Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (июль 2014 г.)

Средний показатель по городу сложился на уровне 1216 у.е. за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр это 14,86 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 2027 и 702 у.е. Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.

Цены по районам

Во всех районах города наблюдается рост ставок найма: максимальное увеличение ценового показателя отмечено в районе Сарыарка — 28,6%, а минимальное — в районе Алматы — 8%. Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — 1629 у.е., что выше среднего показателя по городу на 34%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — 1002 и 1109 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 9-18%.

В июле диапазон ставок аренды находился в пределах от 327 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы) до 8174 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район	Средняя стоимость аренды за квартиру, у.е./мес.	Изменение к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение к июню 2014 г.
		у.е.	%		у.е.	%
Алматы	1002	+115	+12,94	13,97	+0,81	+6,12
Есиль	1629	+258	+18,78	16,68	+1,16	+7,45
Сарыарка	1109	+246	+28,56	14,22	+0,43	+3,10
По городу	1216	+216	+21,55	14,86	+0,92	+6,62

По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в I квартале 2014 года составил 285 145 тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себя покупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 136 165 тг. Разница между доходом и расходом равна 148 980 тг за I квартал, или 49 660 тг за месяц (272 у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только комнату для подселения или проживания с хозяевами. 

Цены по формату квартир

В течение июля в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 2- и 3-комнатные квартиры, где наблюдалось повышение ставок найма. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 13,86 у.е. в месяц.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды квартиры, у.е./мес.	Изменение к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды, у.е./кв.м	Изменение к июню 2014 г.
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	548	+5	+0,97	13,9	-0,13	-0,9
2-комнатные	938	+93	+11,05	13,86	+1,08	+8,42
3-комнатные	1694	+242	+16,68	16,04	+1,45	+9,96
Многокомнатные	3041	+66	+2,21	18,68	+0,58	+3,23
Комнаты	199	0	0	9,61	+0,07	+0,77
По городу	1216	+216	+21,55	14,86	+0,92	+6,62

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 15,4%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья также выросли на 26,5% и 14,5% соответственно.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды в «дорогом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к июню 2014 г.		Средняя стоимость аренды в «дешевом» сегменте, у.е./мес.	Изменение к июню 2014 г.		Индекс расслоения
		у.е.	%		у.е.	%
1-комнатные	736	+41	+5,89	396	-9	-2,25	1,86
2-комнатные	1595	+371	+30,33	598	-7	-1,18	2,67
3-комнатные	2908	+312	+12,01	941	+154	+19,59	3,09
Многокомнатные	5123	-390	-7,07	1348	+117	+9,48	3,80
Комнаты	320	+2	+0,77	104	-1	-1,00	3,08
Алматы	1713	+289	+20,26	601	+30	+5,29	2,85
Есиль	2668	+478	+21,80	950	+129	+15,77	2,81
Сарыарка	1812	+430	+31,12	571	+67	+13,32	3,17
По городу	2027	+425	+26,51	702	+89	+14,51	2,89

В июле повышение ценовых показателей, как в сегменте «дорогого», так и в сегменте «дешевого» жилья прослеживается во всех районах города. В разрезе комнатности в сегменте «дорогого» жилья основной рост пришелся на 2- и 3-комнатные квартиры, а в сегменте «дешевого» — на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1216 у.е./мес. в июле опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 7,5%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 92%. В июле прошлого года цены на арендное жилье в Астане были несколько ниже. За год в целом по городу ставки найма выросли на 11,4%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки 3- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год повысилась на 4,7%, а в «дорогом» — на 15,7%.

В I полугодии 2014 года по отношению ко II полугодию 2013 года наблюдается снижение арендных ставок на 22,3%. При этом можно отметить, что только в I полугодии прошлого года не отмечалось снижения арендных ставок.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты. В июле 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,41 процентных пункта (п.п). Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 0,91 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в июле высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,87 п.п.

В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир  в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир  в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир  в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8,35	6,74	10,41
2-комнатные	8,64	9,08	9,29
3-комнатные	9,70	9,87	9,90
Многокомнатные	10,46	9,03	9,38
Комнаты	6,36	5,06	6,62
Алматы	8,79	8,85	9,37
Есиль	8,46	8,11	8,86
Сарыарка	10,04	9,71	9,45
По городу	9,37	9,23	9,63

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 60%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост ставок аренды на 21,6%. Основное влияние на повышение общегородского показателя оказали выросшие ставки найма 2- и 3-комнатного жилья. Также наблюдается структурный сдвиг с появлением в анализируемой базе «дорогих» 3- и многокомнатных квартир.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 14%, с начала снижения (октябрь 2013 года) сократилась на 11%.
• С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10 п.п. до 9,37 п.п., или на 0,63 п.п.
• По данным аналитической службы kn.kz, в период с августа по октябрь ожидается сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8(7212)910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

Обзор рынка арендного жилья Астаны (июль 2013 года)