Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения.
Средние цены по сравнению с маем сократились на 0,7% (для цены в долларах) и на 0,5% (для цены в тенге). С момента девальвации в феврале 2014 года долларовая цена понизилась на 13,2%, тенговая — на 6,9%.
Текущие тенденции
Курс доллара в течение июня 2015 года держался почти на одном уровне по отношению к тенге, что оказало сдерживающее влияние на тенговые цены.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013 году. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014 года. Вместе с тем с начала текущего года спрос в Астане активизировался и составил порядка 1000 в месяц или около 45 сделок купли продажи в день.
В апреле и мае 2015 года было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 и 1284 ед. соответственно, что было связано в основном с ожиданиями второй девальвации тенге после досрочных выборов президента. В целом данные значения более чем в 2 раза превышают уровни сделок аналогичных периодов прошлого года.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение июня 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,1%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 2-комнатного формата.
При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы — на 0,6%, так и в районе Сарыарка — на 0,9%.
Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения за квартиру, $ |
|
Алматы |
67 |
1 830 |
340 400 |
123 200 |
|
Есиль |
78 |
2 107 |
391 900 |
163 300 |
|
Сарыарка |
58 |
1 718 |
319 500 |
99 200 |
|
По городу |
67 |
1 853 |
344 600 |
123 500 |
В разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 1,6%, при этом цены на остальные форматы квартир за месяц изменились незначительно.
Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату
|
Формат |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения, за квартиру, $ |
|
1-комн. |
39 |
1 879 |
349 500 |
73 000 |
|
2-комн. |
59 |
1 815 |
337 700 |
107 900 |
|
3-комн. |
86 |
1 838 |
341 800 |
157 500 |
|
4-комн. |
121 |
1 975 |
367 300 |
239 900 |
|
5-комн. и выше |
192 |
2 010 |
373 900 |
385 800 |
|
По городу |
67 |
1 853 |
344 600 |
123 500 |
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 14% меньше, или минус 21 400 $.
Больше всего за год подешевели 4-комнатные квартиры — на 15% (минус 35 500 $ за квартиру), меньше всего — 1-комнатные — на 9% (минус 10 100 $).
В десятке самых «дорогих» ЖК вторичного рынка жилья находятся ЖК «Альтаир», Rixos Khan Shatyr Residences, «Бурлин», «Престиж», Europe Palace и другие с диапазоном цен от 4900 до 3780 $/кв.м (см. табл.).
Таблица 3. Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны
|
Название ЖК |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
|
«Альтаир» |
4 899 |
911 100 |
|
Rixos Khan Shatyr Residences |
4 386 |
815 800 |
|
«Бурлин» |
4 375 |
813 800 |
|
«Престиж» |
4 375 |
813 800 |
|
Europe Palace |
4 237 |
788 100 |
|
«Миланский Квартал» |
4 032 |
750 000 |
|
Viva Plaza |
4 027 |
749 000 |
|
«Хайвил Астана» |
3 864 |
718 600 |
|
«Авиценна» |
3 860 |
717 900 |
|
«Британский Квартал» |
3 784 |
703 800 |
Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 0,5% по отношению к маю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 1,3% и 1,6% соответственно. В новостройках снижение запрашиваемых цен незначительно.
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся дольше. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в июне 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья сократились на 0,8%, а в сегменте «дешевого» — на 0,5%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 5,7%, а нижний — на 6,8%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 12,6%, в сегменте «дорогого» жилья — 9,4%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6877 ед. общей площадью 460 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 862 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 51%, в монолитных и панельных домах — 31% и 18% соответственно.
Выводы
- По сравнению с маем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов, причем темпы снижения в течение последних шести месяцев держались выше 1% за месяц, а в анализируемом месяце темп снижения составил менее 1%.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается уменьшение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в летние месяцы ожидается сохранение тенденции снижения цен.
Аналитическая службаkn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046