В нашей стране люди стремятся получить жилье в собственность, так как иметь свою квартиру — значит, думать о завтрашнем дне, об обеспеченной старости и подрастающем поколении.
Мало кто всерьез рассматривает возможность жить долгосрочно в арендованном жилье. Считается, что это пустая трата средств. Зачем платить кому-то за аренду, если можно взять ипотеку, отдавать ежемесячные взносы банку и в итоге стать собственником квартиры. Всегда ли, снимая квартиру, мы выбрасываем деньги? Всегда ли владелец квартиры оказывается в плюсе? Так ли это на самом деле, и насколько ипотека выгоднее аренды?
При аренде квартиры вы платите деньги и взамен получаете место проживания. Конечно, это место не имеет ценности в будущем, так как оно исчезает с прекращением аренды.
Приобретая жилье в ипотеку, вы тоже арендуете, но не жилплощадь, а деньги. Заняв средства, вы вкладываете их в квартиру, рассчитывая превратить ее в свой имущественный актив, ценность которого со временем будет только расти.
Проведем сравнительный анализ ипотеки и аренды на протяжении 30 лет на основе простых предположений.
Возьмем для примера двух братьев, один хочет купить квартиру через ипотеку, а другой долгосрочно арендовать. Оба они живут в Астане, и каждый из них имеет по 100 000 $ стартового капитала и на данный момент не имеет никаких долгов.
Потенциальный собственник хочет приобрести квартиру в ЖК бизнес-класса стоимостью 350 000 $. Арендатор же хочет взять в аренду аналогичную квартиру за 1 000 $/мес.
Выбор квартир именно бизнес-класса продиктован тем, что люди, обладающие соответствующим уровнем дохода, всё чаще обращают своё внимание на съем жилья, предпочитая не приобретать его.
До 30 лет кредитует только один банк — АО «Народный сберегательный банк Казахстана», под 15% годовых. При этом годовая эффективная ставка вознаграждения составляет 16%.
Таблица 1. Начальные данные для расчета
|
Курс тенге |
1 $ — 340 тг |
|
Стартовый капитал |
100 000 $ — 34 000 000 тг |
|
Стоимость квартиры |
350 000 $ — 119 000 000 тг |
|
Стоимость аренды |
1 000 $ — 340 000 тг |
Данные по расчету при получении ипотеки для приобретения квартиры стоимостью 350 000 $ предоставлено сотрудниками банка.
Важно, что совокупный доход со заёмщиков должен составлять 2,5 млн тенге, иначе банк кредит не одобрит.
Таблица 2. Расходы на оформление ипотеки
|
Первоначальный взнос банку — 20% |
70 000 $ — 23 800 000 тг |
|
Оценка квартиры |
29,4 $ — 10 000 тг |
|
Комиссия за организацию кредита — 1% |
3 150 $ — 1 071 000 тг |
|
Открытие счета |
1,5 $ — 500 тг |
|
За зачисление денег на счет — 1% |
3 150 $ — 1 071 000 тг |
|
Итого расходов по организации кредита |
76 331 $ — 25 952 500 тг |
|
Ежемесячный платеж по кредиту |
3 766 $ — 1 280 350 тг |
|
Остаток от стартового капитала после получения кредита |
23 669 $ — 8 047 500 тг |
Как показывают расчеты, остатка после получения кредита достаточно для погашения долга еще на полгода из 30 лет, но будущий владелец квартиры его кладет на депозит в тенге под 15% годовых с ежемесячной капитализацией.
За год у будущего собственника квартиры выплаты по кредиту и расходы на ее содержание составят немногим более 16 млн тенге.
Так как второй брат видел, сколько он мог бы тратить на ипотеку, то он откладывал эту разницу в размере 2 765,7 $ ежемесячно на депозит в долларах под 2% годовых с ежемесячной капитализацией.
Таблица 3. Расходы на квартиру за год
|
Наименование |
Для собственника квартиры |
Для арендатора |
|
Платеж по кредиту |
45 188 $ — 15 364 200 тг |
— |
|
Платеж на аренду |
— |
12 000 $ — 4 080 000 тг |
|
Разница между платежами собственника по кредиту и арендатора по аренде |
— |
33 188 $ — 11 284 200 тг |
|
Коммунальные услуги |
706 $ — 240 000 тг |
706 $ — 240 000 тг |
|
КСК — Управляющая компания |
824 $ — 280 000 тг |
— |
|
Паркинг |
282 $ — 96 000 тг |
282 $ — 96 000 тг |
|
Налог на имущество и землю |
147 $ — 50 000 тг |
— |
|
Телефон |
212 $ — 72 000 тг |
212 $ — 72 000 тг |
|
Телевидение |
35 $ — 12 000 тг |
35 $ — 12 000 тг |
|
Текущий ремонт |
588 $ — 200 000 тг |
— |
|
Итого расходов за год |
47 982 $ — 16 314 200 тг |
46 424 $ — 15 784 200 тг |
Для собственника квартиры за 30 лет с учетом удорожания коммунальных платежей, расходов на приобретение мебели и техники затраты составят 517 млн тенге при проживании постоянно в одной квартире.
За сколько он сможет продать эту квартиру? Учитывая все циклы роста и снижения цен на рынке вторичного жилья, полагаем, что тенговая цена за каждые 10 лет увеличивалась на 50%. Если она изначально стоила 119 млн тенге (350 000 $), то по истечению 30 лет ее стоимость составит 401,625 млн тенге.
Брату-арендатору в течение 30 лет пришлось по тем или иным причинам переезжать из одной меблированной квартиры в другую 3 раза и каждый раз платить компании по организации переезда по 200 000 тенге.
Стоимость аренды квартир дорожает не так быстро, как квадратные метры вторичного жилья, поэтому можно предположить, что рост аренды за 30 лет составит 20%.
Таблица 4. Расходы на квартиру за 30 лет
|
Наименование |
Для собственника квартиры |
Для арендатора |
|
Платеж по кредиту |
1 355 665 $ — 460 926 000 тг |
— |
|
Платеж на аренду с учетом удорожания |
— |
362 400 $ — 123 216 000 тг |
|
Разница между платежами собственника по кредиту и арендатора по аренде |
— |
995 640 $ — 338 526 000 тг |
|
Коммунальные услуги |
21 176 $ — 7 200 000 тг |
21 176 $ — 7 200 000 тг |
|
КСК — Управляющая компания |
24 706 $ — 8 400 000 тг |
— |
|
Паркинг |
8 471 $ — 2 880 000 тг |
8 471 $ — 2 880 000 тг |
|
Налог на имущество и землю |
4 412 $ — 1 500 000 тг |
— |
|
Телефон |
6 353 $ — 2 160 000 тг |
6 353 $ — 2 160 000 тг |
|
Телевидение |
1 059 $ — 360 000 тг |
1 059 $ — 360 000 тг |
|
Текущий ремонт |
17 647 $ — 6 000 000 тг |
— |
|
Капитальный ремонт (3 раза) |
30 000 $ — 10 200 000 тг |
— |
|
Приобретение мебели, бытовой техники, посуды |
50 000 $ — 17 000 000 тг |
— |
|
Удорожание коммунальных платежей, непредвиденные расходы |
1 500 $ — 510 000 тг |
1 500 $ — 510 000 тг |
|
Итого расходов за 30 лет |
1 520 988 $ — 517 136 000 тг |
1 396 599 $ — 474 852 000 тг |
Сумма по тенговому депозиту, которой брат-собственник открыл на остаток после получения ипотечного кредита, составила 25 342 676 тенге, в расчетах начисления процентов была заложена инфляция в размере 6% годовых. Тогда накопления и предполагаемая сумма, полученная после продажи квартиры в итоге составит немногим менее 427 млн тенге.
Таблица 5. Накопления собственником в течение 30 лет
|
Ставка по депозиту в тенге |
15% |
|
Инфляция |
6% |
|
Остаток со стартового капитала после получения кредита с накоплением по депозиту с учетом инфляции |
331 507 $ — 112 712 229 тг |
|
Предполагаемая сумма от продажи квартиры |
1 181 250 $ — 401 625 000 тг |
|
Итого |
1 512 757 $ — 514 337 229 тг |
Сумма, потраченная на аренду квартиры и накопления, несколько ниже, суммы потраченной на содержание своего жилья. И накопления у брата арендатора составили немногим менее 527 млн тенге.
Таблица 6. Накопления арендатором в течение 30 лет
|
Депозит накоплений |
1 367 751 $ — 465 035 353 тг |
|
Стартовый капитал с выплатой по депозиту |
182 121 $ — 61 921 105 тг |
|
Итого |
1 549 872 $ — 526 956 458 тг |
Если вы не будете разницу между платежами собственника по кредиту и арендатора по аренде ежемесячно класть на депозит, то, конечно, вы эти деньги выкинете.
Вместо вывода
Для собственника
- Затраты на приобретение и содержание квартиры в течение 30 лет — 517 136 000 тенге.
- Накопления за аналогичный период — 112 712 229 тенге.
- Предполагаемая сумма от продажи квартиры — 401 625 000 тенге.
- Итого — 514 337 229 тг.
Для арендатора
- Затраты по аренде и накоплению в течение 30 лет — 474 852 000 тенге.
- Накопления за аналогичный период — 526 956 458 тенге.
Для инвесторов
- Стоимость квартиры — 350 000 $.
- Арендная плата за месяц проживания без простоев — 1 000 $.
- Окупаемость — 30 лет.
В приведенном анализе присутствует много переменных, которые могут повлиять на конечный результат.
Пища для размышления
- Действительно ли вы сохраняете разницу между платежами собственника и арендатора или тратите ее?
- Бывает, что будущие собственники квартир очень часто переезжают и теряют на переездах.
- Депозиты очень подвержены влиянию со стороны государства, и реальная жизнь может нарушить ваши финансовые планы.
Татьяна Корягина, ведущий аналитик портала kn.kz