Обзор рынка вторичного жилья городов Астана, Алматы, Караганда за февраль 2016 года.
Февраль 2016 года для рынка недвижимости был богат на события. Во-первых, 2 февраля 2016 года в Казахстане вступили в силу поправки, согласно которым устанавливать цены на товары, в том числе на недвижимость, теперь нужно исключительно в национальной валюте. Ломая стереотипы, весь февраль рынок менял ценники на тенге.
Второе событие было связано с надеждами на то, что критическое падение цен на нефть наконец прекратилось. 20 января стоимость чёрного золота достигла своего минимального значения за последние 13 лет — 28 долларов за баррель и к концу февраля подросла до 36,6 долларов. Это незамедлительно отразилось и на курсе тенге, который за этот же период укрепился с 383 до 348 тенге за доллар.
Все эти события внесли долю ясности и в динамику цен на недвижимость. Впервые за долгое время изменения долларовых и тенговых цены на жилье практически совпали. Цены на квартиры в Астане, Караганде и Алматы продолжили падать внушительными темпами.
Таблица 1.Средние цены предложения на квартиры в феврале 2016 года
|
Город |
Средняя цена, $/кв.м |
Изменение к январю, % |
Средняя цена, тг/кв.м |
Изменение к январю, % |
|
Астана |
1227 |
-7,0 |
441 000 |
-7,6 |
|
Алматы |
1375 |
-5,0 |
494 000 |
-4,2 |
|
Караганда |
712 |
-5,9 |
259 600 |
-6,3 |
В связи с переходом к плавающему курсу тенге (август 2015 года) темп снижения долларовых цен увеличился с 1-2% до 6-7% в месяц.
Но, как видно на диаграмме, несмотря на высокие темпы падения, цены на квартиры в тенговом выражении все еще остаются на 20-40% выше, чем в феврале прошлого года.
В Астане и Алматы спрос вырос, а предложение падает
Несмотря на ужесточение условий по ипотечному кредитованию во многих банках, спрос на квартиры в Астане и Алматы продолжает оставаться на высоком уровне. Это происходит за счет массы желающих сконвертировать старые долларовые вклады в квадратные метры. Подорожавший доллар привел к тому, что многим владельцам валютных депозитов стало по карману падающее в долларах жилье.
Например, по данным аналитической службы kn.kz, еще в июле 2015 года (до перехода на плавающий курс), двухкомнатная квартира в Астане стоила в среднем 153 000 долларов. Уже к концу года она подешевела до 83 000 и стала стоить на 70 000 долларов (46%) меньше. Для держателей долларовых вкладов настало самое благоприятное время для покупки.
Особенно заметна повышенная активность в Алматы, где объем спроса вырос на 30% по сравнению с началом года. Астана в этом отношении показывает стабильную динамику, так как количество сделок здесь начало увеличиваться еще раньше, показывая в 2015 году 70%-ный рост по отношению к 2014 году.
Однако эффект высокого спроса на жилье в Астане и Алматы может продлиться недолго, поскольку реальная платежеспособность населения падает и новые активы теперь будут формироваться с трудом.
Подробнее о том, что будет с рынком недвижимости после перехода на плавающий курс , читайте в материале kn.kz.
В Караганде в отношении спроса ситуация иная — с октября 2015 года количество сделок здесь заметно сокращается. Это связано с тем, что уровень доходов в Караганде гораздо ниже, чем в столицах.
Но если покупка жилья в настоящий момент является очень выгодной, то для продавцов недвижимости наступили не самые лучшие времена. Желающих продавать на падающем рынке становится все меньше.
За год более 30% продавцов потеряли интерес к продаже домов и квартир.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz