Аналитический обзор рынка торговой недвижимости Астаны (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года на рынке торговой недвижимости г. Астаны средняя цена предложения составила 1601 у.е. за единицу площади, арендная ставка торговых помещений за метр квадратный составила 4187 тенге за квадратный метр (23 у.е./кв.м).

Продажа торговой недвижимости

Средняя цена продажи торговых помещений в столице во II квартале 2014 года составила 1601 у.е./кв.м. В отчетном периоде снижение цен зафиксировано по всем районам города.

Максимальный уровень цен на торговые площади традиционно сформировался в районе Есиль — 2652 у.е./кв.м. Ценовое снижение составило 11,3%, при учете минимального объема предложения относительно остальных административных районов. Далее по уровню снижения цены следует район Алматы — 1685 у.е./кв.м, здесь цена за квартал опустилась на 10,6%. Максимальное ценовое колебание отмечается в районе Сарыарка — минус 21,2%, средняя цена за квадрат торговой площади составила 1395 у.е. В целом по городу снижение средней цены на торговую недвижимость составило 15,6%.

Таблица 1. Средние показатели по торговой недвижимости в разрезе районов

Район	Объем предложения, ед.	Общая площадь, кв.м.	Средняя цена, у.е./кв.м	Абсолютное изменение, у.е./кв.м	Относительное изменение, %	1/2 суммы относительной погрешности
Есиль	15	4271	2652	-338,78	-11,33	10,75
Алматы	191	14 831	1685	-200,66	-10,64	7,74
Сарыарка	155	7778	1395	-375,64	-21,21	9,68
Общее	361	26879	1601	-295,99	-15,6	13,6

По типу расположения торговые площади могут находиться на первых этажах жилых зданий, в торговых центрах, или в отдельно стоящих зданиях магазинов, на рынках и переносных киосках.

Следуя данной сегментации, максимальной ценой обладают торговые площади в жилых комплексах — 2151 у.е./кв.м. Средняя цена помещений в торговых центрах и отдельно стоящих зданиях составила 1343 у.е./кв.м. Изменения к предыдущему периоду отрицательные — минус 18,44%. Далее по уровню снижения цены следуют торговые площади, расположенные на рынках, средняя цена которых — 462 у.е. за квадрат. Предложение торговых точек на рынках так же подешевело за период на 18,1%. Минимальная цена установлена на киоски — 164 у.е./кв.м.

Таблица 2. Средние показатели по торговой недвижимости в разрезе типов расположения

Назначение	Объем предложения, ед.	Общая площадь, кв.м	Средняя цена, у.е./кв.м	Абсолютное изменение, у.е./кв.м	Относительное изменение, %	1/2 суммы относительной погрешности
Киоск	16	189	164	-36,39	-18,2	21,5
Торговля в ЖК	192	16 034	2151	-86,87	-3,88	8,24
Торговля в ТЦ	104	9827	1343	-303,76	-18,44	9,14
Торговля на рынке	49	830	462	-102,10	-18,1	15,3
Общее	361	26 879	1601	-295,99	-15,6	13,6

С точки зрения объема предложения максимальное количество торговых площадей расположено в жилых комплексах — 53%. Далее следуют торговые центры — 29% и площади, расположенные на рынках, — 14%. Минимальное количество относится к торговым киоскам, всего — 4%.

Цены в сегменте «дорогой» и «дешевой» торговой недвижимости

Средняя цена в сегменте «дорогой» торговой недвижимости составила 2623 у.е., цена «дешевой» — 786 у.е. за квадрат. Снижение наблюдается на «дорогие» торговые площади. Разница между «дорогой» и «дешевой» торговой недвижимостью в среднем по городу составила 3,34. Максимальный индекс расслоения в районе Сарыарка — 3,95. Немногим меньший разбег цен от верхнего до нижнего ценового уровня в районе Алматы — 3,1. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Есиле — 2,51.

Таблица 2. Средние показатели в сегменте «дорогой» и «дешевой» торговой недвижимости

Торговые площади по районам	Цена «дорогой» недвижимости, у.е/кв.м	Ценовые изменения «дорогой» недвижимости, %	Цена «дешевой» недвижимости, у.е/кв.м	Ценовые изменения «дешевой» недвижимости, %	Индекс расслоения
Есиль	3110	-34,57	1237	-35,92	2,51
Алматы	2817	-10,24	908	42,64	3,10
Сарыарка	2339	-25,46	593	18,77	3,95
Среднее	2623	-18,76	786	17,14	3,34

Анализ цен в ретроспективе

В период наблюдения за ценами торговой недвижимости г. Астаны в период с 2012 года в квартальной динамике в текущем периоде за последние три месяца зафиксировано ценовое снижение на 15,6. С максимальной отметки в квартале цена в текущем периоде снизилась на 27%. Средняя цена стремится к уровню аналогичного периода предыдущего года. Годовое изменение цены всего 5%.

В I полугодии 2014 года относительно II полугодия 2013 года снижение цены составило 16%.

Аренда торговой недвижимости

В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила 4187 тенге (23 у.е./кв.м)за квадратный метр. Относительно предыдущего периода наблюдается стабильность ставки найма, изменения незначительные — 1% при погрешности 4,12%. Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в Есильском районе — 4642 тенге (25,5 у.е./кв.м) за квадратный метр. Далее следуют районы Сарыарка — 4297 тг/кв.м. (23,6 у.е./кв.м.), Алматы — 4048 тг/кв.м (22,2 у.е./кв.м.).

Таблица 3. Средние ставки найма торговой недвижимости по районам

Район	Объем предложения	Общая площадь	Средняя цена, тг/кв.м	Изменение, тг/кв.м	Изменение, %	1/2 суммы относительной погрешности
Есиль	23	2078	4642	309,55	7,15	18,71
Сарыарка	96	4384	4297	136,96	3,29	21,49
Алматы	152	12587	4048	-257,53	-5,98	25,57
Общее	271	19048	4187	-42,17	-1,00	4,12

Максимальной ценой аренды обладают торговые помещения, расположенные в жилых комплексах, — 4212 тг/кв.м. В одном ценовом сегменте находятся торговые площади в торговых центрах — 4147 тг/кв.м. Средняя ставка найма торговых точек на рынке составила 3852 тг/кв.м. Минимальная цена аренды в торговых киосках — 2444 тг/кв.м.

Основной объем торговых арендных площадей находится в торговых центрах — 48% и жилых комплексах — 47%. Предложение торговых площадей на рынках составило 4%, в торговых киосках — 1% от общего объема предложения.

Анализ цен в ретроспективе

Полугодовая динамика арендных ставок на торговую недвижимость показывает снижение в I полугодии 2014 года относительно предыдущего периода на 13,5%, относительно аналогичного периода прошлого года на 8%.

Прогнозы

Экономическими факторами, влияющими на состояние рынка торговой недвижимости, являются темпы кредитования экономики, объем инвестиций в основной капитал, объем розничного товарооборота, а также уровень доходов населения. По данным НБ РК, темпы объемов кредитования за последние три месяца имеют тенденцию роста. В следующем периоде существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию.

Что касается инвестиций в основной капитал, то во II квартале 2014 года предприятиями г. Астаны освоено 164 021 млн тенге. С начала 2014 года объем инвестиций в основной капитал Астаны имеет положительную динамику.

По данным Департамента статистики города Астаны, объем розничного товарооборота (без оборота общественного питания) за январь-август 2014 года составил 384 920,0 млн тенге и увеличился по сравнению с январем-августом 2013 года в сопоставимых ценах на 18,5%. Оборот вещевых, смешанных и продовольственных рынков, а также физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью, за январь-август 2014 года составил 119 862,2 млн тенге, что в сопоставимых ценах выше соответствующего периода прошлого года на 25,1%.

Объем розничного товарооборота официально зарегистрированных предприятий за январь-август 2014 года составил 265 057,8 млн тенге, что в сопоставимых ценах выше аналогичного периода 2013 года на 15,8%. Через сеть оптовой торговли за январь-август 2014 года продано потребительских товаров и продукции производственно-технического назначения на сумму 1 616 218,6 млн тенге, что выше объема аналогичного периода прошлого года на 2,1%. По данным Департамента статистики города Астаны, во II квартале 2014 года наблюдается рост реальных денежных доходов населения на 6,2%.

По вышеперечисленным данным прослеживается положительная тенденция экономических показателей по Астане, в связи с чем возможно повышение арендных ставок на торговую недвижимость. Учитывая стремительный рост на рынке продаж торговых помещений на протяжении всего 2013 года, после девальвации, цены корректируются в сторону снижения, и коррекция цен продолжится до конца текущего года.

Выводы

• Во II квартале 2014 года на рынке торговой недвижимости Астаны наблюдается снижение средних цен на 15,6% по отношению к I кварталу текущего года.
• Снижение цен зафиксировано по всем административным районам города.
• В разрезе типов расположения цены снизились на торговые объекты, расположенные в торговых центрах и на рынках города.
• В сегменте аренды торговых площадей преобладает ценовая стабильность.
• В следующем периоде возможен небольшой рост в сегменте аренды торговой недвижимости.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Астаны (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Астаны (август 2013 г.)