана повторно, — рассказывает адвокат Олег Куприй.
Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски
Виды мошенничества на рынке жилья
Продажа и предоставление в аренду чужого жилья
Пожалуй, это самые распространенные способы на рынке вторичного жилья. Аферисты находят объявление о сдаче квартиры или дома. Арендуют квартиру на месяц или дольше, подделывают документы и выставляют объект на продажу, выдавая себя за собственников. Далее жилплощадь «продают», сильно занизив цену, или собирают авансы с нескольких доверчивых покупателей, которые боятся упустить выгодную покупку и зачастую отдают деньги без свидетелей, нотариуса и расписок. После этого аферисты скрываются, а обманутые граждане не сразу понимают, что стали жертвами мошенников.
Львиная доля мошенничеств с недвижимостью связана с поддельными документами.
Подобную схему проворачивают и с арендой жилья. Карагандинке Валерии Ивановне нужно было на 2-3 месяца уехать к дочери в Костанай. Чтобы жилье не пустовало и самой не оплачивать отопление, она решила сдать свою 2-комнатную квартиру семейной паре.
Женщина представилась Алиной, дала копию удостоверения личности. Сказала, что недавно вышла замуж и у нее есть своя квартира, но там живет ее сестра с семьей. Алина с мужем уступили им временно жилплощадь, так как у тех новорожденный ребенок и им не на что снимать квартиру. А сами решили уйти на съемное жилье, так как детей нет, и оба работают.
Получив оплату за первый месяц — 70 тысяч тенге, Валерия Ивановна уехала к дочери. В следующем месяце квартиранты начали просить отсрочку оплаты, якобы зарплату задерживают, при этом они уверяли, что коммунальные счета оплачивают вовремя. Через два месяца Валерия Ивановна приехала домой, открыла дверь и увидела, что там живет совсем другая семья. Новые жильцы рассказали, что Алина представилась хозяйкой квартиры и взяла с них предоплату за четыре месяца в сумме 280 тысяч тенге.
А вот схема посложнее, требующая подготовки и времени. Аферисты находят собственника, который сдает квартиру более чем на шесть месяцев, а сам уезжает за пределы страны. Это самое главное условие. Мошенник заводит знакомства в загсе и покупает бланк свидетельства о смерти, вписывает туда данные собственника и фабрикует лжезавещание. Через полгода обманщик вступает в наследство и продает жилье.
Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия >>>
Дарение вместо ренты
Самые незащищенные перед мошенниками — одинокие пенсионеры.
— Существует схема заключения незаконных сделок с договором пожизненного содержания, ренты, — говорит адвокат Олег Куприй. — По договору ренты одна сторона передает другой в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Однако из-за своей юридической неосведомленности пожилые люди зачастую поддаются на уговоры мошенников и вместо договора ренты либо пожизненного содержания с иждивением заключают договор дарения. После этого квартира пожилого человека сразу же переходит в собственность мошенника, а самого дарителя выписывают на законных основаниях.
Мошенничество с выморочным жильём
Выморочные квартиры — это те, хозяева которых умерли, не оставив после себя наследников. Такое жилье переходит в фонд города. Мошенники, узнав о смерти одинокого человека, могут подделать свидетельство о рождении, якобы умерший являлся их отцом или матерью. Либо находят однофамильцев или дальних родственников, которые по закону не могут быть наследниками. Через суд аферисты добиваются права собственности, после чего продают жилье. Покупателя должно насторожить, если наследники вступили в права больше чем через шесть месяцев.
Сделки с «юридически грязной» и «паленой» жилплощадью
Если государственные органы наложили запрет на продажу жилья, то оно считается «юридически грязным». Такие варианты мошенники пытаются продать по подложным документам либо обещают урегулировать вопрос, чего на самом деле не происходит. Сделку признают недействительной, но деньги покупателю уже никто не вернет.
С «палеными» квартирами дела обстоят значительно хуже: как правило, речь идет об убийстве владельцев преступной группировкой. На продажу такое жилье выставляется не сразу, сначала происходит «отмывка», когда квартиру переоформляют на живого, «чистого» человека, который находится в сговоре с преступниками. К сожалению, покупатель узнает все эти подробности уже после сделки.
Покупка квартиры: всё ли чисто? >>>
Лжепомощь с жильём по госпрограмме
Этот вид мошенничества появился относительно недавно. Люди десятилетиями стоят в очереди на получение жилья по госпрограмме. Естественно, каждый из них хочет въехать в причитающуюся ему по закону квартиру как можно скорее. Ради нее некоторые даже готовы нарушить этот самый закон. Вот они-то и становятся жертвами мошенников. Предприимчивые аферисты представляются работниками акимата или какого-нибудь комитета. В обмен на деньги, которые якобы нужны для взяток чиновникам, они обещают значительно продвинуть очередь или даже помочь сразу получить квартиру. Причем сумму нужно заплатить сразу всю. Естественно, мошенники исчезают с деньгами, и найти их в большинстве случаев не предоставляется возможным. Пожалуй, это единственный вид мошенничества, когда помощи ждать неоткуда — ведь пострадавшие добровольно нарушили закон.
Подделка документов и несуществующие адреса
Из приведенных выше примеров видно, что львиная доля афер с недвижимостью связана с документами. Так как достать оригиналы документов непросто, мошенники чаще всего их подделывают. Так появились три основные схемы афер по поддельным документам.
Ложное оформление. В этом случае обманщики открывают лженотариальную контору, а документы заверяют липовыми печатями нотариусов. Такое мошенничество легко выявить при проведении комплексной экспертизы сделки. Подделывают и доверенности. В основном пользуются двумя видами — генеральной, дающей право на продажу квартиры, сбор справок, регистрацию, получение денег и другие действия, и разовой, выдаваемой только на одно действие, например приватизацию.
Не редкостью является афера «доверенность левой рукой». В этой ситуации собственник жилья действует заодно со злоумышленниками. У нотариуса он дает генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой и подписывает документ левой рукой, хотя на самом деле правша.
Покупатель вселяется в квартиру, а продавец через некоторое время заявляет, что ничего не продавал и вообще был в отъезде. Судебно-почерковедческая экспертиза подтверждает, что документ подписан другим человеком, и покупатель остается без ничего. Жертвами следующей схемы в основном становятся приезжие люди, плохо ориентирующиеся в городе и его окрестностях.
Доверчивым клиентам показывают квартиру в центре города или шикарный особняк за городом, а документы оформляют на покупку ветхого жилья. Аферисты так подбирают объекты, чтобы совпадало название улиц или номера домов были близкими. Бывает, даже меняют таблички. Например, показывают объект №53, а оформляют №53/2.
Как рассчитываться при покупке недвижимости? 3 безопасных способа >>>
Афёры на первичном рынке жилья — обман дольщиков
Астана — самый строящийся город Казахстана, а на рынке новостроек есть свои схемы мошенничества. Одна из них — та же неоднократная продажа, как и на рынке вторичного жилья. Особенность в том, что аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Есть еще схема. Мошенники предлагают гражданам жилье по сравнительно небольшой цене в рассрочку в строящемся доме. Показывают место под строительство, где никто ничего строить не собирался. Заключается договор, покупатель делает первый взнос. Провернув с десяток таких операций, мошенник скрывается.
Казалось бы, выход напрашивается сам собой — надо покупать квартиру непосредственно у застройщика. Это и дешевле, и надежнее, чем через посредника. Но и здесь есть свои подводные камни. Для примера наберем в поисковике «новостройка в Астане продажа от застройщика». Результат — 250 тысяч ответов. Возникает вопрос: «Действительно ли столько застройщиков напрямую продают жилплощадь?». Конечно, нет. Компании с многолетним опытом и непоколебимой репутацией редко торгуют квартирами напрямую. Чтобы узнать, кто действительно продает жилье — застройщик или риелтор, нужно проверить все документы. Чаще всего жилплощадью напрямую торгуют новые и малоизвестные фирмы в уже готовом доме.
Аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Между тем среди застройщиков тоже могут оказаться недобросовестные компании. Строительство почти каждого третьего объекта в столице отстает от заявленных сроков. К тому же в прошлом году в Астане появились молодые застройщики без опыта работы, имеющие не более двух проектов. У некоторых из них неполный пакет документов, что заставляет задуматься об их надежности.
Ассоциация застройщиков Казахстана предупреждает дольщиков, что деятельность компании должна вызвать сомнения, если:
- стоимость квадратного метра ниже себестоимости (цена не учитывает риски, связанные с удорожанием материалов, инфляцию и другое, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроем);
- несоблюдение сроков строительства (строительство не ведется, но проект заявлен, и квартиры продают, или ведется со значительными нарушениями сроков — более шести месяцев);
- введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка Expo у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к Expo-2017);
- отсутствие разрешительной документации.
По данным официального сайта Астаны www.astana.gov.kz, покупатель имеет право попросить у застройщика следующие документы:
- акт выбора и согласования земельного участка;
- постановление на проектирование;
- архитектурно-планировочное задание;
- эскизный проект, утвержденный главным архитектором г. Астаны;
- государственную экспертизу рабочего проекта с инженерными сетями;
- постановление на строительство.
Как легко найти жильё в аренду >>>
Как найти добросовестного риелтора?
Конечно, лучший способ обезопасить себя от мошенников — это обратиться в проверенное агентство недвижимости. Как же найти добросовестного риелтора? За консультацией мы обратились к вице-президенту ОЮЛ «Объединенная ассоциация риелторов Казахстана» Нине Лукьяненко.
— В первую очередь надо поинтересоваться, насколько официально работает агентство недвижимости. Агентство может быть оформлено как ТОО или ИП. Все, кто частным образом занимается предоставлением услуг в сфере недвижимости, должны быть зарегистрированы в налоговом комитете (ныне департамент госдоходов). Обратите внимание на дату регистрации компании, число сотрудников. Рекомендую спросить, в каких профессиональных сообществах состоит компания. Естественно, рекомендую обращаться к риелторам, входящим в состав Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, так как перед принятием агентства в наши ряды мы проверяем компанию и с юридической стороны, и с этической — компания должна ознакомиться и согласиться, что отныне они работают в соответствии с кодексом этики риелтора.
Немаловажен опыт работы риелтора. У него должен быть аттестат, подтверждающий квалификацию, не стесняйтесь его попросить. Существует 3 категории риелторов — третья, вторая и высшая. Специалист высшей категории имеет стаж работы не менее 3 лет. Списки аттестованных риелторов по республике можно найти в открытом доступе на сайте uark.biz.
— На вашей практике встречались риелторы-мошенники?
— Недвижимость в целом привлекает достаточно много случайных лиц, желающих сорвать хороший куш. Недвижимость — это дорого, деньги — соблазн. Поэтому не следует всех тех, кто занимается мошенничеством, относить к риелторам. Мошенники и преступники встречаются среди всех профессий. За 14 лет работы на рынке я встречалась с самыми разнообразными схемами мошенничества. Кстати сказать, речь идет не только о посредниках — это и так называемые продавцы, и покупатели. Говорить о том, что наиболее распространено, не буду. Это как реклама: делайте так и сможете «навариться». Всем клиентам рекомендую: не спешите, подумайте, что покупка или продажа — это важный шаг, так позвольте себе выбрать достойного специалиста, которому можно доверять.
Как обезопасить себя от мошенников
Если вы все же решили заняться сделкой самостоятельно, адвокат Олег Куприй советует следующее:
1. Чтобы обезопасить себя от совершения незаконных сделок, не рекомендуем подписывать какиелибо документы, не проконсультировавшись со специалистами в области недвижимости (адвокатами, юристами и т.д.). Они действительно могут провести тщательный анализ документов, на основании которых предполагается совершение сделки.
2. При покупке не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заведомо заниженную стоимость жилья. В случае признания сделки недействительной доказать, что вы заплатили больше, чем указано в документе, в большинстве случаев практически невозможно.
3. До совершения сделки не следует передавать продавцу большую сумму задатка, поскольку он может продать квартиру другому покупателю.
4. При наличии у продавца архивных копий правоустанавливающих документов необходимо выяснить, в связи с чем были получены копии и по какой причине отсутствуют оригиналы.
5. Если при беседе возникают сомнения в том, что продавец понимает значение совершаемой сделки, но доверенное лицо настаивает при этом на ее заключении, необходимо попросить продавца предоставить информацию из наркологического и психоневрологического диспансеров. Существует ряд заболеваний, при которых сделки с недвижимостью, заключенные с этими лицами, могут быть оспорены в судебном порядке, если будет установлено, что лицо не в полной мере могло осознавать характер сделки.
6. Нередки случаи, когда продавцы, сославшись на необходимость дооформить документы, настаивают на заключении предварительного договора купли-продажи, при этом требуют большую часть денежных средств от стоимости объекта недвижимости. Несмотря на то что указанный договор нотариально заверяется, он не обязывает продавца в дальнейшем заключить сделку по отчуждению недвижимости именно с вами.
7. Если вы продавец, не передавайте правоустанавливающие документы на недвижимость и документы, удостоверяющие личность (паспорт и т.д., в том числе и копии), в руки посредников.
8. При сдаче жилья в аренду обязательно заключайте письменный договор. В нем подробно распишите обязанности арендатора, укажите имущество, находящееся в квартире, его состояние, ответственность в случае повреждения, условия и порядок оплаты за предоставленное в аренду жилье, коммунальные и иные платежи. Обязательно требуйте копию удостоверения личности, перепишите его данные, адрес регистрации (прописки) арендатора.
Адвокат Александр Коваленко со своей стороны рекомендует тщательно изучить историю объекта, чтобы не попасть в руки мошенников:
— Необходимо установить, сколько раз квартиру переоформляли и в какие промежутки времени. Если периоды между переоформлением короткие, нужно выяснить причины продажи объекта недвижимости. В этом случае дополнительно рекомендуем пообщаться с соседями, которые наверняка могут знать, кто жил в квартире (доме) ранее и сколько времени. При этом поинтересоваться нынешними владельцами. Необходимо изучить квитанции по коммунальным и иным платежам. По ним можно установить фамилии лиц, которые ранее проживали в продаваемом объекте, заключив договоры с коммунальными службами, и сопоставить полученные данные с иной информацией, полученной от продавца.
Информационная служба kn.kz