Куда и кому жаловаться на холод зимой, круглогодичную сырость, плохую звукоизоляцию, образующиеся трещины и прочие неприятные факты некачественной работы строителей?
Как правильно выстроить отношения с застройщиком и управляющей компанией? Знаете ли вы свои права, и каковы ваши обязанности? Как принимать квартиру в новостройке?
Итак, наконец-то вы своим ключом впервые открыли дверь собственной квартиры. Естественно, начнете с осмотра комнат, балкона, санузла, системы отопления, водоснабжения и так далее. Недоделок в этот первый волнующий визит можете и не заметить. Они выявляться будут позже, по мере обживания. Квартира с недостатками — это полбеды. Ваше жилище — часть дома. Проблемы дома — и ваши проблемы.
Проблемы дольщиков: частные случаи
Своими проблемами новоселы делятся в Интернете. «В начале февраля 2013 г. нам принесли уведомление от ГУ «Департамент государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования по г. Астана», — рассказывает Динара, дольщица одного из столичных ЖК, — где сообщалось, что наш дом прошел техобследование объекта, и здание не набирает необходимую прочность по нормативам. Это влечёт угрозу обрушения, и специалисты просят не заселяться в квартиры. Хотя люди там уже многие живут и делают ремонт».
«А у меня в квартире имеется глубокая трещина на полу, проходящая через всю кухню. Вся семья переживает, не обрушится ли пол. Подскажите, пожалуйста, кого нужно вызывать в таком случае для проверки?» — вопрошает ещё один новосел.
Астанчанка Айгуль рассказывает:
«В настоящее время наш дом не сдан в эксплуатацию, имеется ряд проблем по его завершению. А состоит он из 16 этажей. Мы живем на 15 этаже. Недавно прочитала на форуме дольщиков о том, что по проекту было запланировано 14 этажей. Действительно ли так? И что теперь будет с нами. Ведь мы об этом слышим впервые! Нас 36 квартир. Обращалась на сайт акима г. Астана, он рекомендовал сообщить об этом в ГАСК».
Как же в самом деле им быть? Обратимся к законодательству. Согласно пункту 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», принятие решений о строительстве, расширении, техническом перевооружении, модернизации, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте строений, зданий, со-оружений, инженерных и транспортных коммуникаций, а также ведение мониторинга строящихся (намечаемых к строительству) объектов и комплексов в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан, относится к компетенции акимата г. Астана.
Поэтому по всем этим недоделкам новоселам необходимо письменно обратиться в региональный акимат для принятия необходимых мер в пределах их компетенций. Также надо знать, что по вопросам нарушения ваших прав и законных интересов, в соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан, вы вправе обратиться в суд в установленном законодательством порядке.
Дольщик Серик Муканов:
«В 2010 году купил долю на двухкомнатную квартиру в черновом варианте от застройщика. Качество строительства не устраивает. Дом сдан с недоделками. Как его приняла госкомиссия, остается для всех жильцов загадкой. Монтажные отверстия между этажами не забетонированы. Пожарный водопровод на этажах не подключен и не работает. На эвакуационных и квартирных балконах отсутствуют металлические ограждения над кирпичной кладкой. В угловых квартирах зимой холодно, стены промерзают. Это малая толика недоделок. В подъездах мусор убирается от случая к случаю. Во дворе горы снега и мусора. Детской площадки нет. Двор не освещается. Два года директор ТОО волокитил выдачу необходимых документов для оформления права собственности. Проектно-сметную документацию никто из жильцов не видел… Как так можно, а?!».
Жительница новостройки Сара Кабдина:
«Я полностью согласна с мнением соседа. Хочу добавить вот что. Застройщик с каждой квартиры, а их у нас в доме 88, взимает плату на общедомовые нужды (ОДН) по 1758 тенге. Говорит, за свет на площадке. Там всего две лампочки! А, согласно законодательству, если дом не передан на баланс акимата, то ОДН должен платить застройщик. А он свалил оплату на жильцов. Собирает застройщик и деньги на содержание дома. А на что их расходует, никто не отчитывается. Кто их вправе проверить?».
Бывший строитель, новосёл Хамит Бекжанов:
«В одной из республиканских газет в недавнем прошлом была опубликована статья под заголовком, что наш ЖК построен на века!». Я сомневаюсь, что утверждение, вынесенное в заголовок, верное. Поэтому через суд буду требовать опровержения. Изъянов в строительстве дома более чем достаточно. Комиссионно мы установили их 50. И этот перечень претензий мы предъявили застройщику, который экономил даже на фундаменте нашей многоэтажки. Вместо 1000 мм ширина фундамента составляет местами 800, а местами 900 мм! Надстроен незаконно дополнительный этаж. Мансардный. 9 жилых, 10-й мансардный этаж и сверху еще техэтаж. Это нарушение закона. Они их как квартиры продают. Терпение иссякло, когда трещины замазали внутри квартиры, а они появились снаружи. Мы обратились в Агентство по делам строительства и ЖКХ. Эксперты пришли с проверкой, а после застройщик экстренно заделал щели. Но о перебоях с отоплением в подъездах почему-то забыл.
В феврале 2012 года мы провели собрание собственников квартир и представителей инициативной группы дома № 5 по ул. Брусиловского по поручению заместителя акима города С. Хорошуна. Основная часть претензий на собрании была рекомендована руководству ТОО, которое осуществляло стройку. Но недоделок ещё много. Что интересно, по акту приёма-передачи дом принят со встроено-пристроенными помещениями и гаражами. А их-то вообще нет! Куда идём?».
Узнать, какие жилые комплексы были построены в 2015 году и посмотреть их фото, можно здесь:
Заключение договора долевого участия
Многие люди поверхностно относятся к процедуре подписания договора, мало вникают в условия, прописанные в этом важнейшем документе. А между тем, судьба вашей будущей недвижимости и ее качество зависят от того, насколько грамотно вы подходите к этому делу. На что обратить внимание покупателю квартиры?
Первое — это вариант отделки. Согласно постановлению правительства от 2009 года для достижения качества в строительном секторе жильё должно сдаваться только с чистовой отделкой, под ключ. Все мы знаем, в каком виде сдавались и сдаются дома, которые были введены до вступления в законную силу данного постановления. В качестве примера можно привести жилой комплекс, построенный по механизму долевого участия, который был сдан с черновой отделкой. Представьте: входная дверь из картона, внутренние двери, разводка труб, сантехника и даже бетонная стяжка полов отсутствовали. При этом стены и потолок приходилось выравнивать не одним слоем строительных смесей.
Однако в момент получения квартиры многие жильцы закрывали глаза на все эти безобразия. Проблемы появились тогда, когда людям пришлось ломать голову, как и в каких количествах закупать стройматериалы, как поднимать их на 25-й этаж при неработающем лифте, как решать вопрос с периодическим отсутствием электричества и так далее.
Так как же у нас обстоят дела с отделочными работами? По информации Агентства по делам строительства и ЖКХ (ныне Комитет по делам строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития), требования по чистовой отделке касаются всех застройщиков, в том числе и частников, а не только жилья, сдаваемого по государственной программе. Однако с этим решением согласны далеко не все. По мнению директора по развитию одной из строительных компаний Астаны, с точки зрения маркетинга это не совсем верно. «Есть такое понятие, как потребительские предпочтения, которое говорит о том, что люди не хотят жить с одинаковой отделкой. Понятно, что мы это требование соблюдаем лишь частично. Ни для кого не секрет, что еще до ввода в эксплуатацию объекта дольщики получают ключи и делают ремонт. И при вводе объекта в эксплуатацию мы показываем ту чистовую отделку, которую сделали клиенты». Подобным образом закон обходят многие отечественные застройщики, пользуясь правовой безграмотностью граждан, которые не знаю, как правильно принимать квартиру. Но нашим людям, пока еще не решившим свои жилищные проблемы, не до всех этих тонкостей, они рады вообще получить крышу над головой.
Платить ли за дополнительные «квадраты» в новостройке?
Что учитывать еще? Несмотря на то что мы точно знаем, за сколько квадратных метров отдали деньги, после получения ключей обязательно перемериваем свои владения. Что с собой взять? Рулетку! Делаем мы это потому, что неточности в размерах сданного жилья — достаточно распространенная практика. И если этот пункт точно не прописан в вашем договоре, то вы также можете попасть впросак. А потребованная с вас застройщиком доплата может стать непосильной ношей. «На практике такие случаи — нередкое явление. Но в договоре прописывается, что в пределах определенной погрешности люди или строительная компания не доплачивают друг другу ничего. Обычно отклонения от общей площади жилья допускаются не более 2-3 процентов.
Например, если вы купили 40 квадратов, а получили 41, то компании вы ничего за него не должны. Если же отклонения по площади возникают сверх нормы, то оплату обязан произвести либо дольщик, либо строительная компания. Оплата осуществляется по цене договора, отмечают юристы. «Если человек не согласен с последним пунктом договора, то должен его сразу же убрать, хотя строительная компания вряд ли на это пойдет», — говорит директор по развитию.
«Если площадь увеличилась, клиент не должен платить, если же уменьшилась, то должен требовать возмещения ущерба», — считают застройщики. Впрочем, не стоит сильно переживать по этому поводу. Как правило, большие отклонения по площади случаются при серьезных нарушениях в строительстве, а мелкие недочеты всегда имеют место быть, и с ними, к сожалению, придется смириться. Кстати, что касается требования компенсации за недостающую площадь, то в большинстве случаев это достаточно трудоемкий процесс, предупреждает консультант по недвижимости Руслан Унгефуг.
Оплачивать ли коммунальные услуги?
Если вы полагаете, что это всё, то сильно заблуждаетесь. Счастливые обладатели квартир в новостройке могут попасть и практически всегда попадают еще в одну финансовую ловушку. Важно знать, что в законе о долевом участии четко прописано, что до оформления квартиры в собственность покупатель не обязан оплачивать коммунальные услуги, наших несчастных дольщиков всеми правдами и неправдами заставляют это делать.
Если дом не прошел государственную комиссию, значит, застройщик не может вручить передаточный акт на право собственности жильцам. А если квартиры и дома в целом не зарегистрированы в БТИ, то это означает, что этот объект не может заключить договор с Астанаэнергосбытом. Последние, в свою очередь, в таком случае не правомочны опломбировать счетчики жильцов, потому что фактически дом находится на стадии строительства.
«Застройщики и монополисты эту процедуру прекрасно знают и тем не менее обходят закон. Строительная компания вообще не имеет права заселять жильцов до сдачи объекта. А у нас что происходит? Людям дают ключи, мол, достраивайте за свой счет, и еще в придачу к этому просят оплату за коммунальные услуги!», — возмущается председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.
«Я считаю, что застройщик и монополисты таким образом вступают в сговор. До тех пор пока объект не прошел государственную экспертизу, оплата с него производится совсем по-другому, как со строительного объекта, а не по счетчикам. Делайте выводы, куда уходят ваши деньги… Согласно закону жильцы объектов, не введенных в эксплуатацию, имеют полное право ни за что не платить», — подытожил В. Сыздыков.
Как принимать квартиру в новостройке?
Отвечает главный эксперт Управления архитектурно-строительного контроля Арнольд Ли:
— Как эксперт, какие советы новосёлу дадите при приеме квартиры? Что следует сделать в первую очередь?
— При заселении в квартиру в первую очередь необходимо требовать предоставления акта ввода в эксплуатацию дома, куда собираются вселяться новоселы.
— На что обратить внимание при подписании акта приема-передачи, смотрового листа от застройщика и т.д.?
— При подписании акта приема-передачи необходимо обратить внимание на соответствие предлагаемой квартиры условиям заключенного договора, качеству отделочных работ.
— Каковы нормы СНиП по теплу. Какие и сколько радиаторов должно быть на единицу площади или объема?
— Количество радиаторов устанавливается согласно теплотехническому расчету, выполняемому при разработке проекта.
— Счетчики воды, электричества. Ставят обычно самые дешевые. Есть ли нормы?
— Типы и марки счетчиков воды и электричества заложены в проекте. В процессе строительства при согласовании с авторами проекта и заказчиками строительства марки счетчиков воды и электричества могут быть заменены на другие.
— После подписания актов, принятия квартиры и вселения обнаружены недоделки: сырость, трещины, плохая звукоизоляция, щели в окнах и т.д. К кому обращаться и кто их обязан устранять? Нет ли таких полномочий у управляющей компании?
— Согласно пункту 1 статьи 69 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан 10 лет.
Во всех иных случаях гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации построенного объекта (в соответствии с классом капитальности строения в целом или произведенных отдельных видов строительно-монтажных работ) при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.
Ответственность по выявленным в течение установленного гарантийного срока несоответствиям и нарушениям возлагается на подрядчика (генерального подрядчика) с обязательствами по их устранению.
— Были ли случаи обращения астанчан в ваше ведомство с подобными жалобами, и каковы их судьбы?
— Такие обращения в наше ведомство со стороны астанчан были. Мы проводили внеплановые проверки совместно с территориальным Департаментом государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования по г. Астана. После проведения наших проверок застройщики устраняли выявленные нарушения.
— На что ещё следует обратить внимание новосёлам?
— Существует гарантийный срок эксплуатации объекта, в течение которого генеральный подрядчик обязан устранять все недоделки и нарушения, которые будут выявлены в течение всего этого срока.
Информационная служба kn.kz