В период январь-февраль 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Астаны по отношению к предыдущему периоду ноябрь-декабрь 2013 года, наблюдается стабильность средней цены за квадратный метр.
Средняя цена предложения продажи составила 1625 у.е./кв.м, аренды ‑ 3603 тенге за квадрат.
Цена предложения
В разрезе назначения коммерческой недвижимости максимальная средняя цена предложения отмечается в сегменте офисной недвижимости — 2027 у.е. за кв.м. Далее по уровню снижения цены следуют торговые площади, средняя цена которых дешевле офисной недвижимости в среднем на 76 долларов за квадрат.
Снижение цен отмечается на помещения свободного назначения.
Рынок недвижимости, предназначенной для сферы услуг (салоны красоты, автозаправочные станции, гостиницы, кафе, бары, рестораны, швейные мастерские и др.), весьма неоднородный. Изменение структуры предложения может повлиять на среднюю цену в рассматриваемом сегменте, что и произошло в данном случае. Изменения за период составили 13%, что говорит о росте средней цены предложения на объекты для сферы услуг.
Ценовые колебания на здания многофункционального назначения незначительные и не превышают 4%. Минимальные цены сконцентрированы на производственных и складских объектах, цена которых находится в стабильном состоянии.
За период январь-февраль 2014 года относительно периода ноябрь-декабрь 2013 года средняя цена коммерческой недвижимости в Астане находится в состоянии стагнации, ценовые изменения ‑ минус 0,5%.
Вместе с тем детальный анализ показал, что в районе Есиль — самом «дорогом» районе города, наблюдался рост цен на офисную недвижимость на 13,5%.
Таблица 1. Средние цены продажи коммерческой недвижимости в районе Есиль
|
Район |
Назначение |
Объем предложения |
Средняя цена, $/кв.м |
|
Есиль |
Бизнес |
10 |
1397 |
|
Здание без спец. назначения |
9 |
1988 |
|
|
Офис |
71 |
2275 |
|
|
Помещение многофункционального назначения |
38 |
1304 |
|
|
Производство |
5 |
505 |
|
|
Склад |
2 |
430 |
|
|
Торговля |
15 |
3204 |
|
|
Общее по району Есиль |
150 |
1962 |
Далее, по уровню снижения средней цены на нежилую недвижимость следует район Алматы. Здесь рост цен наблюдался на объекты, предназначенные для сферы услуг. На торговые площади, напротив, отмечалось ценовое снижение.
В целом по району Алматы средняя цена квадратного метра коммерческой недвижимости остается в стабильном состоянии.
Таблица 2. Средние цены продажи коммерческой недвижимости в районе Алматы
|
Район |
Назначение |
Объем предложения |
Средняя цена, $/кв.м |
|
Алматы |
Бизнес |
107 |
1667 |
|
Здание без спец. назначения |
30 |
920 |
|
|
Офис |
106 |
1917 |
|
|
Помещение многофункционального назначения |
138 |
1497 |
|
|
Производство |
24 |
878 |
|
|
Склад |
6 |
566 |
|
|
Торговля |
135 |
1803 |
|
|
Общее по району Алматы |
546 |
1619 |
В административном районе Сарыарка в сегменте коммерческой недвижимости отмечается ценовая стагнация.
Таблица 3. Средние цены продажи коммерческой недвижимости в районе Сарыарка
|
Район |
Назначение |
Объем предложения |
Средняя цена, $/кв.м |
|
Сарыарка |
Бизнес |
110 |
1196 |
|
Здание без спец. назначения |
22 |
1283 |
|
|
Офис |
58 |
1924 |
|
|
Помещение многофункционального назначения |
122 |
1434 |
|
|
Производство |
23 |
892 |
|
|
Торговля |
90 |
1962 |
|
|
Общее по району Сарыарка |
425 |
1514 |
В пригороде столицы средняя цена квадратного метра нежилой недвижимости составила 789 у.е./кв.м. Относительно предыдущего периода объем предложения сократился. Изменилась структура предложения к продаже объектов, что повлияло на ценовые изменения коммерческой недвижимости в отрицательную сторону. Цены сократились на объекты, предназначенные для сферы услуг, а так же на помещения многопрофильного назначения.
Таблица 4. Средние цены продажи коммерческой недвижимости в пригороде
|
Район |
Назначение |
Объем предложения |
Средняя цена, $/кв.м |
|
Пригород |
Бизнес |
14 |
395 |
|
Здание без спец. назначения |
3 |
1424 |
|
|
Помещение многофункционального назначения |
10 |
774 |
|
|
Производство |
4 |
561 |
|
|
Склад |
1 |
238 |
|
|
Торговля |
11 |
1266 |
|
|
Общее по пригороду |
43 |
789 |
В пригороде столицы уровень средней цены практически вполовину ниже средней цены коммерческой недвижимости, зафиксированной в Астане.
Индекс расслоения «дорогих» и «дешёвых» объектов
По результатам проведённого анализа, цена квадратного метра «дорогой» коммерческой недвижимости в Астане составила 3014 у.е., «дешевой» — 603 у.е./кв.м. Индекс расслоения в среднем по городу равен 5. В пригороде цена квадратного метра «дорогой» коммерческой недвижимости — 1754 у.е., «дешевой» — 305 у.е./кв.м. Индекс расслоения в пригороде — 5,76.
Таблица 7. Распределение средней цены «дорогих» и «дешёвых» объектов
|
Район |
Объем предложения |
Средняя цена, $/кв.м |
Цена дорогой недвижимости, $/кв.м |
Цена дешевой недвижимости, $/кв.м |
Индекс расслоения |
|
Есиль |
150 |
1962 |
3882 |
691 |
5,62 |
|
Алматы |
546 |
1619 |
2975 |
545 |
5,46 |
|
Сарыарка |
425 |
1514 |
2772 |
640 |
4,33 |
|
Среднее по городу |
1164 |
1625 |
3014 |
603 |
5 |
|
Пригород |
43 |
789 |
1754 |
305 |
5,76 |
Ценовые изменения в ретроспективе
Согласно динамике цен с января 2012 года по февраль 2014 года, прослеживается тенденция роста цен. Максимальная цена квадрата зафиксирована в феврале 2014 года, однако такие изменения скорее технического характера. В совокупном же объеме предложения за период январь-февраль 2014 года средняя цена коммерческой недвижимости относительно ноября-декабря 2013 года носит стабильный характер.
По сравнению с аналогичным периодом 2013 года в течение года рост средней цены коммерческой недвижимости составил 10%.
Структура предложения
За период январь-февраль 2014 года в количественном выражении объем расчетной базы коммерческих объектов недвижимости составил 1164 объекта. Сокращение расчетной базы относительно предыдущего периода составило 8%. Максимальный объем предложения относится к помещениям свободного назначения. Минимальное количество объектов представлено в сфере складских помещений.
Максимальный объем площадей, выставленных на продажу, относится к производственной недвижимости. Наименьший объем площадей торговой и складской недвижимости.
Цена аренды коммерческой недвижимости
В период январь-февраль 2014 года на рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка найма составила 3603 тенге за квадратный метр в месяц. Изменение ценового показателя относительно периода ноябрь-декабрь 2013 года составило 1,1%.
Наиболее высокая арендная ставка в отчетном периоде была зафиксирована на торговые площади, которая за период снизилась на 10%. Далее по уровню снижения цены следуют офисные помещения и объекты, предназначенные для сферы услуг, ценовые изменения на них незначительные, ставка найма относительно предыдущего периода стабильна. На помещения и здания многофункционального назначения арендная ставка так же находится в состоянии стагнации. Минимальный уровень цены аренды отмечается на складскую и производственную недвижимость. Ценовые колебания за период менее 2%.
Структура предложения аренды коммерческой недвижимости
В отчетном периоде на рынке аренды коммерческих площадей расчетная база составила 1199 объектов. Максимальное количество предложенных к аренде объектов относится к офисной недвижимости и помещениям свободного назначения. Минимальное количество сдается производственных площадей. Относительно предыдущего периода расчетная база пополнилась тремя объектами.
Выводы
- За период январь-февраль 2014 года в Астане на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабильность цен.
- В разрезе назначения коммерческой недвижимости наблюдается снижение цены на помещения свободного назначения, на объекты сферы услуг, напротив, наблюдается рост. Ценовые колебания в сегменте назначений на среднюю цену, как по районам, так и по городу, влияния не оказали.
- В пригороде столицы наблюдается снижение цены коммерческой недвижимости. Влияние оказали ценовые изменения на помещения свободного назначения и объекты, предназначенные для сферы услуг.
- На рынке аренды коммерческой недвижимости преобладает стабильность, ценовым колебаниям подверглись лишь торговые площади.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046