Аукционы — удачное место для приобретения залоговых квартир.
Покупка квартиры или дома с торгов сложный путь приобретения квадратных метров как юридически, так и психологически. Однако соблазнительная цена на заветную жилплощадь иногда играет решающую роль.
Продажа залоговых квартир: как приобрести
На торги чаще всего попадают залоговые квартиры нерадивых заемщиков, которые по каким-либо причинам не смогли выплатить ипотечные кредиты. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником основного обязательства банк вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.
О том, как избежать продажи заложенной квартиры, читайте в специальном материале.
В судебном порядке реализация залоговой квартиры проходит в соответствии с решением суда по иску банка. Продажа залоговых квартир, являющихся предметами ипотеки, при этом производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.
Однако возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на залоговые квартиры, организуемых доверенным лицом залогодержателя.
Стоит также помнить, что не всякая недвижимость может быть продана с торгов. Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено. Невозможно реализовать предмет ипотеки, который является объектом исторической, художественной или иной культурной ценности для общества. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.
Еще один выход для заёмщика, который не может погашать ипотеку — это продажа квартиры. Узнать, как организовать этот процесс и не потерять жильё можно здесь.
Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо получить согласие другого лица.
Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>
Как проходят аукционы банков
1. Организация торгов по продаже квартир
Заботы по организации аукциона банка ложатся на плечи доверенного лица, заранее определенного сторонами в ипотечном договоре. Если такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем.
2. Место проведения
Торги по продаже залоговых квартир проводятся по месту нахождения объекта недвижимости.
3. Время проведения аукциона
Торги могут проводиться в любой день недели с 9 до 18 часов.
4. Участники
Принимать участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодержателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов.
5. Несостоявшийся аукцион
Торги признаются несостоявшимися в двух случаях: во-первых, если не набирается определенное количество покупателей, их должно быть не менее двух человек. Во-вторых, торги признаются недействительными, если лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило назначенную цену.
Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день, после того как имело место быть одно из вышеуказанных обстоятельств.
6. Завершение торгов
После того как торги завершаются, и покупатель уплачивает конечную цену за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи, доверенное лицо обязано передать ему документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах, скрепленный подписью доверенного лица.
Как расторгнуть ипотечный договор? >>>
Условия продажи залоговых квартир через аукцион
До того, как недвижимость будет выставлена на аукцион, доверенному лицу необходимо выполнить ряд определённых законодательством требований и условий.
Доверенное лицо должно составить, зарегистрировать и вручить залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства. Данное уведомление в обязательном порядке заверяется органом, производившим регистрацию самого ипотечного договора.
Если в течение 30 календарных дней со дня вручения или отправки данного уведомления залогодатель не удовлетворит требования, которые вытекают из этого уведомления, то доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на залоговую квартиру. Оно должно зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю и опубликовать официальное объявление о торгах.
Результаты торгов могут быть оспорены хозяином залогового имущества в течение 3-х месяцев.
Все сделки с залоговыми квартирами с момента публикации объявления запрещаются. Если же сделки были проведены, то они признаются незаконными. Торги могут проводиться не ранее чем через десять дней после публикации первого официального объявления.
Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодержатель вправе обратиться с иском в суд, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на один год.
Какое наказание ждёт банковских должников >>>
Купить квартиру с торгов: возможные сложности
Оспорить аукцион квартир
Если какиелибо из вышеуказанных процедур не производились или правила их проведения были нарушены, то хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов.
Также если торги по какимто починам не состоялись, то залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность.
— При несогласии с результатами аукциона (торгов) собственник жилья или заинтересованное лицо вправе оспорить данные результаты в судебном порядке путем предъявления иска к залогодержателю и победителю торгов иска о признании торгов недействительными, — комментирует юрист Георгий Сорокин. — В случае если при организации торгов или их проведении доверенным лицом будут допущены нарушения законодательства, суд может признать торги недействительными, что влечет восстановление прав собственника на квартиру. Однако признание торгов недействительными не спасает собственника жилья от возможной потери квартиры, поскольку сам залог квартиры сохраняется, что, в свою очередь, позволяет залогодержателю предъявить свои требования в судебном порядке.
Долги по ипотеке: что делать? >>>
Риски для покупателя квартиры в залоге
Встречая объявления о продаже залоговой квартиры, многие покупатели сознательно игнорируют их. Обычно это происходит из-за опасений, связанных с возможными проблемами при покупке такого жилья.
— Учитывая, что результаты торгов являются оспоримыми, то риск для покупателя лишиться купленной квартиры с торгов всегда присутствует, — комментирует юрист. — Риск возникает при подаче заинтересованным лицом иска в суд об оспаривании результатов торгов. Однако сам факт подачи иска в суд не означает, что торги будут признаны недействительными, а покупатель лишиться квартиры. Всем доводам заинтересованного лица судом будет дана оценка и по результату будет вынесен судебный акт, которым будет разрешен вопрос о законности или незаконности проведенных торгов.
Также определенный риск лишиться приобретенного с торгов имущества возникает уже после ее приобретения на основании заявления от предыдущего собственника. Поэтому в договор купли-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги.
Еще одним неприятных последствий приобретения квартиры с торгов может быть отказ залогодателя передать покупателю имущество, которое тот приобрел на законных основаниях на торгах. По словам юриста, в этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения (иск о выселении).
Кроме того, покупка может считаться незаконной, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи недвижимости «с молотка» цены на квартиры значительно снизились. Бывший владелец квартиры на вполне законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.
Как продать ипотечную квартиру? >>>
Правильный договор купли-продажи
Хотя и процесс подписания договора купли-продажи является финальным аккордом долгого пути под названием «покупка недвижимости с молотка», расслабляться не стоит и к документальной стороне вопроса необходимо отнестись с полной ответственностью.
— В данном случае заключение договора купли-продажи между победителем торгов и доверенным лицом является заключительной стадией приобретения квартиры на торгах, которому, в свою очередь, предшествует ряд мероприятий, — говорит Георгий Сорокин. — К ним, как было указано выше, относятся: подготовка, регистрация и вручение уведомлений, подача объявлений о торгах и т.д. Если на этой стадии будут допущены нарушения, то никакие условия, прописанные в договоре, не исключают возможности утраты квартиры покупателем.
Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz