Рынок аренды жилья Астаны в январе продолжил отыгрывать сезонный рост ставок, наблюдавшийся в июле, августе и сентябре прошлого года.
Увеличение тенговых ставок аренды за эти месяцы в совокупности составило почти 35%. С октября по январь ставки снизились на 34%, опустившись до уровня начала прошлого года.
Текущие тенденции
Глядя на динамику ставок аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.
Однако снижение цен, как на рынке продажи, так и на рынке аренды привело к сокращению показателя доходности жилья с 9,9% в сентябре 2014 года до 8,6% годовых в январе 2015 года. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в январе 2015 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. Вместе с тем, по данным аналитической службы kn.kz, доходность в сегменте «дешевого» жилья находится не намного выше уровня банковского вознаграждения, а по однокомнатным квартирам выше на 2,2%. Таким образом, наиболее доходным инвестиционным вариантом являются недорогие однокомнатные квартиры.
Таблица 1. Показатели доходности жилья в Астане
В Казахстане в 2015-2016 годах начнут возводить арендное жилье, рассчитанное на незащищенные слои населения, под ипотеку с низкими процентными ставками. Правительство расширяет рамки программы «Доступное жилье — 2020» (ныне «Программа развития регионов до 2020 года». Теперь казахстанцы смогут получить арендное жилье от государства и платить за него от 42 до 52 тысяч тенге ежемесячно на протяжении 20 лет для квартиры средней площадью 50 квадратов. Планируется, что 50% всех квартир будут предоставлены молодым гражданам и молодым семьям до 35 лет. Расчеты проводились при средней заработной плате в размере 100 тысяч тенге. При этом претендовать на арендное жилье смогут только те граждане, которые стояли на очереди в местных исполнительных органах на 11 ноября 2014 года.
В целях реализации программы «Доступное жилье — 2020» предусматривается выделение займа из Национального фонда холдингу «Байтерек» на условиях 0,1% на срок 30 лет. В 2015 году предполагается выделение 92 млрд тенге. В рамках этих денег холдинг «Байтерек» обеспечит выделение кредитной линии «Казахстанской ипотечной компании», которая является прямым оператором, по стоимости 0,15% годовых. В целом ожидается выделение 180 млрд тенге. Из них 92 млрд тенге в 2015 будет выделено холдингу «Байтерек», 30 млрд — местным исполнительным органам для строительства инженерных коммуникаций. Так, по информации председателя правления НУХ «Байтерек» Куандыка Бишимбаева, при нововведениях стоимость квадратного метра в Астане и Алматы составит 185 тыс. тенге. В случае выкупа готового или близкого к завершению жилья средняя стоимость составит около 200 тысяч тенге.
Как заверил К. Бишимбаев, за счет возврата арендных платежей, реинвестирования средств, привлечения Казахстанской ипотечной компанией займов на фондовом рынке и в рамках единого накопительного пенсионного фонда, холдинг до 2020 года построит и выкупит 1,4 млн квадратных метров жилья или 29 тысяч квартир, на общую сумму 250 млрд тенге.
Принятые правительством меры по снижению дефицита жилья помогут сократить аппетиты арендодателей, а повышение ставок по депозитам в тенге банками второго уровня приведет к значительной потери доходности. Поэтому получение инвестиционного дохода от приобретения жилья с последующей сдачей его в аренду станет невыгодным.
Ценовые изменения
В январе лидером по снижению ставок стал сегмент «дорогого» жилья, сократившись на 8,7%. Напомним, что в прошлом месяце снижение ставок аренды было выше и составляло 12,4%.
В разрезе формата квартир первыми в рейтинге по снижению находятся сегменты 2- и 3-комнатных квартир. На последнем месте — многокомнатные, ставка по которым сократилась незначительно. Стоит отметить, что хоть квартиры малого формата и являются наиболее устойчивыми к колебаниям, поскольку пользуются повышенным спросом, но в данном месяце этот сегмент также был подвержен сокращению.
В разрезе районов больше всего потеряли квартиры в районе левого берега Есиль — 11,9%. В районах правого берега снижение арендных ставок наблюдается только в районе Алматы на 4,9%, а ставки в районе Сарыарка демонстрируют стабильность.
Общее снижение ставок аренды в течение четырех последних месяцев составило 34%.
Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 3-комнатные квартиры — 13,08 у.е., или 2400 тг/кв.м.
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 3463 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 81%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 19%.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 52%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.
Выводы
- На рынке арендного жилья Астаны после сезонного роста четвертый месяц прослеживается снижение ставок найма. За эти месяцы ценовой показатель по городу сократился на 34%.
- В январе 2015 года основное снижение пришлось на район Есиль, по городу подешевели 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Наибольшее снижение арендных ставок зафиксировано в «дорогом» сегменте арендного жилья, преимущественно на 2- и 3-комнатные квартиры.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в следующем месяце ожидается инерционное снижение ставок найма, переходящее в стагнацию.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046