Ценовой уровень на рынке строящегося жилья определяется несколькими факторами, важнейшие из которых, помимо месторасположения и формата, это этап строительства, на котором находится объект, класс (категория) жилья и авторитет компании осуществляющей строительство.
Текущие тенденции
В июле текущего года на рынке строящегося жилья по данным портала kn.kz на продажу было выставлено 1467 квартир от вторых лиц. Максимальный объем предложения – 71% квартир находились в ЖК на завершающем этапе строительства со сроком сдачи во 2 и 3 квартале 2016 г. Средняя цена квартир, со сроком сдачи во 2 квартале составила 354 тыс. тенге за квадрат, в третьем квартале – 320 тыс. тенге за кв.м.
Объем предложения от частных лиц квартир со сроком сдачи в 4 кв. текущего года составил 20% при средней цене 285 тыс. тенге за ед. площади. Оставшиеся 9% от общего объема предложения – это квартиры в ЖК, срок сдачи которых намечен на следующий год.
Таблица 1. Предложение строящегося жилья от вторых лиц
|
Срок сдачи |
Объем предложение |
Средняя цена за 1 кв.м. тг |
Изменения к апрелю-маю 2016 г., % |
|
2кв.16г. |
283 |
354 378 |
-1.13 |
|
3кв.16г. |
765 |
320 017 |
0.15 |
|
4кв.16г. |
288 |
285 330 |
-2.45 |
|
1кв.17г. |
51 |
235 409 |
-7.37 |
|
2кв.17г. |
49 |
269 290 |
3.67 |
|
3кв.17г. |
16 |
167 954 |
-3.19 |
|
4кв.17г. |
15 |
182 465 |
6.11 |
Квартиры, которые сдадут в 2016 г., почти все распроданы
Исследования аналитической службы kn.kz показали, что предложение квартир от крупнейших столичных застройщиков характеризуется высокими темпами поглощения. Например, по состоянию на июль в ЖК «Expo Boulevard» в 1-3 очередях со сроком сдачи в октябре 2016 г. было распродано порядка 90% квартир. В ЖК «Времена года» в очередях со сроком сдачи в декабре 2016 года оставалось не многим более 10% квартир в наличии. В первую очередь с рынка уходят одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена квартир от первых лиц со сроком сдачи с сентября по декабрь 2016 года составила 366 тыс. тенге за квадрат.
Между тем отделы продаж могут предложить большой выбор квартир в ЖК со сроком ввода в эксплуатацию в 2017 году. Например, строительная компания «Базис-А» предлагает квартиры со сроком сдачи в 1 кв. 2017 года от 310 тыс. тенге за кв.м. BI Group во 2 квартале 2017 г. начинает цены от 335 тыс. тенге за квадрат, в 3 квартале — от 290 тыс. тенге.
Таблица 2. Предложение квартир в строящихся ЖК от крупнейших застройщиков
|
ЖК |
Очередь |
Класс жилья |
Застройщик |
Срок сдачи |
Цена, тыс. тг/кв.м |
|
Камал |
3 очередь,1 блок |
Экономкласс |
BI Group |
дек.17 |
299-300 |
|
ParkAvenue |
3 очередь, 2 блок |
Комфорт-, бизнес-класс |
дек.17 |
325-340 |
|
|
BI City |
5 очередь, блок В |
Комфорт-, бизнес-класс |
ноя.17 |
310-320 |
|
|
PromenadeExpo |
блок В-2 |
Комфорт-, бизнес-класс |
сен.17 |
305-330 |
|
|
Времена года |
Весна, 2 очередь |
Комфорт-класс |
авг.17 |
290-330 |
|
|
Весна, 4 очередь |
май.17 |
335-340 |
|||
|
Зима, 3 очередь |
дек.16 |
335-340 |
|||
|
FamilyTown |
Вилла 5 |
Экономкласс |
дек.16 |
273-280 |
|
|
ART House |
Комфорт-класс |
окт.16 |
330 |
||
|
MillenniumPark |
Пятно 11 |
Бизнес-класс |
СК Базис – А |
сен.16 |
323 |
|
Пятно 13 |
мар.17 |
310 |
|||
|
ENGLAND |
Пятно 23, 24 |
Элит-класс |
сен.16 |
347-363 |
|
|
Пятно 25 |
дек.16 |
347-363 |
|||
|
Пятно 26, 27 |
июн.17 |
347-363 |
|||
|
ExpoPlaza |
квартал B |
Бизнес-класс |
мар.17 |
340 |
|
|
Итальянский квартал |
2 очередь |
Элит-класс |
июн.17 |
425 |
|
|
Barcelona |
1 очередь |
Элит-класс |
дек.17 |
370-390 |
|
|
HighvillPark -1 |
Элит-класс |
Хайвилл Казахстан |
окт.16 |
от 586,2 |
|
|
HighvillPark -2 |
4 кв. 2018 г. |
от 410 |
|||
|
Хайвилл Ишим |
сен.17 |
от 552 |
|||
|
За рекой |
1 очередь |
Комфорт-класс |
СК Бахус |
2 кв. 2017 г. |
265 |
|
Север VS-2 |
Комфорт-класс |
2 кв. 2017 г. |
190-210 |
||
|
Жасыл-Астана НС |
Экономкласс |
4 кв. 2017 г. |
190-210 |
||
|
ЖК PremierPalace |
Бизнес-класс |
EliteMarketGroup |
4 кв. 2016 г. |
350 |
|
|
ЖК Citylake |
Бизнес-класс |
Биком Инжиниринг |
3 кв. 2016 г. |
280 |
Как известно на старте продаж цены единицы площади ниже, в то время как выбор квартир больше. В отчетном периоде открылись продажи в ЖК «Камал» (3 очередь 1 блок), ЖК ParkAvenue (3 очередь 2 блок), BI City (5 очередь блок В). Также недавно открыл продажи «Хайвилл Казахстан» в ЖК Highvill Park – 2. В апреле-мае стартовали продажи в ЖК «Зеленый квартал» (В 6), ЖК «Парижский Квартал» и в коттеджном городке Family Village.
В разрезе категорий комфортности цены на рынке строящегося жилья от вторых лиц сложились следующим образом. Максимальный объем предложения относится к 4 категории (экономкласс), всего 37% при средней цене за квадрат – 276,7 тыс. тенге. К 3 и 2 категориям (комфорт- и бизнес-классы) принадлежат 29 и 32% соответственно. Средние цены в рассматриваемых категориях установились на уровне – 301,6 и 354 тыс. тенге соответственно. Жилье элит-класса – в меньшинстве, всего 2% от общего числа, со средней ценой от вторых лиц– 431,6 тыс. тенге/кв.м.
Все категории жилья кроме первой, подешевели от 5, до 7,5%. Средняя цена на рынке строящегося жилья за последние 2 месяца опустилась на 5%. В свою очередь отделы продаж так же используют различные способы привлечения покупателей: акции, скидки, рассрочку.
Согласно расчетам средняя цена предложения от застройщиков, квартир в строящихся ЖК элит-класса составляет – 427 тыс. тг/кв.м, бизнес-класса – 325 тыс. тг/кв.м, комфорт-класса – 305 тыс. тг/кв.м, и экономкласса – 259 тыс. тг/кв.м. По сравнению со вторичным жильем первичный рынок имеет преимущество в цене.
55% всего строительства осуществляется на левобережье Астаны в развивающемся районе Есиль. 31% – в административном районе Алматы и оставшиеся 14% — в Сарыарке. Максимальный уровень цен зафиксирован в районе Есиль – 334 тыс. тенге за кв.м, в Алматы средняя цена строящегося жилья составляет 307 тыс. тг/кв.м, в районе — Сарыарка 240 тыс.тг за квадрат.
Выводы
- Рынок строящегося жилья, так же как и остальные рынки недвижимости, был подвержен тенденции снижения.
- Темп роста цен по мере завершения строительства ниже, чем в докризисный период. В свою очередь частные лица предпочитают снижать цены на квартиры, купленные у застройщиков.
- Были замечены случаи сворачивания ранее намеченных проектов, а также увеличение сроков строительства.
- Список застройщиков, продолжающих строительство по плану, небольшой, в основном в условиях кризиса рынок исключает слабых, а компании, зарекомендовавшие себя на рынке, продолжают строительство по плану.
Аналитическая служба kn.kz