В июне укрепление курса национальной валюты несколько замедлило снижение цен на рынке вторичного жилья. Тенговые цены за месяц сократились в районе 3%, достигнув уровня середины 2014 года. Снижение количества предложений говорит о низком спросе и высоких скидках, которые просят покупатели. Поэтому часть игроков перешла на рынок аренды, придерживая квартиры в ожидании очередного витка роста цен.
Текущие тенденции
По данным аналитической службы портала kn.kz на рынке вторичного жилья в июне 2016 года темпы снижения в долларовом эквиваленте превзошли темпы снижения цен в национальной валюте. Наибольшей корректировки подверглись квартиры на рынке вторичного жилья Караганды, здесь долларовые цены сократились на 5,5%. В столице Казахстана снижение цен составило 4,4%, а в Алматы зафиксирован наименьший темп — 3,6%.
Изменения цен за год в долларовом эквиваленте имели отрицательный характер, в тенге цены на жилые квадраты выросли: в Астане на 9%, в Алматы — на 19% и в Караганде — на 21%.
|
Город |
Валюта |
Цена, кв.м |
Изменения к апрелю 2016 г., % |
Изменения к маю, 2015 г., % |
|
Алматы |
$ |
1196 |
-3,6 |
-34,2 |
|
тыс. тенге |
403 |
-3,1 |
+19,1 |
|
|
Астана |
$ |
1120 |
-4,4 |
-39,5 |
|
тыс. тенге |
377 |
-3,2 |
+9,3 |
|
|
Караганда |
$ |
653 |
-5,5 |
-33,4 |
|
тыс. тенге |
220 |
-3 |
+20,8 |
В Астане больше всех потерял в цене старый фонд — минус 10%. Далее следуют квартиры в новостройках и хрущевках, квартиры улучшенного типа снизились в цене на 3,7%. В Алматы наибольшему снижению подверглись квартиры в хрущевках — минус 7%, в новостройках снижение цен такое же, как в Астане — 4,5%.
Иная ситуация сложилась в Караганде, здесь наименьшее снижение наблюдается на квартиры в новостройках, где цены за месяц опустились лишь на 0,7%, а наибольшее снижение прослеживается на квартиры в хрущевках — 6,6%.
Анализ спроса
Несмотря на снижение доходов населения и ужесточение условий ипотечного кредитования сделки купли-продажи с начала 2016 года увеличивались. По данным Комитета по статистике Республики Казахстан, в январе-мае 2016 года количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 12,3%, до 70717 тыс. сделок.
Количество сделок в мае нынешнего года составило 15 539 тыс, что, по сравнению с предыдущим месяцем, меньше на 5,3%. В Астане в январе-мае 2016 года количество сделок возросло на 73,6%, в Алматы — на 65,1%.
Руководитель риелтерской компании Imperia Нурбол Есжанов отмечает повышенный спрос в основном на рынке первичного жилья. Оживление в этом сегменте обусловлено приобретением квартир для молодых семей, будущих студентов в окрестностях расположения вузов города за наличный расчет в большинстве своем жителями регионов. На рынке вторичного жилья цены от стартовых ценников продавцов до цены реальной сделки при продаже отличаются на 10-15%. А при покупке квартир от застройщиков имеются скидки индивидуального характера. Приобретая 3- или 4-комнатную квартиру, можно рассчитывать на скидку от 5% до 7%, если оплата проходит 100% наличным расчетом.
Со слов Нурбола, жители Астаны пользуются ипотечными займами Жилстройсбербанка, так как банк обеспечивает приемлемые ставки по ипотеке от 5% до 9% годовых.
По мнению Ирины Гаврилюк, специалиста по недвижимости карагандинского агентства «Адмирал», в настоящее время продавцов стало больше. Многие уезжают и хотят продать квартиру в короткие сроки, так как переезд легче всего перенести летом, и для детей во время летних каникул. Поэтому выбор на рынке квартир большой, покупатели стали избалованными. Хотят скидки, причем значительные. Например, если квартира продается за 7 млн, покупатель хочет ее за 5 млн. В июне спрос был, но сделки в основном проводились с дешевым жильем. По мнению Ирины Гаврилюк, снижение цен на квартиры продолжится.На квартиры Караганды, по мнению специалистов, в настоящее время спрос устойчивый.
В июнь, июль, август, по словам директора агентства «Городок» Викуленко Ольги, сезонный спрос увеличивается. Стоит отметить, что ипотечное кредитование более активное по сравнение с началом этого года. Примечательно, что квартиры продаются по реальной цене. То есть если новые игроки рынка заходят с заранее завышенными ценами, специалисты по продаже недвижимости проводят работу с клиентами, анализируя рынок и показывая реальные рыночные цены, которые в настоящее время отличаются от тех, что были год назад, в том числе по причине перевода цен с долларов в тенге. По мнению Ольги в настоящее время цены сформировались, игроки рынка привыкли к ценам в тенге. Продавцы идут на торг в пределах 5%.
Итоги месяца
В течение июня цены на нефть колебались в пределах 48-52 долларов за баррель. Курс национальной валюты при этом укрепился к концу месяца на 5 тенге до 339 тенге за доллар. Стабилизация макроэкономических факторов за последние привела к замедлению темпов падения цен, но не смотря на это, ежемесячное падение остается высоким. Причиной этому является то, что ипотечное кредитование доступнее не становится, замедляются темпы роста доходов. Снижение объемов ипотеки и доходов населения оказывают давление на цены до 4% в месяц.
В ближайшей перспективе ожидается снижение цен в пределах 4-5% в месяц. Подробный прогноз на 2016 год представлен в статье: Цены на квартиры продолжат снижение: итоги I квартала 2016 г. и прогнозы.
Аналитическая служба kn.kz