Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 13.05.2008 г. по 19.05.2008 г.)

На данной неделе на рынке вторичного жилья продолжается тенденция снижения средних цен. Ценовой показатель уменьшился на 1,1% и оказался на отметке 2 249 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья составил 7 683 квартиры, что на 4,9% выше прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 4,9%, составив 1 149 млн. у. е.

На данной неделе произошло значительное увеличение количества предлагаемых квартир в Медеуском районе на 12%. Рост предложения пришлось в основном на «дорогое» жилье, что в значительной степени повлияло на общегородской показатель средней стоимости. В остальных районах города увеличение количества выставленных на продажу квартир распределилось следующим образом: в Жетысуйском и Ауэзовском районах – 9% и 5% соответственно, далее в Турксибском и Алмалинском – 4% и 2%, а минимум пришелся на Бостандыкский район – 2%. 

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

На данной неделе в связи со значительным ростом предложения наблюдается увеличение средних цен в Медеуском и Жетысуйском районах на 0,9% и 0,1% соответственно. В остальных районах города зафиксировано снижение ценового показателя. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в данных районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой  показатель  на 13 мая, у. е. /кв. м	Ценовой  показатель  на 20 мая, у. е. /кв. м	Темп роста/  снижения, у. е.	Темп роста/  снижения, %
Алмалинский	2 424	2 417	-7	-0,30
Медеуский	3 169	3 197	+28	+0,89
Бостандыкский	2 525	2 462	-63	-2,48
Жетысуйский	2 011	2 012	+1	+0,06
Ауэзовский	1 878	1 849	-29	-1,57
Турксибский	1 885	1 828	-57	-3,03
Город	2 274	2 249	-25	-1,08

Алмалинский район

В Алмалинском районе незначительное снижение ценового показателя явилось следствием спада цен на 1- и 2-комнатное жилье на 1,1% и 3,2% соответственно и роста 3- и многокомнатного – на 2,8% и 0,7%.

На данной неделе цены на квартиры в панельных и в кирпичных домах уменьшились на 3,4% и 1,2% соответственно, а в монолитных домах выросли на 3,8%.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 29,3% (-990 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,6% (-944 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 30,6% (-1 062 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 45,5% (-2 206 у. е. /кв. м).

Медеуский район

В Медеуском районе в течение месяца прослеживается незначительный рост ценового показателя. Однако на данной неделе показатели средней стоимости в зависимости от формата квартиры изменились разнонаправлено. Так, на 2- и многокомнатное жилье наблюдается положительное колебание (4% и 2,4% соответственно), а на 1- и 3-комнатное – отрицательное (1,1% и 1,4%).

В зависимости от типа постройки увеличение ценового показателя зафиксировано только на квартиры в панельных постройках на 3,9%, в то время как на квартиры в монолитных и кирпичных домах – снижение цен на 0,6%.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 25,3% (-1 090 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 30,3% (-1 324 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 37,9% (-1 849 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 19,6% (-857 у. е. /кв. м).

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе уменьшение средних цен отмечено на все форматы квартир: на 1- и 3-комнатные – 4,8%, на 2- и многокомнатные – 0,4%.

В данном районе сократились ценовые показатели на квартиры в монолитных домах на 3,8%, панельных – на 2,1% и кирпичных – на 1,5%.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 22,8% (-728 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 35% (-1 229 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 35,7% (-1 349 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 23% (-849 у. е. /кв. м).

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель по сравнению с прошлой неделей не изменился, однако, произошли значительные перепады стоимости 1- и 3-комнатных квартир. Так, на 1-комнатное жилье снижение цен составило 7%, напротив, на 3-комнатное – увеличение 9,3%. На 2- и многокомнатное наблюдается незначительное положительное колебание 1,2% и 1% соответственно.

На данной неделе в зависимости от типа постройки положительное колебание ценового показателя составляет в панельных домах 0,03% и кирпичных – 3,3%, напротив, в монолитных отрицательное – 3,1%.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 21,4% (-583 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 35,4% (-1 066 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 43,3% (-1 469 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 35,1% (-1 192 у. е. /кв. м).

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается уменьшение средней стоимости 1-комнатных квартир на 3,5%, 2-комнатных – на 5,6% и многокомнатных – на 10,1%. Напротив, 3-комнатные выросли в цене на 16,3%.

Цены на квартиры в панельных домах снизились на 5,1%, в то время как в кирпичных и монолитных незначительно увеличились на 0,4% и 0,03% соответственно.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 26% (-646 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 33,2% (-883 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 30,9% (-898 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 47,4% (-1 609 у. е. /кв. м).

Турксибский район

В Турксибском районе наблюдается максимальное снижение цен по городу. При этом падение цен на 1-комнатное жилье составило 24,4%. Напротив, на остальные форматы квартир прослеживается рост цен: 2-комнатных – на 5,4%, 3-комнатных – на 4,9% и многокомнатных – на 10,9.

Цены на квартиры увеличились в панельных постройках на 5,4%, в кирпичных – на 6,6%, а в монолитных уменьшились на 17,3%.

С 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 13,3% (-288 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 24,3% (-565 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 24,6% (-607 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 17,9% (-512 у. е. /кв. м).

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском и Ауэзовском районах – 35%, а минимальное в Турксибском районе – 25%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе уменьшение ценовых показателей наблюдается только на 1-комнатное жилье на 4,2%. На остальные форматы квартир зафиксировано увеличение: на 2-комнатные – 0,1%, 3-комнатные – 3,9% и многокомнатные – 0,4% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой  показатель на  13 мая, у. е. /кв. м	Ценовой  показатель на  20 мая, у. е. /кв. м	Темп роста/  снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	2 365	2 257	-99	-4,20
2-комнатные	2 133	2 136	+3	+0,12
3-комнатные	2 158	2 241	+83	+3,85
Многокомнатные	2 492	2 502	+10	+0,40
По городу	2 274	2 249	-25	-1,08

В зависимости от формата квартир наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость 3-комнатных на 34,1% (-1 161 у. е. /кв. м), 1-комнатных – на 23,3% (-687 у. е. /кв. м), 2-комнатных – на 31,4% (-978 у. е. /кв. м) и многокомнатных – на 32,5% (-1 204 у. е. /кв. м).

Изменение средних цен по сравнению с прошлой неделей в зависимости от типа постройки распределилось следующим образом: панельные постройки снизили 0,3% от стоимости, кирпичные – 0,5% и монолитные – 9,4%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м	Темп роста/ падения, у. е.	Темп роста/ падения, %
Панель	2 004	1 999	-5	-0,27
Кирпич	2 379	2 367	-12	-0,51
Монолит	2 653	2 405	-248	-9,35

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах на 37,5% (-1 201 у. е. /кв. м), а в кирпичных и монолитных на 32,8% (-1 156 у. е. /кв. м) и 22,2% (-687 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,9. При этом по сравнению с прошлым периодом расширился диапазон цен выставленных на продажу квартир.

На данной неделе в обоих секторах наблюдается положительное колебание. Так, ценовой показатель в секторе «дорогого» жилья, увеличившись на 6,1%, достиг отметки 3 753 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – на 0,3% и остановился на 1 294 у. е. /кв. м.

На сегмент «дорогого» жилья значительное влияние оказали выставленные на продажу «дорогие» 3- и многокомнатные квартиры Ауэзовского района, которые увеличили стоимость на 50% (!).

В сегменте «дешевого» жилья прослеживается существенный рост на 2-комнатные квартиры Медеуского района на 16% и многокомнатные – Ауэзовского на 15%. Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	3,12	2,86	1,33	119	18
Медеуский	2,71	-1,39	4,43	-67	74
Бостандыкский	3,03	-1,19	-1,53	-51	-22
Жетысуйский	3,15	5,23	-1,15	173	-13
Ауэзовский	3,18	23,33	3,51	679	38
Турксибский	2,33	9,47	-4,63	223	-54
Город	2,90	6,07	0,28	215	4

Максимальный индекс расслоения зафиксирован в Ауэзовском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3,2 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (2,3 раза).

С 25 сентября 2007 г. произошло снижение цен в сегментах «дорогого» жилья на 18,1% (-830 у. е. /кв. м) и «дешевого» – на 40,5% (-881 у. е./кв. м) (!).

Итак, на анализируемой неделе снижение ценового показателя на рынке вторичного жилья Южной столицы произошло в основном за счет среднего сектора. Формальное повышение цен продавцами вызвало всплеск только в «дорогом» сегменте жилья. В целом, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение стоимости 1 кв. м составило 31,4% (-1 030 у. е. /кв. м).

Прогноз: с учетом часто наблюдающихся положительных колебаний можно предположить, что в данном месяце будет наблюдаться увеличение средней стоимости, темп которого составит 1-2%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz