В 1 квартале 2016 года на офисном рынке Астаны отмечались тенденции, связанные со снижением ставок аренды преимущественно в бизнес-центрах класса «В».
Данная тенденция связана с общеэкономическими факторами, выражающимися в замедлении темпов экономического роста и сокращением доходов компаний.
По данным аналитической службы портала kn.kz в I квартале 2016 года средняя арендная ставка офисных площадей в Астане составила — 4226 тенге за квадратный метр (12 $/кв.м). К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 6,5%, а за год снижение составило 3,5%.
Бизнес-центры класса «А»
В настоящее время на офисном рынке Астаны числится 11 бизнес-центров, соответствующих или приближенных к стандартам класса «А». Общий объем площадей бизнес-центров класса «А» по состоянию на май 2016 года составил порядка 235 тыс. кв.м общей площади.
Средняя цена аренды в бизнес-центрах класса «А» на май 2016 года составила 7300 тенге за кв.м., за год цена снизилась на 4%.
Наиболее крупными бизнес-центрами данного сегмента являются БЦ «Москва» БЦ «Санкт-Петербург», БЦ «Q-1», «Q-2», БЦ «Каскад», БЦ «Ренко», БЦ «Астана Тауэр».
Бизнес-центры класса «В»
Большинство бизнес-центров Астаны позиционируют себя как класс «В», всего 37 объектов, общей площадью 549 тыс. кв.м, из которых полезная офисная составляет 296 тыс. кв.м.
Средняя ставка найма в БЦ класса «В» составляет – 5000 тенге за единицу площади, за год это значение снизилось на 5%.
Наиболее крупными бизнес центрами соответствующего класса являются: БЦ "Нурсаулет", БЦ "Искер", БЦ "На Водно-Зеленом Бульваре», БЦ "Алма-Ата", БЦ "Евроцентр", и другие.
Бизнес-центры класса «С»
Общий объем площадей класса «С» в настоящий момент составляет 79 тыс. кв.м, из них офисной – 68,6 тыс. кв.м., всего 28 объектов.
Размер аренды в бизнес-центрах класса «С» на май 2016 года составляет – 3300 тенге за кв.м. За год офисные площади соответствующего класса подешевели на 8%.
В БЦ класса «С» уровень пустующих площадей традиционно ниже, чем в БЦ классов «А» и «В». Это объясняется более высоким спросом со стороны арендаторов, несмотря на более низкое качество.
Максимальная средняя величина аренды на офисы зафиксирована в бизнес-центрах. Средние арендные ставки по типам расположения:
- в бизнес-центрах — 4770 тг/кв.м;
- в торговых центрах средняя арендная ставка за период — 4510 тг/кв.м;
- в жилых комплексах — 4129 тг/кв.м;
- в отдельных зданиях — 3412 тг/кв.м.
К аренде на портале kn.kz представлены помещения более чем в 40 бизнес-центрах различной классности. В зависимости от уровня комфортности, класса БЦ и месторасположения арендные ставки колеблются от 1500 до 12250 тенге за квадрат.
Таблица 2. Предложения офисов в БЦ на сайте kn.kz
|
Класс БЦ |
Название БЦ |
Арендная ставка, тг/кв.м |
Класс БЦ |
Название БЦ |
Арендная ставка, тг/кв.м |
|
А |
Каскад |
8500 |
В |
Алма-Ата |
4500 |
|
А |
Санкт-Петербург |
7500 |
В |
Кайнар |
4500 |
|
А |
ССС |
7500 |
В |
Номад |
4500 |
|
В |
Отель Дипломат |
7500 |
В |
Аружан |
4275 |
|
А |
Пекин Палас |
7400 |
В |
Нур-Тау |
4070 |
|
А |
Москва |
7200 |
В |
Асыл Тау |
4000 |
|
А |
Ансар |
7000 |
С |
Бейбитшилик 2002 |
4000 |
|
В |
Алтын Орда |
6600 |
С |
Гринвич |
4000 |
|
В+ |
На Водно-зеленом бульваре |
6500 |
С |
Форум |
4000 |
|
В |
Туран, 18 |
6500 |
В |
Меруерт-Тау |
3948 |
|
А |
Милано |
6000 |
С |
Сары-Арка, 37 |
3920 |
|
В |
Искер |
6000 |
С |
Табыс |
3850 |
|
В+ |
Marden |
5600 |
В |
7 Континент |
3500 |
|
В |
Аффари |
5500 |
В |
Маржан |
3500 |
|
В+ |
Нурсаулет |
5500 |
С |
АВИ |
3500 |
|
В+ |
Болашак |
5000 |
С |
БЦ по ул. Брусиловского, 17/3 |
3000 |
|
В |
Capital |
5000 |
С |
Есей |
3000 |
|
В |
Оркен |
5000 |
В |
О`Азамат 1 |
2800 |
|
В |
Евроцентр |
5000 |
С |
Ака |
2300 |
|
В |
Астаналык |
4700 |
С |
Аргымак |
2000 |
В 2016 году в Астане ожидается прирост объема предложения с выходом на рынок новых объектов. В текущем году заявлено к сдаче несколько крупных бизнес-центров, из них Абу Даби Плаза — 132 тыс. кв.м офисных площадей и TalanTowers — 33,65 тыс. кв.м офисных площадей.
Таблица 1. Некоторые БЦ, заявленные к сдаче в 2016 г.
|
Название БЦ |
Класс |
Месторасположение |
Общая площадь, кв.м |
Офисная площадь, кв.м |
|
Абу Даби Плаза |
А |
Есиль, пересечение улиц Сыганак и Туркестан |
510 000 |
132 000 |
|
TalanTowers |
А |
Есиль, в непосредственном доступе от улиц Туркестан и Достык |
120 000 |
33 650 |
|
SILK WAY CENTER |
А |
пересечение проспектов Б. Момышұлы и Тәуелсиздик |
9 300 |
7 600 |
|
Sensata |
А |
Пр. Туран |
14 912 |
9 065 |
Вместе с тем, судя по статистике, рост спроса со стороны арендаторов в лице новых юридических лиц в 2016 году будет снижаться.
Как сообщает Департамент статистики города Астаны в I квартале 2016 года, количество зарегистрированных юридических лиц по сравнению с первым кварталом прошлого года уменьшилось. Из всех вновь созданных юридических лиц, 1451 зарегистрированы как малые предприятия, 13 — средние. Из них малых предприятий меньше почти на 12%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, средних — на 5 единиц меньше, крупных — на 2 единицы.
По информации аналитиков службы kn.kz в условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, как правило, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя, как правило, делают это скрыто – в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.
В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться по причине ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.
По нашим оценкам в 2016 году в Астане будет введено около 180 тыс. кв.м качественных офисных площадей. В 2017 году эта цифра составит около 200 тыс. кв.м, при этом основную часть площадей придется на офисные площади, в составе объектов Экспо-2017.
Таким образом, в ближайшие 3 года ожидается увеличение качественного офисного фонда г. Астана в 1,7 раз и уровня обеспеченности офисными площадями, главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса «А».
Для того чтобы привлечь арендаторов, управляющие компании разрабатывают программу скидок и акций. Например, компания «MobilRealty» со 2 апреля 2016 года предлагает акцию, при которой, заключая договор аренды офисных помещений, первый месяц арендатор получает бесплатно. В том числе компания предоставляет гибкую систему скидок на аренду офисов. Из переговоров с представителем компании известно, что тенденция к снижению цен есть.
В свою очередь, компания «MardenProperty», управляющая бизнес-центрами в Астане и Алматы, опубликовала на своем сайте прогнозы на 2016 год, где говорится о рецессии к концу текущего года. Многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений, сокращая размер занимаемых площадей. Объем вакантных площадей, преимущественно в БЦ класса «А» будет расти. А владельцы офисов будут вынуждены идти на снижение арендных ставок и цен продажи офисных площадей.
Выводы
Таким образом, на рынке офисной недвижимости Астаны в ближайшие месяцы ожидается плавное снижение арендных ставок. Вследствие перенасыщения рынка арендаторы будут рассчитывать на скидки или дополнительные льготные условия. В свою очередь арендодатели должны будут разработать гибкие условия, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Аналитическая служба kn.kz