В III квартале 2014 года на рынке земельных участков коммерческого назначения в городе Караганде средняя цена предложения составила 3926 $ за единицу площади.
По отношению ко II кварталу текущего года ценовые изменения незначительные — 2,3% (87 $ за сотку).
Земля коммерческого назначения
К земельным участкам коммерческого назначения относятся участки, предназначенные под строительство обслуживающих сервисов, объектов общественного питания, развлекательных и торговых центров, административных зданий и т.п.
Максимальный уровень цен зафиксирован в районе Город — 5523 $ за сотку. Ценовые изменения относительно I квартала текущего года незначительные, менее 1%. В зависимости от привлекательности месторасположения земельного участка, от наличия или отсутствия инженерных сетей, а также от других условий цена за сотку земли в Городе находится в диапазоне от 1870 до 20 800 $.
В одном ценовом диапазоне находятся районы Михайловка, где средняя цена земли под коммерцию составила 4283 $/сот., и Юго-Восток — 4181 $ за сотку. Наибольший диапазон цен в Михайловке — от 300 $ до 23 400 $ за сотку, что связано с большой протяженностью района от центра до окраин города и, соответственно, различной структурой предложения. В районе Юго-Восток цены колеблются от 2500 $ до 16 250 $ за сотку.
Далее по уровню снижения цен следует Майкудук, где средняя цена за сотку земли под коммерцию составила 1626 $, в районе Пришахтинск — 743 $.
Минимальная цена за сотку земли сложилась на земельные участки, расположенные вдоль автотрасс по направлениям Алматы, Астана, Саранское шоссе и др. — 503 $. Относительно низкая цена объясняется удаленностью от центра города. Однако такие участки привлекательны для строительства СТО, автозаправочных станций, придорожных кафе и гостиниц. Максимальная цена земли, расположенной вдоль дорог, составила 2750 $, минимальная — 60 $, что напрямую зависит от удаленности от города.
В распределении средних цен предложения по площади максимальной ценой обладают участки меньшей площади — до 9 соток включительно — 9842 у.е за стоку. Такие участки расположены в основном в центральных частях города, где существует дефицит свободных площадей, там предлагаются лишь участки, измеряемые квадратными метрами.
Прослеживается зависимость — чем больше земельный участок, тем меньше его цена за сотку. Участки величиной от 10 до 15 соток — 4419 $/сот. Далее цена участков величиной от 16 до 50 соток сложилась на уровне 2990 $/сот. Участки от 51 до 100 соток — 1514 $ Минимальная цена участков с обширной территорией, расположенной в основном вдали от центральных улиц города, предлагается по средней цене — 916 $ за сотку.
Таблица 1. Земельные участки коммерческого назначения в разрезе площади
Площадь земельного участка |
Удельная цена предложения, $/сот. |
Удельный вес объема предложения, % |
до 9 соток |
9842 |
33 |
от 10 до 15 соток |
4419 |
16 |
от 16 до 50 соток |
2990 |
25 |
от 51 до 100 соток |
1514 |
15 |
от 101 до 500 соток |
916 |
11 |
Анализируемая база предложения
В III квартале текущего года на продажу было выставлено 115 земельных участков под коммерческую застройку общей площадью 4290 соток.
В количественном измерении по предложению земельных участков стоит район Город — всего 32% от общего объема предложения. Второе место закрепилось за районом Юго-Восток — 23%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют районы Майкудук — 19%. Вдоль дорог предложение составило 11%, в Михайловке — 10%. Минимальный объем предложения в районе Пришахтинск — всего 5%.
Однако если рассматривать предложение земель по площади, то участки, расположенные вдоль дорог, занимают больше половины всех предложенных площадей, а именно 55%. Город находится на втором месте, далее следуют районы Юго-Восток, Майкудук, Пришахтинск. Минимальная доля предложена в районе Михайловка — всего 3% от общего объема.
Анализ цен на участки под коммерческую застройку в ретроспективе
В период с 2012 года максимальный уровень цен за земли коммерческого назначения был зафиксирован в I квартале текущего года и составил 4122 $/сот. Однако уже во II квартале этот рост был компенсирован понижением до уровня, отмеченного в конце прошлого года. За год с III квартала 2013 года по III квартал 2014 года цена на землю выросла на 20%.
Прогнозы на рынке земельных участков
Цены предложения в сегменте земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, зависят от таких экономических показателей, как ВРП, инвестиций в основной капитал, ввод в эксплуатацию нежилых зданий.
По данным департамента по статистике Карагандинской области, валовой региональный продукт за I полугодие 2014 года составил 1 295,7 млрд тенге, или 104,5% к соответствующему периоду 2013 года. По отношению к предыдущему году тенденция положительная, однако в динамике с начала 2014 года прослеживается снижение.
За январь-октябрь 2014 года предприятиями области освоено 313,9 млрд тенге инвестиций в основной капитал. В динамике с середины 2012 года прослеживается тенденция понижения в сфере инвестиций в основной капитал. В октябре 2014 года освоено 108,8% инвестиций от показателя, зафиксированного в аналогичном периоде 2013 года, то есть увеличение составило 8,8%. В III квартале по отношению к аналогичному периоду предыдущего года освоено 97,5% инвестиций.
В январе-октябре 2014 года по Карагандинской области закончено строительство 961 нового здания, из которых 122 нежилого назначения.В III квартале наблюдается снижение построенных объектов на 5 ед., или на 8%.
Основываясь на экономических показателях, предпосылок к росту цен на земельные участки под коммерческую застройку нет. Однако поведение рынка земельных участков будет напрямую зависеть от их местоположения. Возможен небольшой рост цен на участки, расположенные в престижных районах города, при условии дефицита. Сегмент участков, расположенных на окраинах города, а также участков без близкой перспективы проведения коммуникаций определенным образом потерпит снижение спроса и цен, в том числе и в условиях сезонного затишья для строительства.
Выводы
- В III квартале 2014 года на рынке земельных участков под коммерческую застройку наблюдается стабильность цен. Несмотря на ценовые колебания в разрезе районов города, все изменения лежали в пределах погрешностей.
- Резких ценовых изменений в среднесрочном периоде не ожидается.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка земельных участков Караганды коммерческого назначения (II квартал 2014 г.)