Продавая квартиру, все мы надеемся получить за нее как можно больше, потратив при этом минимум сил и времени. Однако желаемое не всегда совпадает с действительным.
Почему? Главным образом потому, что мы сами далеко не всегда бываем объективны при оценке собственной жилплощади. Причины этого могут быть самыми разными, но результат один: большинство клиентов отправляется на поиски объекта, который бы удовлетворил их по стоимости, а продавцам, в конце концов, либо приходится снижать стоимость, либо ждать тех, кто согласится на названную цену.
— Продавцы переоценивают стоимость своего жилья очень часто, — отмечает риелтор Виолетта Гарш. — Это приводит к тому, что объект становится неинтересен для покупателей. Глядя на цену, саму жилплощадь уже почти никто не хочет смотреть. Свою цену продавцы квартир чаще всего объясняют тем, что опираются на дорогие аналоги и последующий торг.
О том, как оценить квартиру самостоятельно, читайте в статье по ссылке.
1. Оценка квартиры по аналоговому методу
В целом аналоговый метод при формировании цены на собственную жилплощадь не так уж плох. Однако в реальности продавцы стремятся ориентироваться не на среднюю цену, а на самые дорогие аналоги. После чего, как правило, накидывается еще 3-5% на торг, и в результате формируется цена на 10-15% выше среднерыночной.
2. Ориентация на свои нужды при определении стоимости жилья
Еще одной причиной необоснованного завышения цен становится ситуация, при которой при формировании цены собственник отталкивается не от реалий рынка, а от личных потребностей. Например, на покупку нового жилья ему необходимо собрать сумму в 80 тысяч долларов, а размер собственных сбережений составляет всего 20 тысяч долларов. Квартира, по объективной оценке, стоит не больше 55 тысяч долларов. Однако собственник выставляет заведомо завышенную цену в 60 тысяч, чтобы получить нужную сумму. В итоге цифра формируется по формуле: цена покупаемого жилья минус собственные накопления. При этом иногда даже не учитывается, что полученная цифра на 20-30% превышает среднерыночную.
Цены на квартиры в Казахстане. Доступность жилья в Астане и Алматы >>>
3. Ожидание скачка цен на рынке недвижимости
Иногда высокая цена ошибочно указывается продавцами, которые ждут резкого повышения цен. Однако вторичный рынок медленно реагирует на происходящие изменения и скачки цен. Поэтому в результате квартира может оказаться неконкурентоспособной.
— Бывает, люди совершают такую ошибку. Вот он, ваш долгожданный покупатель, но у него не хватает до суммы, которую вы хотели бы получить, пары тысяч долларов. После долгих переговоров покупатель от вас уходит, так и не договорившись о цене… И потом, спустя месяц-два, вы осознаете, что нужно было уступить пару тысяч долларов первому клиенту, так как сейчас деньги нужны уже срочно. И квартиру в итоги придется продать гораздо дешевле, — отмечает риелтор Альбина Закиева.
4. Малопривлекательность объекта и нулевая ликвидность
Вполне естественно, что покупатели не спешат платить неоправданно высокую цену за ту жилплощадь, аналогичную которой они могут найти и по более низкой цене. Перед тем как совершить такую важную сделку, они также оценивают рынок, вычисляют среднюю стоимость и ограничивают для себя ценовой предел. Однако не все продавцы готовы с этим мириться.
— Некоторые клиенты, видя, что квартира не продается в течение, скажем, двух недель, соглашаются несколько снизить цену, а некоторые продолжают стоять на своем. Квартира продается два-три месяца, полгода, но владелец, несмотря на советы риелторов, ни в какую не хочет снижать цену. Здесь, естественно, всё зависит от мотивов самого продавца: кому-то нужно продать быстро, а кто-то готов ждать, — поясняет Виолетта Гарш.
Однако переоцененные квартиры крайне редко находят своих покупателей. Исключением может стать ситуация, при которой человек желает приобрести квартиру именно в этом районе или даже доме. В этом случае предложение будет ограниченным, и у продавца появится шанс диктовать условия.
5. Осторожно: низкая цена!
Если переоцененных квартир на рынке недвижимости очень много, то объектов недвижимости, цена на которые установлена ниже среднерыночной, напротив, очень мало, что вовсе неудивительно. При этом речь чаще идет не об ошибке продавца, а о его намерениях. Здесь можно выделить несколько причин.
— Основной причиной продажи квартиры по заниженной цене является срочность продажи. Когда человек собирается переезжать в другой город или страну, при погашении займа в банке или третьему лицу, при размене жилья, при получении наследства гражданами другого города или страны или в любых других ситуациях, когда срочно нужны деньги, продавец соглашается установить низкую цену, — говорит риелтор Виолетта Гарш.
Низкая стоимость может также служить сигналом того, что у данной жилплощади есть проблемы.
— Квартиры, которые продаются ниже рыночной стоимости, обычно даже не доходят до СМИ, они продаются либо родственникам, либо соседям, — говорит риелтор Курмангазы Тлегенов. — А если объявления о продаже и размещаются, то объекты быстро уходят с первыми же клиентами. Обычно такие квартиры продают те, кому деньги нужны в кратчайшие сроки. Но таких людей меньшинство — всего около 7% из 100% предложений. Часто по заниженным ценам продаются квартиры с долгами. Либо квартира с низкой ценой в итоге оказывается выставленной на продажу банковскими сотрудниками как залоговая недвижимость и предполагает последующее выселение бывших жильцов силами покупателя.
Ошибки риэлторов, которые могут привести к потере квартиры >>>
Как правильно оценить квартиру
Как поясняет риелтор Виолетта Гарш, для того чтобы определить реальную стоимость квартиры, нужно изучить рынок предложений в СМИ и по аналогичным параметрам в данном районе вывести среднюю стоимость. Например, на помощь оценщикам-любителям из таких городов, как Астана, Алматы и Караганда, придут аналитические обзоры портала kn.kz, из которых можно получить не только общую информацию о средней цене за квадратный метр, но и о разделении цен относительно района города и типа дома. Однако, как отмечают оценщики, цены, указанные в СМИ, как правило, уже примерно на 10% выше реальной стоимости. Поэтому при формировании цены нужно учитывать также реальную покупательскую возможность населения.
Стоит заметить, что при расчете средней цены учитывается не только количество комнат, район и площадь, но также этаж, на котором располагается квартира, материал, из которого построен многоэтажный дом, год его постройки, планировка, наличие балкона и состояние подъезда и лифта.
Также есть возможность обратиться к специалистам-оценщикам. Профессионалами используются данные о стоимости квадратного метра жилплощади в каждом отдельном районе города. Таких данных зачастую нет у обывателей. Стоимость услуг оценщиков варьируется в среднем от 4000-5000 тысяч тенге в Караганде.
Факторы, влияющие на цену квартиры
1. Развитая инфраструктура
— Развитая инфраструктура района, близость к остановке и учебным заведениям может увеличить стоимость на 5-10%, — говорит Виолетта Гарш.
2. Размещение объектов соцкультбыта на первом этаже
Расположение на первом этаже здания объектов соцкультбыта, запланированных при строительстве дома, по мнению риелтора, существенно влияет на стоимость квартир, расположенных на втором этаже, ввиду отсутствия балконов. Аптеки, парикмахерские, турфирмы, не создающие помех жизни собственников, на продажную стоимость квартиры не повлияют, а вот помещения, использующиеся под увеселительные заведения, круглосуточные магазины, создающие шум и дискомфорт жильцам дома, могут снизить цену.
3. Капитальный ремонт
Качественный ремонт может повысить стоимость квартиры примерно на 15-20%. На большее рассчитывать не стоит. Зато он положительно сказывается на скорости проведения сделки.
4. Соседи
Говоря о том, на что обращают внимание покупатели при выборе жилья, риелтор Никита Чугунов замечает, что кроме очевидных ценообразующих факторов, таких как район и состояние жилплощади, важную роль играют и люди, проживающие по соседству.
— Для многих важен контингент людей, живущих в доме. Многие обращают внимание и на количество арендных квартир в доме или подъезде. Также немаловажным фактором является состояние двора, наличие детской площадки и парковочных мест, — говорит он.
Информационная служба kn.kz