Среднийпоказатель по городу сложился на уровне 1242 у.е. за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр ‑15,41 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 1987 и 735 у.е.Анализ проведен на базе 1754 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.
Цены по районам
Во всех районах города изменения ставок найма незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются врайоне Есиль—1651 у.е., что выше среднего показателя по городу на 33%. В районах Алматы и Сарыаркаарендные ставки держатся практически на одном уровне—999и 1135 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 9-20%.
В августедиапазон ставок аренды находился в пределах от 330 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы)до 5500 у.е./мес. (за многокомнатную квартирув районе Сарыарка).
Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города
|
Район |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
Алматы |
999 |
-2 |
-0,23 |
14,67 |
+0,70 |
+5,01 |
|
Есиль |
1651 |
+23 |
+1,38 |
16,98 |
+0,30 |
+1,80 |
|
Сарыарка |
1135 |
+26 |
+2,38 |
14,63 |
+0,41 |
+2,88 |
|
Среднее |
1242 |
+26 |
+2,10 |
15,41 |
+0,55 |
+3,70 |
По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в июне 2014 года составил 118 437 тг. За аналогичный период денежный расход, включающий в себяпокупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 45 400 тг. Разница между доходом и расходом равна 73 000 тг за месяц (400у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только «дешевую» 1-комнатную квартиру в районе правого берега или комнату для подселения или проживания с хозяевами.
Цены по формату квартир
В течение августа в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 1-комнатные квартиры, где наблюдалось повышение ставок найма.
Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 14,42 у.е.в месяц.
Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||
|
1-комнатные |
576 |
+28 |
+5,15 |
14,96 |
+1,06 |
+7,63 |
|
2-комнатные |
929 |
-9 |
-0,95 |
14,42 |
+0,56 |
+4,04 |
|
3-комнатные |
1654 |
-40 |
-2,38 |
16,18 |
+0,14 |
+0,87 |
|
Многокомнатные |
3016 |
-25 |
-0,82 |
18 |
-0,68 |
-3,64 |
|
Комнаты |
215 |
+16 |
+7,89 |
10,38 |
+0,77 |
+8,01 |
|
Среднее |
1242 |
+26 |
+2,10 |
15,41 |
+0,55 |
+3,70 |
Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 21,9%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья изменились разнонаправленно, так арендные ставки в сегменте «дешевого» жилья выросли на 4,7%, а в сегменте «дорогого» жилья, напротив, сократились на 2%.
Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
780 |
+44 |
+6,02 |
420 |
+24 |
+6,10 |
1,86 |
|
2-комнатные |
1453 |
-142 |
-8,91 |
601 |
+3 |
+0,57 |
2,42 |
|
3-комнатные |
2969 |
+60 |
+2,07 |
881 |
-60 |
-6,36 |
3,37 |
|
Многокомнатные |
4615 |
-507 |
-9,90 |
1663 |
+314 |
+23,33 |
2,78 |
|
Комнаты |
342 |
+22 |
+7,02 |
113 |
+9 |
+8,97 |
3,03 |
|
Алматы |
1612 |
-101 |
-5,87 |
639 |
+38 |
+6,35 |
2,52 |
|
Есиль |
2598 |
-70 |
-2,62 |
960 |
+11 |
+1,11 |
2,71 |
|
Сарыарка |
1838 |
+26 |
+1,46 |
599 |
+28 |
+4,86 |
3,07 |
|
Среднее |
1987 |
-40 |
-1,95 |
735 |
+33 |
+4,65 |
2,70 |
В августев сегменте «дорогого» жилья повышение ценовых показателейпрослеживается во всех районах города. В разрезе комнатностив обоих сегментах жилья основной рост пришелся на 1-комнатные квартиры. Также рост цен зафиксирован на многокомнатные квартиры в «дешевом» ценовом сегменте.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартир по городу (1242 у.е./мес.)в августе опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 5,6%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 96%.
В августе прошлого года цены на арендное жилье в Астане были незначительнониже. За год в целом по городу ставки найма выросли лишь на 0,7%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки многокомнатного жилья.
Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год сократиласьна 4%, а в «дорогом»— на 0,4%.
Доходность жилья
Напомним, что доходность жилья показывает, что выгодно: вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или внести сумму стоимости квартиры на депозит и получать процент.
В августе 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовыхв тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10крупнейших банков Казахстана).
В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,02 п.п.Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,52 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в августе высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир— 10,15 п.п.
В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане
| Сектор рынка арендного жилья | Доходность квартир в среднем по городу, п.п. |
Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п. |
Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п. |
| 1-комнатные | 9,05 | 7,37 | 12,02 |
| 2-комнатные | 8,98 | 8,39 | 10,21 |
| 3-комнатные | 9,84 | 10,15 | 9,87 |
| Многокомнатные | 10,30 | 8,64 | 11,18 |
| Комнаты | 6,68 | 5,38 | 7,07 |
| Алматы | 9,13 | 8,75 | 10,99 |
| Есиль | 8,76 | 8,16 | 9,09 |
| Сарыарка | 10,30 | 9,17 | 10,27 |
| Среднее | 9,71 | 9,11 | 10,48 |
Анализируемая база предложения
Анализ проведен на базе 1754 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На правобережье, включающем два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.
С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 65%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата —4%.
Выводы
- На рынке арендного жилья Астаны зафиксированрост ставок аренды на 1-комнатные квартиры на 5,2%.
- С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 16,7%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — сократиласьна 9,5%.
- С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10 п.п. до 9,71 п.п., или на 0,29 п.п.
- По данным аналитической службы kn.kz, втечение последующих двух месяцевожидается сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046