Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (ноябрь 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается снижение ценового показателя. Средняя цена предложения в целом по городу  остановилась на уровне 1970$/кв.м, что на 1,1% ниже предыдущего месяца. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» сократились по 1%, и достигли уровней 2470$/кв.м и 1562$/кв.м соответственно. Анализ проведен на базе 2302 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В ноябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
Алатауский	45	1.95	1461	+60	+4.26
Алмалинский	501	21.76	2060	-10	-0.46
Ауэзовский	507	22.02	1636	-48	-2.83
Бостандыкский	630	27.37	2165	-24	-1.08
Жетысуский	130	5.65	1436	34	2.45
Медеуский	313	13.6	2622	-89	-3.27
Наурызбайский	44	1.91	1312	-4	-0.27
Турксибский	132	5.73	1358	-57	-4.04
По городу	2302	100	1970	-23	-1.14

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 33%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-31%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 26-33%, а в спальном Ауэзовском районе — на 17%.

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Жайляу", коттеджный городок "Керемет", ЖК "Арман Вилла", ЖК "Долина Роз", ЖК "Ботанический Сад", коттеджный городок "Европолис", ЖК "Байсал", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок "Эдельвейс" и ЖК "Салем". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5070-8570$/кв.м.

Таблица 2. Топ‑10 самых дорогих квартир в ноябре 2014 года

Название комплекса	Кол-во комнат	Площадь, м²	Цена, $	Цена за 1 кв.м, $
ЖК "Жайляу"	4	210	1800000	8571
Коттеджный городок "Керемет"	3	90	750000	8333
ЖК "Арман Вилла"	4	280	1650000	5893
ЖК "Долина Роз"	4	189	1090000	5767
ЖК "Ботанический Сад"	4	150	850000	5667
Коттеджный городок "Европолис"	4	179	960000	5363
ЖК "Байсал"	3	137	710000	5182
ЖК "Ренессанс"	4	160	820000	5125
Коттеджный городок "Эдельвейс"	5	216	1100000	5093
ЖК "Салем"	3	140	710000	5071

В ноябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3502$/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1589$/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
1-комнатные	484	21.03	1877	+1	+0.04
2-комнатные	778	33.8	1906	-2	-0.09
3-комнатные	796	34.58	1976	-23	-1.17
4-комнатные	211	9.17	2332	-76	-3.14
5-комнатные и выше	33	1.43	2375	-13	-0.54
По городу	2302	100	1970	-23	-1.14

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения, исключения составили квартиры улучшенной планировки, где запрашиваемые цены сократились на 1,4%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья	Объем предложений, ед.	Уд.вес в общем объеме, %	Средняя удельная цена предложения, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду
				$	%
Новой постройки	591	25.67	2216	+24	+1.08
Приватизированное общежитие	46	2	1691	+91	+5.70
Старой постройки	37	1.61	1678	-208	-11.01
Улучшенной планировки	1000	43.44	1951	-28	-1.41
"Хрущевки"	628	27.28	1806	0	0.00
По городу	2302	100	1970	-23	-1.14

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2470 $/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с октябрем средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1562 $/кв.м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя удельная цена предложения в сегменте «дорогого» жилья, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Средняя удельная цена предложения в сегменте «дешевого» жилья, $/кв.м	Изменение к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	2229	-13	-0.58	1598	+18	+1.17	1.39
2-комнатные	2376	-18	-0.77	1488	-36	-2.39	1.60
3-комнатные	2463	-32	-1.27	1561	+5	+0.30	1.58
4-комнатные	3322	+103	+3.19	1765	-81	-4.36	1.88
5-комнатные и выше	3272	-42	-1.27	1625	+111	+7.36	2.01
Алатауский	1763	+35	+2.02	1242	+8	+0.69	1.42
Алмалинский	2529	-49	-1.91	1641	+6	+0.39	1.54
Ауэзовский	1930	-66	-3.30	1377	-39	-2.75	1.40
Бостандыкский	2760	+16	+0.58	1688	-10	-0.60	1.64
Жетысуский	1789	+91	+5.35	1199	+2	+0.20	1.49
Медеуский	3402	-95	-2.71	1939	-64	-3.22	1.75
Наурызбайский	1994	-136	-6.37	815	-1	-0.14	2.45
Турксибский	1665	-174	-9.48	1079	-97	-8.23	1.54
По городу	2470	-24	-0.96	1562	-15	-0.96	1.58

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1970 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м).

В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год подешевели все форматы квартир, кроме 4-комнатных. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год наблюдается рост цен на 1,8%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 4,2%. В целом по городу годовое снижение составило 1,5%.

В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 2,3 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Наурызбайский и Алатауский районы.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 9 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,5%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.

Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апрель, май, июнь текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-октябрь 2014 года составили 1323 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 19%. В октябре 2014 года, по сравнению с октябрем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.

Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась немногим более чем на 3%.

По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-октябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1488,2 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2013 г. на 10% и составила 1057,2 тыс. кв.м.

В январе-октябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 90169 млн. тенге, что на 3,6% больше, чем в январе-октябре предыдущего года. 

Ввод жилья за счет средств населения составил 384,8 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 36,4%. Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Турксибском (на 65,2%), Жетысуском (на 45,3%) и Бостандыкском (на 42,6%) районах.

Выводы

• В ноябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла в основном за счет сокращения объектов нового строительства.
• В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах.
• В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» и в «дорогом» сегментах жилья также сократилась по 1%.
• С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3%.
• Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к сентябрю снизилось на 5% и составило 1562 единицы.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 года)