На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне 1993 у.е./кв.м.
Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» изменились разнонаправленно и достигли уровней 2494у.е./кв. м и 1577у.е./кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3621 объекта, представленного на портале kn.kz.
Цены по административным районам
В октябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Алмалинском и Наурызбайском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алатауский |
52 |
1.44 |
1401 |
+5 |
+0.33 |
|
Алмалинский |
704 |
19.44 |
2069 |
-39 |
-1.83 |
|
Ауэзовский |
851 |
23.5 |
1684 |
+2 |
+0.13 |
|
Бостандыкский |
1011 |
27.92 |
2188 |
+3 |
+0.12 |
|
Жетысуский |
251 |
6.93 |
1402 |
+13 |
+0.96 |
|
Медеуский |
488 |
13.48 |
2710 |
-57 |
-2.08 |
|
Наурызбайский |
68 |
1.88 |
1315 |
-150 |
-10.26 |
|
Турксибский |
196 |
5.41 |
1415 |
+53 |
+3.89 |
|
По городу |
3621 |
100 |
1993 |
+2 |
+0.08 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 36%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 4% соответственно. В районах Алматы-1, в Турксибском и Жетысуском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 29-30%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 30-34%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.
В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5 090-8 570у. е./кв. м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в октябре 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, у.е. |
Цена за 1 кв.м, у.е. |
|
Коттеджный городок "Эдельвейс" |
5 |
216 |
1100000 |
5093 |
|
ЖК "Ренессанс" |
4 |
160 |
820000 |
5125 |
|
ЖК "Байсал" |
3 |
137 |
710000 |
5182 |
|
ЖК "Европолис" |
4 |
179 |
960000 |
5363 |
|
Коттеджный городок "Ботанический Сад" |
4 |
150 |
850000 |
5667 |
|
ЖК "Есентай Парк" |
3 |
134 |
770000 |
5746 |
|
ЖК "Долина Роз" |
4 |
189 |
1090000 |
5767 |
|
Коттеджный городок "Арман Вилла" |
4 |
280 |
1650000 |
5893 |
|
ЖК "Керемет" |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
|
ЖК "Жайляу" |
4 |
210 |
1800000 |
8571 |
В октябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3481у.е./кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1668у.е./кв.м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
696 |
19.22 |
1877 |
-11 |
-0.59 |
|
2-комнатные |
1189 |
32.84 |
1908 |
-10 |
-0.52 |
|
3-комнатные |
1316 |
36.34 |
1999 |
0 |
0.00 |
|
4-комнатные |
363 |
10.02 |
2407 |
+6 |
+0.27 |
|
5-комнатные и выше |
57 |
1.57 |
2388 |
-15 |
-0.64 |
|
По городу |
3621 |
100 |
1993 |
+2 |
+0.08 |
Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
1083 |
29.91 |
2193 |
-15 |
-0.67 |
|
Приватизированное общежитие |
48 |
1.33 |
1600 |
-100 |
-5.87 |
|
Старой постройки |
49 |
1.35 |
1886 |
+120 |
+6.79 |
|
Улучшенной планировки |
1524 |
42.09 |
1979 |
+22 |
+1.12 |
|
"Хрущевки" |
917 |
25.32 |
1806 |
-11 |
-0.62 |
|
По городу |
3621 |
100 |
1993 |
+2 |
+0.08 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,8% (до 2494 у.е./кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на 1-, 3- и многокомнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до 1577 у.е./кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2242 |
-23 |
-1.03 |
1580 |
+3 |
+0.17 |
1.42 |
|
2-комнатные |
2395 |
-7 |
-0.30 |
1525 |
+20 |
+1.35 |
1.57 |
|
3-комнатные |
2495 |
-49 |
-1.92 |
1556 |
+10 |
+0.62 |
1.60 |
|
4-комнатные |
3220 |
-14 |
-0.45 |
1845 |
+34 |
+1.88 |
1.74 |
|
5-комнатные и выше |
3314 |
-785 |
-19.16 |
1514 |
-18 |
-1.17 |
2.19 |
|
Алатауский |
1728 |
129 |
8.05 |
1234 |
+112 |
+9.96 |
1.40 |
|
Алмалинский |
2578 |
-99 |
-3.71 |
1634 |
-12 |
-0.75 |
1.58 |
|
Ауэзовский |
1995 |
-41 |
-2.01 |
1416 |
+39 |
+2.83 |
1.41 |
|
Бостандыкский |
2745 |
-38 |
-1.37 |
1698 |
+3 |
+0.16 |
1.62 |
|
Жетысуский |
1698 |
+2 |
+0.09 |
1197 |
+32 |
+2.73 |
1.42 |
|
Медеуский |
3497 |
-93 |
-2.59 |
2004 |
+15 |
+0.73 |
1.75 |
|
Наурызбайский |
2129 |
+169 |
+8.63 |
816 |
-67 |
-7.63 |
2.61 |
|
Турксибский |
1840 |
+177 |
+10.68 |
1176 |
+39 |
+3.39 |
1.56 |
|
По городу |
2494 |
-20 |
-0.78 |
1577 |
+16 |
+1.05 |
1.58 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1993 у. е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м). В октябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 3- и 4-комнатные квартиры на 0,9% и 7,5% соответственно. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 3,6%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 1,1%. В целом по городу годовой прирост составил 1,1%.
В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,6 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 8 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,4%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.
Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апреле-июне текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-сентябрь 2014 года составили 1296 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 20%. В сентябре 2014 года, по сравнению с августом, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 11%. Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась менее чем на 2%.
По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.
В январе-сентябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1032,7 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-сентябрем 2013 г. на 20,2% и составила 717,4 тыс. кв. м. В январе-сентябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 73978,3 млн. тенге, что на 14,7% больше, чем в январе-сентябре предыдущего года. Ввод жилья за счет средств населения составил 203,9 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,4%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 2,4 раза), Турксибском (на 74,9%), Алатауском (на 39,8%) и Жетысуском (на 11,8%) районах.
Выводы
- В октябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась.
- В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Алмалинском и Наурызбайском районах.
- В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» сегменте жилья увеличилась на 1,1%, в «дорогом», напротив, сократилась на 0,8%.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 2%.
- Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к августу увеличилось на 11% и составило 1648 единиц.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (сентябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2013 года)