Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (октябрь 2014 г.)

В октябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1082 у.е. (196 491 тг) за квадратный метр.

Согласно данным аналитической службы kn.kz, изменений средней цены за анализируемый период не наблюдается.

Цены по районам

По всем районам города средние цены находятся в стабильном состоянии по отношению к предыдущему месяцу (таблица 1). Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде обладают квартиры, расположенные в районе Город, что на 18% выше среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 24% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске — на 30%. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к сентябрю		½ сумма погрешности, %
			у.е./кв.м	%
Город	1171	1274	-12,01	-0,93	1,11
Майкудук	1062	819	1,49	0,18	1,17
Михайловка	180	1172	19,24	1,67	3,96
Пришахтинск	232	756	-4,27	-0,56	2,16
Юго-Восток	1118	1184	-12,42	-1,04	0,78
Среднее	3763	1082	-4,91	-0,45	0,83

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности квартир цена также не изменилась. Максимальной ценой квадратного метра обладают 3- и 4-комнатные квартиры, их цена находится в одном ценовом диапазоне, который выше среднегородской цены на 1,3%. Наиболее доступной ценой квадрата обладали многокомнатные квартиры (пяти и более комнат), удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2,4% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к сентябрю		½ сумма погрешности, %
			у.е./кв.м	%
1-комн.	739	1084	-17,2	-1,56	1,69
2-комн.	1501	1069	0,81	0,08	1,29
3-комн.	1176	1096	-8,18	-0,74	1,63
4-комн.	299	1096	7,82	0,72	2,98
Многокомн.	48	1057	-35,04	-3,21	8,08
Среднее	3763	1082	-4,91	-0,45	0,83

Цены по типу жилья

В разрезе форматов жилья цены также находятся в состоянии стагнации. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 16%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от объема предложения. Наиболее доступными по цене являются квартиры типа «хрущевка», которые занимают первое место по объему предложения на рынке Караганды. Цена их на 7% ниже среднегородской (таблица 3). 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья	Объем предложения, ед.	Цена, у.е./кв.м	Изменения цены к сентябрю		½ суммы относительной погрешности, %
			у.е./кв.м	%
новостройки	158	1257	-18,03	-1,41	3,77
старой постройки	336	1154	13,11	1,15	3,59
улучшенной	1527	1132	-10,28	-0,9	1,07
«хрущевки»	1742	1009	-5,46	-0,54	1,31
Среднее	3763	1082	-4,91	-0,45	0,83

С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6%. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 865 у.е./кв.м, «дорогих» — 1330 у.е. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 0,8%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир ‑ минус 0,9%. По всем районам города, кроме Михайловки, наблюдаются отрицательные ценовые изменения как в «дешевом», так и в «дорогом» сегментах. 

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район	Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м	Ценовые изменения, %	Погрешность, %	Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м	Ценовые изменения, %	Погрешность, %	Индекс расслоения
Город	999	-0,76	1,2	1617	-0,93	1,69	1,62
Майкудук	635	-0,43	1,91	1017	-0,08	1,49	1,6
Михайловка	872	7,06	9,74	1473	0,28	5,87	1,69
Пришахтинск	625	-0,17	3,13	914	-1,54	3,36	1,46
Юго-Восток	999	-1,39	1	1402	-0,94	1,21	1,4
Среднее	865	-0,8	1,65	1330	-0,9	1,63	1,54

Индекс расслоения, то есть отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому», из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения находится в состоянии стабильности. Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка — 1,7, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток — 1,4. 

В октябре 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 3763 объекта. Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка. 

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам — 40%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество представлено на рынке 4-, 5- и более комнат. 

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 55%, в кирпичных домах — 42%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

Ценообразующими факторами на рынке вторичного жилья являются: условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья. Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. По последним данным Нацбанка РК, по городу Караганде в июле-августе 2014 года прослеживается положительная тенденция. В августе 2014 года банками второго уровня было выдано 50 917 тыс. ипотечных займов, что на 889 тыс. больше показателя предыдущего периода. 

В августе индекс реальных доходов населения показывает снижение относительно доходов прошлогоднего аналогичного периода на 2,5%.

В январе-сентябре 2014 года на жилищное строительство направлено 20 730 млн тенге, что на 51,5% больше объема соответствующего периода прошлого года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля средств, освоенных в жилищном строительстве, составила 7,6%.

За январь-сентябрь 2014 года в области введено 258,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 100,3% к аналогичному периоду прошлого года. 

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-сентябре 2014 года составили 70,6 тыс. тенге, данный показатель ниже показателя, зафиксированного в предыдущем месяце, на 9%. Второй месяц подряд наблюдается тенденция снижения затрат на строительство. Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 389 у.е./кв.м, что более чем в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, и в два с половиной раза ниже цены в домах типа «хрущевка». 

Выводы

• В октябре на квартирном рынке жилья города Караганды преобладает ценовая стабильность как в целом по городу, так и в разрезе сегментов рынка.
• С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6%. Изменения за год отрицательные ‑ минус 2,6%.
• В ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сохранение отрицательной динамики в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (октябрь 2013 г.)