Как рассчитываться при покупке недвижимости? 3 безопасных способа

Покупка недвижимости — одно из самых дорогостоящих приобретений в жизни любого человека.

Когда квартира или дом мечты найдены, документы проверены, а сумма оговорена, покупателю и продавцу остается только определить способ передачи оплаты, чтобы он был максимально безопасным, быстрым и удобным для обеих сторон. 

Те, кто заключают сделки на рынке недвижимости, часто задаются вопросом: как и когда организовать передачу денег? Подогретое голливудскими фильмами воображение рисует чемодан, который вам отдают где-то в машине или подворотне и тут же за углом отнимают.

Не исключено, что когда-то купля-продажа недвижимости происходила именно так. Сегодня есть масса цивилизованных способов организовать передачу денег, а также можно сразу обговорить такие моменты, как тенге или доллары, наличные или банковский перевод.

Самым удобным способом расчёта казахстанцы считают оплату наличными в кабинете у нотариуса. Однако также набирает популярность способ расчета с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи. 

Дедолларизация проходит медленно

В феврале нынешнего года председатель Национального банка РК Кайрат Келимбетов подробно рассказал о плане дедолларизации экономики, который базируется на нескольких основных направлениях. Одним из пунктов данного проекта является приоритетность национальной валюты перед иностранной. В том числе запрет на указание цен, товаров, работ и услуг в иностранной валюте. 

Однако казахстанцы, живущие последние полгода в ожидании девальвации, сегодня  не торопятся обменивать доллары на тенге. Люди продолжают отдавать предпочтение иностранной валюте, особенно в вопросах, связанных с продажей или покупкой недвижимости. По словам нотариуса нотариального округа города Астаны, члена правления нотариальной палаты столицы Русланбека Батаева, сегодня большая часть казахстанских покупателей и продавцов остаются верны американскому доллару  и продолжают использовать в качестве средства платежа эту валюту.

— В Казахстане цены на квартиры, жилые дома да и вообще на любое имущество часто указываются в долларах США, — комментирует Русланбек Батаев. — В соответствии со статьей 127 Гражданского кодекса, денежной единицей Республики Казахстан является тенге. Поэтому сегодня в большинстве случаев, используя в качестве средства платежа наличную иностранную валюту, в силу требования законодательства производят пересчет по курсу в тенге. Эту сумму и ставят в договоре. Когда ко мне обращаются граждане с просьбой указать в сделке иностранную валюту или тенге эквивалентно к курсу доллара, я всегда им отвечаю, что в Казахстане национальная валюта — тенге, и к этому надо относиться с чувством патриотизма.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья >>>

Способ 1. Расчёт без наличности

Кроме приоритета национальной валюты план дедолларизации включает такое направление, как развитие безналичных платежей и сокращение теневого оборота. То есть если применять данную схему к рынку недвижимости, при подписании договора купли-продажи деньги больше не будут передаваться из рук в руки в кабинете нотариуса. Их станут переводить с одного банковского счета на другой. Однако, как показывает практика, граждане продолжают опасаться безналичных переводов денег. 

— На мой взгляд, здесь несколько факторов, — говорит Русланбек Магомедович. — Это неграмотность граждан в системе безналичного расчета, боязнь дополнительных расходов, отсутствие конфиденциальности. Так, если в сделке у нотариуса участвуют продавец, покупатель и сам нотариус, то к сделке с безналичным расчетом привлекаются еще и банковские работники.

По словам нотариуса, услугами банка граждане пользуются только в необходимых случаях. В основном сторонником наличного расчета выступает продавец. Также нужно сказать и о таком моменте, как нежелание сторон декларировать цену сделки в банках, поскольку возможны дополнительные расходы, например, оплата налога, банковские услуги, обналичивание денег и так далее.

— В настоящее время объективных препятствий для использования безналичного расчета населением нет, — считает Русланбек Батаев. — И банкам, похоже, надо только приложить некоторые усилия для создания благоприятных условий и преодоления последнего барьера — психологического. Население просто привыкло к наличной валюте. 

— Для безналичного расчета, то есть перевода денег со своего счета на счет продавца, клиенту необходимо составить заявление и предоставить реквизиты счета продавца, а также документ, удостоверяющий личность, — комментируют эксперты АТФБанка.

В договоре купли-продажи можно указать, что оплата таким способом будет произведена после того, как произойдет регистрация договора купли-продажи в органах юстиции

По словам нотариуса Русланбека Батаева, единственным камнем преткновения при безналичном переводе денег между продавцом и покупателем может стать недобросовестность одного из участников сделки.

— Безналичный расчет, в зависимости от договоренности сторон, может быть как до подписания договора купли-продажи, либо подписания, также либо до государственной регистрации права собственности на имя покупателя, либо после. Если деньги уже переведены на счет продавца, а договор купли-продажи сторонами еще не подписан, то в этом случае рискует покупатель. А если сделка уже состоялась, а деньги еще не переведены на счет продавца, то рискует уже продавец. Исполнить обязательства сторон можно только через суд, — комментирует нотариус Русланбек Батаев.

В договоре купли-продажи можно указать, что оплата таким способом будет произведена после того, как произойдет регистрация договора купли-продажи в органах юстиции. Также в договоре фиксируются реквизиты счета, срок безналичной оплаты, наименование банка и при необходимости другие дополнительные данные.

— Переводы средств клиентов осуществляются в режиме онлайн, — говорят эксперты АО «Банк Kassa Nova». — Перевод на счета клиентов в другие банки второго уровня на территории РК осуществляется в течение операционного дня.

Если при покупке квартиры вы все же решили остановиться на безналичном расчете, то стоит изучить все способы передачи денег и выбрать для себя наиболее подходящий.

Таблица 1. Преимущества и недостатки безналичного способа
расчёта за покупку недвижимости

Плюсы

Минусы

Нет опасности быть ограбленными, как в случае сделки с наличными средствами.  Исключена вероятность получения фальшивых денег, «кукол» и различных махинаций.  Можно указать цель перевода денег, такую как оплата покупки квартиры.  Всегда есть возможность документального подтверждения перечисления денег. Безналичные расчеты помогают провести сделку с привлечением кредитных денежных средств, субсидий, сертификатов.

Даже при незначительной задолженности (например, по налогам) счет может быть заморожен. Существует вероятность попасть в зависимость от банковских проблем, когда какое-­то время не по вине клиента деньги невозможно перевести. Расходы на содержание счета, комиссия за обналичивание и т.д. Зависимость от добросовестности одной из сторон сделки.

Способ 2. Банковская ячейка

В Казахстане банковские ячейки не являются таким популярным способом передачи и хранения денежных средств, как, например, в России. На сегодняшний день, согласно данным портала ranking.kz, такую услугу, как аренда банковских ячеек предоставляют 24 банка. Полный спектр услуг (ячейки всех категорий) обеспечивают 8 банков.

Средняя стоимость аренды малой ячейки в день, по данным портала ranking.kz, составляет 478 тенге, в месяц — 3564 тенге, в год — 30 350 тенге. 

— Спрос на данную услугу стабильный, поскольку сейфовая ячейка является незаменимым инструментом для тех, кто продает или покупает недвижимость, хранит важные документы и драгоценности, — комментируют специалисты АО «АТФБанка».

В правилах Национального банка указывается, что одна из функций ячеек — оказание посреднических услуг при платежах по операциям купли-продажи недвижимости, а аренда индивидуальных сейфов очень удобна для передачи денег при покупке квартиры.

По словам экспертов банка АО «Банк Kassa Nova», банковская сейфовая ячейка — это, прежде всего, уверенность в сохранности ценностей и документов, которую обеспечивают банки при использовании их ячеек. Особое внимание нужно уделить конфиденциальности данных по клиенту и его ценностям. В нынешнее время хранить дома или в офисе крупные суммы наличности, ценные бумаги, важные для клиента документы небезопасно, в связи с чем казахстанцы все больше обращаются к услугам банка. Оформление заявок на открытие сейфовых ячеек занимает минимум времени и пакета документов.

Сейфовые ячейки по объему можно разделить на 4 ценообразующие группы: малые
(до 10 000 куб.см), средние (от 10 000 до 20 000 куб.см), большие (от 20 000 до 60 000 куб.см) и гранд-сейфы (от 60 000 куб.см). Чем больше объем сейфа, тем выше стоимость его аренды. По сроку аренды на рынке существует стандартная градация: день, месяц, 3 месяца, 6 месяцев и год. На длительные сроки банки снижают стоимость аренды. К примеру, средняя стоимость аренды малой ячейки в день, по данным портала ranking.kz, составляет 478 тенге, в месяц — 3564 тенге, в год — 30 350 тенге. Если арендовать ячейку на год, она обойдется в 2529 тенге в месяц, или 83,2 тенге в день.

Таблица 2. Преимущества и недостатки расчёта за покупку недвижимости
с помощью банковской ячейки 

Плюсы

Минусы

Одно из прямых назначений ячейки — посреднические услуги в платежах при купле­­продаже недвижимости. В качестве посредника при расчете за недвижимость выступает банк, что исключает риск мошенничества. Доступ к деньгам будет иметь только лицо, на которое оформлен договор аренды ячейки. Банк гарантирует сохранность и конфиденциальность содержимого ячейки. Как правило, бесплатно предоставляются машинки для пересчета денег и детектор определения подлинности банкнот. Изъятие денег не нужно согласовывать заранее (как при депозите).

Дополнительные расходы за аренду банковской ячейки. Банк не всегда выступает посредником. Часто клиенту просто предоставляют сейф и гарантируют его безопасность. Возможна утеря ключа клиентом. Если арендатор сразу не предупредит об этом банк, то последний не несет ответственности за сохранность содержимого ячейки. Все расходы по утере ключа несет клиент согласно условиям договора.

Способ 3. Аккредитив

Данной услугой в основном пользуются юридические лица. Механизм передачи денег аккредитивной формой выглядит примерно так: покупатель отдает деньги в банк, которые тот кладет на свой счет. Между банком и покупателем подписывается договор, где оговаривается, на каких , условиях эти деньги могут быть выданы продавцу. Например, при предоставлении определенного перечня документов.

— Такой продукт, как аккредитив, банк предлагает только для юридических лиц, — комментируют эксперты АТФБанка. — По сути, аккредитив — это обязательство банка совершить платеж за товар/работу/услуги по поручению клиента в пользу указанного лица, но только после того, как последнее предъявит в банк заранее оговоренный пакет документов, оформленных в полном соответствии с условиями аккредитива. Таким образом, аккредитив позволяет контролировать через банк исполнение сделки и нивелировать риск ненадлежащего исполнения условий договора партнером, что делает этот инструмент достаточно безопасным.

6 аспектов юридической чистоты сделки купли-продажи >>>

Аккредитив также может быть использован юридическими лицами при расчетах за недвижимость. Особенно когда офис, склады или другие помещения приобретаются в другом городе.

Если не брать во внимание сто-имость обслуживания аккредитива, можно сказать, что аккредитивная форма перечисления денежных средств на сегодняшний день является самой надежной, учитывая, что каждую операцию можно отследить и в дальнейшем доказать на 100% перемещение каждого тенге.

Таблица 3. Преимущества и недостатки расчёта за покупку недвижимости с помощью аккредитива 

Плюсы	Минусы
Наиболее безопасная форма расчета, особенно если происходит международная сделка (например, при покупке недвижимости в другой стране). Покупатель может быть уверен, что продавец получит деньги только после того, как представит определенные документы (например, подтверждение регистрации договора купли­­продажи в юстиции).	Для физлиц такой банковский продукт не предусмотрен. Высокая стоимость обслуживания аккредитива — от 15 тысяч тенге.

Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz