Обзор рынка квартир в строящихся проблемных комплексах Астаны
Приобретение квартиры на стадии котлована — выгодное инвестиционное вложение, однако в этих случаях покупка связана с большим риском. Если застройщик выполнил свои обязательства и построил жилье в срок, то цена квадратного метра взлетает на 30, а то и на 50 процентов. Но, к сожалению, достроить до конца и в срок свои проекты получается не у всех застройщиков. На сегодняшний день в числе застройщиков Астаны, допустивших грубые нарушения, значится более 20 компаний.
На сайте Акимата города Астаны всегда можно посмотреть перечень застройщиков, незаконно реализующих квартиры в обход Законов РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и «О долевом участии в жилищном строительстве». На сегодняшний день в более 60 объектах строительство идет с различными нарушениями. Это может быть отсутствие разрешительных документов, допущение нарушений при строительстве, отставание от графиков и самовольное заселение.
На вторичном рынке дольщики, которые уже вложились в проблемные проекты, активно пытаются избавиться от квадратных метров.
Сколько квартир хотят продать дольщики в проблемных ЖК
В 23 ЖК, где застройщиками допущены грубые нарушения, с начала года предлагается к продаже 397 квартир, массовая продажа квартир наблюдается в ЖК «Арыстан» (77 квартир) и ЖК «Магистральный-3» (61 квартира).
В еще девяти объектах, находящихся на постоянном контроле акимата из-за многочисленных жалоб, наибольшее число предложений приходится на ЖК «Жагалау-3» и «Жастар-4». Всего из данного списка предложено к продаже 362 квартиры.
Еще в шести объектах, по данным акимата, были допущены нарушения при строительстве и самовольное заселение. Немногим менее 100 дольщиков переуступают права на свою недвижимость в этих жилых комплексах.
Долевое участие не подлежит государственной регистрации, и сделка купли-продажи фиксируется только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому никто и не догадывается, сколько квартир незаконно проданы нерадивыми застройщиками, и сколько человек становятся обманутыми дольщиками. Экономя средства и поддавшись уговорам менеджеров, в погоне за дешевыми квадратными метрами, можно столкнуться с серьезными проблемами — потерей нервов, времени и денег.
О том, что необходимо в первую очередь проверять у застройщика и на что обращать особое внимание, входя в долевое участие, можно узнать на официальном сайте egov.kz.
Цены предложения в проблемных ЖК держатся на высоком уровне
По данным акимата Астаны, 62 жилых комплекса возводятся с нарушениями, при этом около 100 строятся в соответствии с законами РК. Средняя цена за 1 квадратный метр по городу со сроком сдачи в I квартале 2016 года составила 386,6 тысячи тенге, далее, в зависимости от срока сдачи, цены снижаются до 217,4 тысячи тенге с предположительным сроком ввода в эксплуатацию в IV квартале 2017 года.
По данным аналитиков портала kn.kz, цены за квадратный метр менее 200 000 тенге держатся в проблемных ЖК «Тельман», «Зере-2», «Аниса-3», «Садовые Кварталы» и «Аниса-2». А в ЖК «Айсанам» и «Светлый» запрашиваемые цены выше 500 000 тенге. Эти жилые комплексы построены, заселены, но без соответствующих разрешительных документов.
Следует учесть, что при продаже таких объектов договор купли-продажи не заключается, на смену приходит договор цессии (переуступка права).
Однако имеют ли право дольщики переуступать права на недвижимость, если строительство идет с нарушениями закона? Этот вопрос мы задали юристу Александру Горбачевскому.
Юрист говорит, что каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Если долевое строительство ведется без получения разрешения на строительство, на земельном участке, не отведенном для строительства, тогда все сделки по этому объекту будут недействительными. Если же строительство ведется с нарушением строительных норм и правил за эти нарушения несет ответственность застройщик. Обязанность дольщика — в установленные сроки произвести оплату, если иное не предусмотрено заключенным между ними договором.
Согласно действующему законодательству переуступка права не запрещена, если объект недвижимости не находится под арестом, при этом следует отметить, что если будут допущены нарушения закона такие как указаны выше, то все сделки по решению суда могут быть признаны недействительными. Только арест наложенный судом может стать причиной запрета на заключение и подписание договора цессии.
Отделы продаж продолжают работать, несмотря на запрет
Наличие грубых нарушений при строительстве не мешает некоторым застройщикам продавать квартиры. Межведомственная комиссия акимата Астаны в марте текущего года опубликовала очередной список из 12 новостроек, по которым рекламируется продажа квартир без наличия соответствующих разрешительных документов. Так, в ЖК «Елимай» до сих пор работает отдел продаж, где предлагаются к продаже квартиры по цене 214000-284000 тенге за квадратный метр. Условия приобретения таковы: либо 100% оплата, либо первоначальный взнос не менее 50%, тогда будет предложена рассрочка на 3 года, где на остаток суммы добавляется 30% переплата.
В ЖК «КоркемTower» квадратный метр от отдела продаж стоит 225 000 – 260 000 тенге, условия продажи аналогичные ЖК «Елимай».
В ЖК «Лазурный берег» официально продажи закрыты, при этом отдел продаж озвучивает цену 240 000 – 260 000 тенге за квадратный метр и предлагает рассрочку максимально на 12 месяцев без увеличения цены или 100% оплату.
Что говорят дольщики, переуступая права на недвижимость в проблемных ЖК
Был проведен опрос дольщиков ЖК «Зере-2», выставивших свои объекты на продажу, хотя лицензии на право привлечения денежных средств дольщиков у застройщика ТОО «АЛТЫН САПА – 2011» — не имеется.
Эскиз
Фото март 2016 г.
Объект находится на пересечении улиц с проектным наименованием А244 и пр. Р. Кошкарбаева. Имеется постановление на проектирование, до 10.12.2015, а постановление на строительство до сих пор не получено. Этот жилой комплекс, учитывая темпы строительства, скорее всего, будет сдан в конце 2017 года, хотя дольщики заявляют, что срок сдачи IV квартал 2016 года. В разговоре продавцы в основном ссылаются на семейные проблемы, нехватку денег, желание продать недостроенную квартиру в ЖК и купить машину, и т.д. Один продавец своих квартир поставлял стройматериалы для строительства жилого комплекса, и застройщик расплатился с ним квартирами, которые он начал продавать по бросовым ценам, немногим выше 200 $ за квадратный метр.
Иметь квартиру в Астане престижно, но покупка — это еще и риск. Приобретение квартиры одна из дорогостоящих покупок, поэтому подойти к ее выбору нужно с предельной осторожностью. Поэтому проверяйте понравившийся жилой комплекс на наличие проблем в них на официальном сайте акимата Астана.
Аналитическая служба kn.kz