Активность продавцов на рынке вторичного жилья продолжает увеличиваться. На анализируемой неделе ценовой показатель увеличился на 1% до 1730 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья повысилось на 0,9% до 7848 объектов, и объем предложения увеличился на 2,7%, составив 1012 млн у.е.
За истекший период рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Ауэзовского, где снижение предложения составило 1% и 3% соответственно. Максимально увеличилось число предложений в Турксибском районе – на 15%, а минимально – в Жетысуйском – на 0,3%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
Увеличение средних цен предложения прослеживается в Медеуском и Ауэзовском районах на 3% и 1,3% соответственно. А в остальных районах города ценовые показатели не изменились, то есть находятся в пределах среднестатистической погрешности выборки. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1-2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Алмалинский |
1683 |
1694 |
+11 |
+0,67 |
+/-16 |
+/-0,97 |
|
Медеуский |
2244 |
2312 |
+68 |
+3,04 |
+/-33 |
+/-1,41 |
|
Бостандыкский |
1790 |
1779 |
-11 |
-0,61 |
+/-17 |
+/-0,96 |
|
Жетысуйский |
1191 |
1206 |
+15 |
+1,33 |
+/-26 |
+/-2,14 |
|
Ауэзовский |
1443 |
1462 |
+19 |
+1,28 |
+/-9 |
+/-0,60 |
|
Турксибский |
1039 |
1042 |
+3 |
+0,32 |
+/-24 |
+/-2,34 |
|
Город |
1712 |
1730 |
+18 |
+1,03 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Алмалинский |
1872 |
1846 |
23,52 |
-26 |
-1,39 |
|
Медеуский |
1322 |
1351 |
17,21 |
+29 |
+2,19 |
|
Бостандыкский |
2184 |
2254 |
28,72 |
+70 |
+3,21 |
|
Жетысуйский |
339 |
340 |
4,33 |
+1 |
+0,29 |
|
Ауэзовский |
1857 |
1818 |
23,17 |
-39 |
-2,10 |
|
Турксибский |
207 |
239 |
3,05 |
+32 |
+15,46 |
|
Город |
7781 |
7848 |
100,00 |
+67 |
+0,86 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась, то есть находится в пределах среднестатистической ошибки выборки. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения.
Медеуский район
В Медеуском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 3%. В разрезе разделения по типам и форматам квартир можно отметить рост средней цены предложения 3- и многокомнатных квартир в кирпичных и монолитных постройках на 3,8% и 5,1% соответственно.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю не изменился, и в разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения. Однако сегмент многокомнатного жилья в монолите сократился в цене на 6,6%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе средняя цена предложения за неделю увеличилась на 1,3%. Основное влияние на рост ценового показателя оказало 3-комнатное жилье в панельных и многокомнатное в монолитных постройках, которое подорожало на 1,4% и 4,2% соответственно.
Турксибский район
В Турксибском районе средняя цена предложения за неделю не изменилась. В разрезе разделения по типам и форматам квартир также наблюдаются несущественные изменения, которые лежат в пределах статистической ошибки выборки.
Максимальное снижение средней стоимости 1 кв.м с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Медеуском – 48%.
Изменение средней цены предложения по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе по городу изменение средних цен предложения, в зависимости от формата квартиры, находится в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы, однако исключение составило 3-комнатное жилье, которое выросло в цене на 1,5% (таблицы 3-4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
1-комнатные |
1554 |
1560 |
+6 |
+0,37 |
+/-16 |
+/-0,99 |
|
2-комнатные |
1599 |
1604 |
+5 |
+0,30 |
+/-16 |
+/-1,01 |
|
3-комнатные |
1701 |
1727 |
+26 |
+1,52 |
+/-20 |
+/-1,16 |
|
Многокомнатные |
2045 |
2086 |
+41 |
+2,02 |
+/-46 |
+/-2,20 |
|
По городу |
1712 |
1730 |
+18 |
+1,03 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
1-комнатные |
1561 |
1497 |
19,07 |
-64 |
-4,10 |
|
2-комнатные |
2505 |
2657 |
33,86 |
+152 |
+6,07 |
|
3-комнатные |
2786 |
2755 |
35,10 |
-31 |
-1,11 |
|
Многокомнатные |
929 |
939 |
11,96 |
+10 |
+1,08 |
|
По городу |
7781 |
7848 |
100,00 |
+67 |
+0,86 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1384 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1510 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1686 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1620 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается только на квартиры в панельных постройках на 1,2%, а в кирпичных и монолитных домах средняя стоимость за неделю не изменилась. Колебания средней цены предложения, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5-6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Темп прироста к предыдущей неделе, у.е. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
Погрешность, у.е./кв.м |
Погрешность, % |
|
Панель |
1472 |
1489 |
+17 |
+1,15 |
+/-8 |
+/-0,51 |
|
Кирпич |
1865 |
1879 |
+14 |
+0,73 |
+/-22 |
+/-1,15 |
|
Монолит |
1894 |
1911 |
+17 |
+0,91 |
+/-31 |
+/-1,64 |
|
По городу |
1712 |
1730 |
+18 |
+1,03 |
+/-12 |
+/-0,67 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 26 января 2010 года, шт. |
Количество предложений на 2 февраля 2010 года, шт. |
Кол-во предложений на 2 февраля 2010 года, относ., % |
Темп прироста к предыдущей неделе, шт. |
Темп прироста к предыдущей неделе, % |
|
Панель |
3541 |
3534 |
45,03 |
-7 |
+-0,20 |
|
Кирпич |
2528 |
2557 |
32,58 |
+29 |
+1,15 |
|
Монолит |
1712 |
1757 |
22,39 |
+45 |
+2,63 |
|
По городу |
7781 |
7848 |
100,00 |
+67 |
+0,86 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя цена предложения квартир в панельных домах – на 53% (-1711 у.е./кв.м), в кирпичных и монолитных – на 47% (-1645 у.е./кв.м) и 38% (-1180 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 47,2% (-1549 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,92 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,45 раза).
По сравнению с прошлой неделей, ценовой показатель увеличился как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса.
В сегменте «дорогого» жилья рост показателя составил 0,7% (2222 у.е./кв.м), при этом подорожали все форматы квартир: 1-комнатные – на 0,2%, 2-комнатные – на 0,6%, 3-комнатные – на 0,7% и многокомнатные – на 1%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 1,3% до отметки 1290 у.е./кв.м, при этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 0,2%, 2-комнатные – на 0,3%, 3-комнатные – на 2,3% и многокомнатные – на 3,1%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов цен предложения «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,69 |
2201 |
2213 |
+12 |
+0,55 |
|
Медеуский |
1,92 |
2967 |
3090 |
+123 |
+4,17 |
|
Бостандыкский |
1,80 |
2462 |
2385 |
-77 |
-3,14 |
|
Жетысуйский |
1,69 |
1520 |
1551 |
+31 |
+2,05 |
|
Ауэзовский |
1,45 |
1605 |
1634 |
+29 |
+1,79 |
|
Турксибский |
1,61 |
1273 |
1285 |
+12 |
+0,99 |
|
Город |
1,72 |
2208 |
2222 |
+14 |
+0,66 |
Таблица 8.
Динамика индексов цен предложения «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 26 января 2010 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 2 февраля 2010 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1299 |
1312 |
+13 |
+0,98 |
|
Медеуский |
1556 |
1607 |
+51 |
+3,28 |
|
Бостандыкский |
1308 |
1324 |
+16 |
+1,21 |
|
Жетысуйский |
915 |
920 |
+5 |
+0,53 |
|
Ауэзовский |
1123 |
1126 |
+3 |
+0,28 |
|
Турксибский |
813 |
798 |
-15 |
-1,79 |
|
Город |
1273 |
1290 |
+17 |
+1,33 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 51,5% (-2361 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 41% (-885 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе тенденция увеличения средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья сохраняется. Основное влияние на ценовой показатель оказывает сегмент «дешевого» жилья, в то время как в «дорогом» сегменте прослеживается стабилизация цен.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz