В октябре 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила в месяц 61 675 тенге за квартиру, за комнату — 16 593 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1334 тенге в месяц, комнат — 957 тенге.
Цены по районам и формату жилья
В отчетном периоде максимальная средняя арендная ставка сформировалась на квартиры, расположенные в районе Город, — 74 372 тенге в месяц. Далее по уровню снижение цены следуют районы Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 61 632 тенге в месяц, и Михайловка — 54 348 тенге в месяц. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города Майкудук и Пришахтинск — 37 885 и 35 000 тенге соответственно (диаграмма 1).
В октябре 2014 года рост цен зафиксирован в районе Пришахтинск — на 8,8% за квадрат. В остальных районах арендные ставки остались без изменения (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к сентябрю |
½ суммы погрешности цены 1 кв.м. |
Средняя ставка аренды за квартиру, тг/мес. |
Изменение цены к сентябрю |
½ суммы погрешности цены за квартиру |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
|||||||
|
Город |
301 |
1578 |
4,1 |
0,3 |
3,8 |
74372 |
2565 |
3,6 |
7,7 |
11,33 |
|
Майкудук |
134 |
898 |
14,3 |
1,6 |
4,2 |
37885 |
982 |
2,7 |
4,6 |
10,73 |
|
Михайловка |
25 |
1298 |
73,0 |
6,0 |
9,5 |
54348 |
669 |
1,3 |
11,6 |
10,74 |
|
Пришахтинск |
26 |
947 |
76,3 |
8,8 |
7,4 |
35000 |
1773 |
5,3 |
8,1 |
10,9 |
|
Юго-Восток |
278 |
1298 |
22,7 |
1,8 |
3,3 |
61632 |
1436 |
2,4 |
4,3 |
10,89 |
|
Среднее |
764 |
1334 |
50,6 |
3,9 |
2,8 |
61675 |
3734 |
6,4 |
4,6 |
11,17 |
Рост ставки найма зафиксирован на 2- и 3-комнатные квартиры — на 4,7% и 8,2% соответственно. Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 4%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 2-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 2% (таблица 2).
Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир
|
Формат жилья |
Количество объектов, ед. |
Средняя ставка аренды, тг/кв.м |
Изменение цены к сентябрю |
½ суммы погрешности цены 1 кв.м |
Средняя ставка аренды за квартиру, тг/мес. |
Изменение цены к сентябрю |
½ суммы погрешности цены за квартиру |
Доходность квартир, % |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/мес. |
% |
|||||||
|
1 комн. |
246 |
1356 |
23,7 |
1,8 |
3,64 |
45815 |
989 |
2,2 |
3,6 |
11,36 |
|
2 комн. |
253 |
1314 |
49,1 |
3,9 |
4,01 |
65147 |
2908 |
4,7 |
4,4 |
11,37 |
|
3 комн. |
98 |
1380 |
187,5 |
15,7 |
9,63 |
92495 |
6983 |
8,2 |
8,1 |
11,42 |
|
Комнаты |
167 |
957 |
14,0 |
1,4 |
6,13 |
16593 |
726 |
4,19 |
4,6 |
- |
|
По городу |
764 |
1343 |
59,7 |
4,6 |
2,8 |
61675 |
3734 |
6,4 |
4,6 |
11,05 |
По данным департамента статистики Карагандинской области, среднестатистическая заработная плата одного работника за сентябрь 2014 года составила 107 209 тенге. Среднедушевой денежный расход во II квартале 2014 года — 62 849 тенге в месяц. Исходя из этого, ежемесячная средняя арендная оплата за квартиру составляет 98% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.
Доходность жилья
Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры в банк, получать процент с депозита. Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.
В октябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения составлена по данным 10 стабильных банков Казахстана. Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 3-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 11,05%, что на 1,55 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В октябре 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 89 400 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 42 975 тенге. Уровень цен вырос в сегменте «дешевого» жилья на 6,6%.
Аренда «дорогого» жилья в 2,08 раза выше цены съема «дешевых» квартир. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в Городе — более чем в 2,4 раза. Минимальный индекс расслоения относится к району Пришахтинск, где квартиры сдаются приблизительно одного состояния в домах типа «хрущевка», — 1,57.
Таблица 3. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Район |
Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес. |
Относительные ценовые изменения арендной ставки «дорогого» жилья |
½ суммыпогрешности «дорогого» жилья |
Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес. |
Относительные ценовые изменения арендной ставки «дешевого» жилья |
½ суммыпогрешности «дешевого» жилья |
Индекс расслоения |
|
Город |
117 391 |
3,58 |
10,25 |
48 216 |
5,57 |
8,99 |
2,43 |
|
Майкудук |
48 810 |
2,76 |
9,8 |
29 762 |
5,27 |
5,1 |
1,64 |
|
Михайловка |
75 000 |
9,76 |
22,69 |
45 000 |
0,75 |
18,81 |
1,67 |
|
Пришахтинск |
41 250 |
-1 |
19,25 |
26 250 |
-5,5 |
10,12 |
1,57 |
|
Юго-Восток |
81 636 |
-0,16 |
6,77 |
44 650 |
2,85 |
5,3 |
1,83 |
|
Среднее |
89 400 |
6,48 |
7,51 |
42 975 |
6,6 |
5,31 |
2,08 |
Ценовые изменения в ретроспективе
В октябре 2014 года средняя арендная ставка за квадратный метр достигла уровня, зафиксированного год назад в октябре 2013 г. (диаграмма 2). Квартальная динамика демонстрирует рост в III квартале относительно II квартала 2014 года цены, увеличившейся на 4%, с 1267 тг/кв.м до 1317 тг/кв.м.
Прогнозируемый рост ставок найма в октябре оправдался. По данным аналитической службы kn.kz, в следующем периоде также возможен небольшой рост арендных ставок в «дешевом» сегменте.
Анализируемая база предложения
В октябре 2014 года, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, наблюдается незначительное снижение объема предложения арендных квартир — на 0,8%, расчетную базу составили 764 объекта.
Основной объем предложения арендных квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее по уровню снижения удельного веса предложения следует район Майкудук. Минимальное количество квартир к аренде предложено в районах Пришахтинска и Михайловки (диаграмма 3).
В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения занимают 2- и 1-комнатные квартиры — 33% и 32% соответственно, Далее по мере снижения объема предложения следуют 3-комнатные квартиры — 13%. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 22% (диаграмма 4).
Прогнозы и выводы
- В октябре 2014 года в Караганде зафиксирован рост средней арендной ставки в «дешевом» сегменте жилья, главным образом в районе Пришахтинска.
- В разрезе форматов жилья увеличение произошло в сегменте 2- и 3-комнатных квартир.
- По данным аналитической службы kn.kz, в следующем месяце ожидается сохранение текущего уровня ставок аренды.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (октябрь 2013 г.)