В сентябре 2014 года средний показатель по городу сложился на уровне 1393 у.е. за месяц проживания, или 16 у.е. за 1 квадратный метр, что на 12,2% больше, чем в предыдущем месяце.
Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 2144 и 833 у.е. Анализ проведен на базе 1835 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.
Цены по районам
Рост ставок найма жилья в сентябре был зафиксирован в районах Алматы и Есиль. В районе Сарыарка изменения оказались незначительными, то есть не превысили погрешности расчетов. Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — 1808 у.е., что выше среднего показателя по городу на 30%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — 1109 и 1243 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 11-20%.
В сентябре диапазон ставок аренды находился в пределах от 275 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы) до 5500 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Сарыарка).
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
Алматы |
1109 |
+109 |
+10,93 |
15,08 |
+0,41 |
+2,79 |
|
Есиль |
1808 |
+157 |
+9,48 |
17,54 |
+0,56 |
+3,30 |
|
Сарыарка |
1243 |
+107 |
+9,46 |
15,31 |
+0,68 |
+4,65 |
|
По городу |
1393 |
+151 |
+12,16 |
16,03 |
+0,62 |
+4,02 |
По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в июле 2014 года составил 122 286 тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себя покупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 44 700 тг. Разница между доходом и расходом равна 77 600 тг за месяц (430 у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только «дешевую» 1-комнатную квартиру в районе правого берега или комнату для подселения или проживания с хозяевами.
Цены по формату квартир
В течение сентября в разрезе формата квартир повышение арендных ставок наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры. На остальные форматы квартир изменения были незначительными. Самая низкая арендная ставка за 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 14,9 у.е. в месяц.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
1-комнатные |
617 |
+41 |
+7,13 |
16,14 |
+1,18 |
+7,89 |
|
2-комнатные |
998 |
+69 |
+7,42 |
14,9 |
+0,48 |
+3,33 |
|
3-комнатные |
1748 |
+94 |
+5,70 |
16,67 |
+0,49 |
+3,03 |
|
Многокомнатные |
3007 |
-10 |
-0,32 |
17,4 |
-0,60 |
-3,33 |
|
Комнаты |
216 |
+1 |
+0,50 |
10,25 |
-0,13 |
-1,25 |
|
По городу |
1393 |
+151 |
+12,16 |
16,03 |
+0,62 |
+4,02 |
Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 16,3%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья выросли на 7,9% и 13,4% соответственно.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
843 |
+63 |
+8,08 |
430 |
+10 |
+2,41 |
1,96 |
|
2-комнатные |
1503 |
+51 |
+3,51 |
640 |
+39 |
+6,45 |
2,35 |
|
3-комнатные |
2856 |
-113 |
-3,80 |
951 |
+70 |
+7,98 |
3,00 |
|
Многокомнатные |
4590 |
-25 |
-0,55 |
1790 |
+127 |
+7,65 |
2,56 |
|
Комнаты |
353 |
+10 |
+3,04 |
114 |
+1 |
+1,06 |
3,08 |
|
Алматы |
1779 |
+167 |
+10,37 |
730 |
+91 |
+14,29 |
2,44 |
|
Есиль |
2669 |
+71 |
+2,72 |
1047 |
+87 |
+9,08 |
2,55 |
|
Сарыарка |
1944 |
+106 |
+5,77 |
665 |
+66 |
+11,09 |
2,92 |
|
По городу |
2144 |
+156 |
+7,86 |
833 |
+98 |
+13,37 |
2,57 |
В сентябре в сегменте «дорогого» жилья повышение ценовых показателей прослеживается во всех районах города. В разрезе комнатности основной рост пришелся на 1-комнатные квартиры. В «дешевом» ценовом сегменте рост цен зафиксирован на все форматы квартир и во всех районах города.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу — 1393 у.е./мес. в сентябре поднялся выше показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 5,9%, превосходя свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 120%.
В сентябре прошлого года цены на арендное жилье в Астане были незначительно ниже. За год в целом по городу ставки найма выросли лишь на 1,5%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год выросла на 3,7%, а в «дорогом», напротив, сократилась на 1,4%.
Доходность жилья
Доходность жилья показывает, что выгоднее: вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или внести сумму стоимости квартиры на депозит и получать процент. В сентябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана).
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 11,73 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,23 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в сентябре высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,73 п.п. В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане
|
Сектор рынка арендного жилья |
Доходность квартир в среднем по городу, п.п. |
Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п. |
Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п. |
|
1-комнатные |
9,71 |
7,96 |
11,73 |
|
2-комнатные |
9,25 |
8,53 |
9,92 |
|
3-комнатные |
10,19 |
9,73 |
10,47 |
|
Многокомнатные |
10,02 |
8,21 |
11,21 |
|
Комнаты |
8,91 |
5,43 |
12,41 |
|
Алматы |
9,35 |
9,12 |
10,69 |
|
Есиль |
9,09 |
7,75 |
9,48 |
|
Сарыарка |
10,37 |
9,17 |
10,58 |
|
По городу |
9,94 |
9,01 |
10,54 |
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 1835 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающего два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 80%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 20%.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 69%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 4%.
Выводы
- За месяц на рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост ставок аренды на 12,2%.
- С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 30,9%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — увеличилась на 1,5%.
- С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10% до 9,94%.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайший месяц на рынке арендного жилья сохранится незначительное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (август 2014 г.)
Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2013 г.)